こんにちは！株式会社アイエー大宮支店WEB担当のこっちゃんです！
今回は不動産の売買においてとても重要な「道路」についてお話していきたいと思います。
不動産は道路が全てと言われるくらいに道路がとても重要です。
なぜなら、それは道路付けによって「建築できるかできないか」が決まるからです。
建築できるかできないかが、最も土地の価値を増減させるといっても過言ではありません。
建築基準法第43条1項「建築物の敷地は、道幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と決められています。
これを「接道義務」と呼びます。
建築基準法第42条には、道路に関する規定がおかれています。
条文冒頭には道路の定義が以下のようにされています。
「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員4メートル以上のものをいう。
この「各号」にあたるものが道路の種類を定義しており、不動産、建築用語で「道路種別」と呼んでいます。
よく耳にする種類は下記の表にまとめましたのでご覧ください。
| 法令種別 | 内 容 | 幅 員 |
|---|---|---|
| 法第42条第1項第1号 | 道路法による道路 (国道・県道・町道などの公道) | 4メートル以上 |
| 法第42条第1項第2号 | 都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などでできた道路 （開発道路） | |
| 法第42条第1項第3号 | 都市計画区域に指定された日に既に存在していた道 （既存道路） | |
| 法第42条第1項第4号 | 都市計画法などの法律により2年以内に事業が行われる予定のものとして特定行政庁が指定したもの （計画道路） | |
| 法第42条第1項第5号 | 土地を建築敷地として利用するために新たにつくる道で、特定行政庁から指定を受けたもの （位置指定道路） | |
| 法第42条第2項 | 建築基準法施行時、既に建築物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道で特定行政庁が指定したもの （2項道路、みなし道路） | 1.8メートル以上4メートル未満 |
道路の例外規定として、以下の2つが法43条2項に規定されています。
①建築しようとする敷地が避難及び通行の安全上、基準に適合する幅員4メートル以上の道に2メートル以上接しており、利用者が少数であるのもとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合する建築物であって、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
②敷地の周囲に広い空地を有し、国土交通省令で定める基準に適合する建築物であって、特定行政庁が
交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可するもの
①はあらかじめ認定基準を特定行政庁が定め、合致する場合に建築審査会の同意が不要な認定制度です。
②は建築審査会の同意が必要な許可制度になります。
建築審査会の同意については原則各特定行政庁において、同意基準があらかじめ定められています。
この例外規定の①は2018年の法改正で新設され、②は旧称「法43条但し書き道路」と呼ばれてきました。道路の形をしていても、建築基準法外の空地（通路）である場合には、十分な注意と確認が必要です。特に②の許可制度は永続的に保証されず、建築する度に許可の取得が必要になります。
| 公道 | 国・地方公共団体が建設・管理して一般通行のように供する道路。 公共のための道路になります。以下に出てくる農道や林道といった道路も「公道」と称される ことがあります。 |
| 私道 | 公道の反対で個人や会社が所有し、管理している道路。 |
| 農道 | 農林水産省の管轄により整備され、「基幹的農道」と「ほ場内農道」のふたつに分類されます。 |
| 通路 | 法律に道路自体の定義はありませんが、 不動産屋さんでよく使う「通路」という言葉は 「建築基準法上の道路ではない」という意味が比較的多いです。 |
道路の種別に加えて、公道か私道か、の違いは不動産価値に大きく影響します。
今回は不動産価値と道路の関係についてお話させて頂きましたがご理解いただけましたでしょうか？！
土地の価値が道路の隣接状況、道路の種別、その他多くの要素が不動産の価値を左右します。
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