今回は相続した空き家を特例を用いて売却することが可能なのかという内容を書いていきたいと思います。
旧耐震基準の時代（昭和56年5月31日以前の建築）から存在する古い建築であるため賃借に出しても借手もなく、空き家を処分したいけどどうしたらいかわからないといったお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか？
空き家の譲渡所得の特別控除を使用して、譲渡所得税を抑えつつ売却できるかもしれません！
不動産を売った際の売却益を譲渡所得といい、所得税の課税対象になります。課税される金額は
「売却収入-取得費-譲渡費用」で計算されます。
取得費が大きければ大きいほど譲渡所得は小さくなり、所得税負担は減るのですが、両親や祖父母から相続した古い戸建ての場合、物価が安い時代の購入のため、取得費がかなり小さかったり、当時の契約書等が残ってないため「売却価格の5％」という概算計算の適用により取得費が小さくなり、納税負担が重くなる傾向にあります。しかし、一定の要件を満たせば、この譲渡所得から3000万円控除することにより、納税負担を軽減されることができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例といいます。
相続した空き家に特別控除を適用させるには、次の要件をすべて満たす必要があります。
・住宅は被相続人が相続直前において一人で移住していたこと
※老人ホームなど入居していた場合は、要介護認定、または要支援認定に基づき介護保険法等に規定する所定の施設に入居したものであることおよびその入居の直前においてその住宅に1人で居住していたこと
・昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
・区分所有建物じゃないこと（マンションには適用できない）
・相続により土地と建物の両方を取得すること
・相続してから売却するまで居住や賃貸などの用に供さないこと
・相続日から起算して3年を経過する日の属する日属する日の属する年末までに譲渡すること
※譲渡した日とは、契約した日または引渡した日のいずれかを自由に選択できる。ただし、契約の日とした場合は契約までに下記の取壊し・耐震リフォーム要件を満たさなければならない。
・譲渡の日までに住宅を取り壊すか、耐震リフォームを施すこと
・譲渡の相手は配偶者や親などの特殊関係者ではないこと
・売却価格が1億円以下であること
※複数の相続人が共有で相続した場合でも、持分によって按分ではなく、物件全体の価格で判定する。
・住宅が所在する自治体から、その住宅が特別控除を受けることができる住宅であることについて確認を受けること
令和5年度の税制改正により、空き家の3000万円特別控除の特例について、適用期限が従来の令和5年12月31日までから、4年間延長され、令和9年12月31日までとなりました。
そして、令和6年1月1日以降に空き家を売却する場合は、以下のようになります。
1 取壊し・耐震リフォーム要件
・令和5年12月31日までの扱い：譲渡の日までに住宅を取り壊すまたは耐震リフォームを施すこと
・令和6年1月1日以降の売却の取扱い：現状で譲渡したのち、譲渡の日の翌年2月15までに住宅を取り壊す耐震リフォームを施すこと
2 特別控除額
・令和5年12月31日までの取扱い：相続人1人につき3000万円控除
・令和1月1日以降の売却の取扱い：空き家を相続した相続人が3人以上のときは、相続人1人につき2000万円控除に引き下げ。
空き家の譲渡所得に関して書いてみましたがいかがでしたでしょうか？
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