「親から相続した土地、どうすればいいんだろう…」
「使っていない土地の固定資産税が負担になってきた…」
「できるだけ高く、そしてスムーズに土地を売りたいけど、何から手をつければいいか全くわからない…」
さいたま市大宮区を中心に不動産売買をお手伝いする私たち「株式会社アイエー 大宮支店」には、このようなお悩みを抱えたお客様が数多くご相談に来られます。
初めての土地売却は、分からないことだらけで不安に感じるのが当然です。しかし、ご安心ください。正しい手順とポイントさえ押さえれば、どなたでも安心して土地売却を進めることができます。
この記事では、不動産のプロである私たちが、これまで培ってきた知識と経験を基に、「初めての土地売却で失敗しないための5つのステップ」を、どこよりも分かりやすく、そして詳しく解説します。この記事を最後までお読みいただければ、土地売却の全体像が明確になり、今すぐ何をすべきかが見えてくるはずです。
本題に入る前に、最も重要な結論からお伝えします。初めての土地売却を成功させるために必要な要素は、突き詰めるとたった二つです。
一つは、「売却活動の全体像と、各ステップで何をすべきかを正しく理解すること」。
ゴールまでの地図を持たずに、やみくもに歩き始める人はいません。土地売却も同じです。これから解説する5つのステップという「地図」をしっかり頭に入れることで、今自分がどこにいて、次に何をすべきかが明確になり、冷静な判断ができるようになります。
そしてもう一つが、「心から信頼できる不動産会社というパートナーを見つけること」です。
土地売却には、法律、税金、登記といった専門知識が不可欠であり、手続きも複雑です。これらすべてを一人でやろうとするのは現実的ではありません。あなたの利益を第一に考え、的確なアドバイスと販売戦略を提供してくれるプロのパートナーの存在が、売却の成否を大きく左右するのです。
この記事では、まず前者である「正しい手順」を徹底的に解説します。そして、その知識を武器に、後者である「最高のパートナー」を見つける方法まで、余すところなくお伝えしていきます。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
「売却のステップは分かったけど、そもそも今って売り時なの？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。結論から言うと、不動産市況や法改正の観点から、売却に向けた準備を始めるには良いタイミングと言えます。
近年の不動産市場は、都心部を中心に価格が上昇傾向にありましたが、エリアによってはその勢いに陰りが見え始めています。金利の動向や建築費の高騰など、市場を取り巻く環境は常に変化しており、「昨日まで高く売れたのに…」ということも十分にあり得ます。
国土交通省が公表している「不動産価格指数」を見ると、全国的な住宅地価格は緩やかな上昇を続けていますが、未来がどうなるかは誰にも断言できません。だからこそ、「いつか売ろう」と考えているのであれば、市況が比較的安定している今のうちに、少なくともご自身の土地の価値を把握し、準備を進めておくことが賢明な判断と言えるでしょう。
特に、親から土地を相続した方に知っておいていただきたいのが、相続登記の義務化です。これは、これまで任意だった「土地の名義変更（相続登記）」が法律で義務付けられたという大きな法改正です。
もし、亡くなったご両親や祖父母名義のままの土地をお持ちの場合、それは「所有者不明土地」となってしまい、いざ売却しようと思ってもすぐに手続きを進めることができません。まずはご自身の権利を法的に確定させるためにも、相続登記を済ませておく必要があります。
私たち株式会社アイエー 大宮支店では、提携している司法書士のご紹介も可能です。相続登記に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお声がけください。
いよいよ、土地売却の具体的なステップに入ります。最初のステップは、何よりもまず「自分の土地がいくらくらいで売れそうか」という相場観を養うことです。これを抜きにして不動産会社に相談に行くと、提示された査定額が高いのか安いのかすら判断できません。
不動産会社の査定は、あくまで「この価格なら売れる可能性が高い」というプロの意見です。しかし、会社によっては、媒介契約欲しさに相場より明らかに高い「見せかけの査定額」を提示してくるケースも残念ながら存在します。そういった提案に惑わされず、冷静に判断するための「自分だけの物差し」を持つために、事前調査が不可欠なのです。
プロに頼る前に、まずは以下の方法で大まかな相場を掴んでみましょう。
これらの方法で、「うちの土地は、だいたい坪〇〇万円くらいかな」という感覚を掴んでおくだけで、次のステップが非常にスムーズに進みます。
【このステップのチェックリスト】
ご自身で相場観を養ったら、いよいよプロである不動産会社に査定を依頼します。このステップが、土地売却の成功を左右する最も重要なポイントと言っても過言ではありません。
査定を依頼する際は、必ず複数の会社に声をかけましょう。1社だけの査定では、その価格が妥当なのか、その会社が本当に信頼できるのかを客観的に判断することができません。最低でも3社、できれば大手不動産会社と、私たちのような地域密着型の会社をバランス良く選ぶことをお勧めします。
私たち株式会社アイエー 大宮支店は、さいたま市、特に大宮エリアの市場動向や地域特性を熟知しています。大手にはない独自の視点と販売網で、お客様の大切な資産を最適な形で売却するお手伝いができると自負しております。
査定価格の高さだけで会社を選んではいけません。以下の5つのポイントを総合的に見て、信頼できるパートナーを見極めましょう。
査定を依頼した際には、ぜひこれらのポイントをメモしながら各社の話を聞いてみてください。
複数の不動産会社の中から「この会社に任せたい！」という1社が決まったら、いよいよ売却活動を正式に依頼するための「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。
媒介契約とは、「私の土地の売却活動を、この不動産会社にお願いします」という約束を正式に書面で交わすことです。この契約には、主に3つの種類があり、それぞれの特徴を理解して自分に合ったものを選ぶ必要があります。
| 契約の種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | レインズへの登録義務 | 売主への報告義務 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 5日以内 | 1週間に1回以上 | 最も拘束力が強い。不動産会社が積極的に活動してくれる傾向がある。 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 可能 | 7日以内 | 2週間に1回以上 | 1社に任せるが、自分で見つけた買主との契約はOK。バランス型。 |
| 一般媒介契約 | 可能 | 可能 | 任意 | 任意 | 複数の会社に依頼できる。競争原理が働くが、会社の積極性が低くなる可能性も。 |
【ポイント】
初めての方で、信頼できる1社にしっかりと腰を据えて売却活動をしてもらいたい場合は、「専任媒介契約」が最もバランスが取れており、お勧めです。契約期間は通常3ヶ月で、その後更新することも可能です。
媒介契約を結ぶと、不動産会社は以下のような活動を通じて、あなたの土地の買主を探し始めます。
どのような販売活動を行ってくれるのか、媒介契約を結ぶ前にしっかりと確認しておきましょう。そして、契約後は担当者からの活動報告を待ち、購入希望者からの問い合わせ（内覧希望など）があれば対応していくことになります。
不動産会社の販売活動によって購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまると、いよいよ「売買契約」の締結に進みます。これは、土地売却における法的な手続きのクライマックスです。
契約書は専門的な内容が多く難解ですが、少なくとも以下の点はご自身の目でしっかりと確認してください。
分からないことがあれば、その場で必ず不動産会社の担当者に質問し、完全に納得した上で署名・捺印するようにしましょう。
売買契約から約1ヶ月後、いよいよ土地売却の最終ステップである「残代金の決済」と「土地の引き渡し」を迎えます。この手続きが完了すれば、土地売却はすべて終了です。
決済は、平日の午前中に、買主が利用する金融機関の応接室などで行われるのが一般的です。当日は、売主、買主、不動産会社、そして所有権移転登記を行う司法書士が集まります。
これで、あなたの土地は正式に買主のものとなり、一連の売却手続きはすべて完了となります。お疲れ様でした。
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土地売却では、売れた金額がすべて手元に残るわけではありません。売却するために必要な「諸費用」と、利益が出た場合に課される「税金」がかかります。これらを事前に把握しておくことは、資金計画を立てる上で非常に重要です。
一般的に、諸費用は売却価格の3%～5%程度が目安です。
土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これを総称して「譲渡所得税」と呼びます。
30年前に1,500万円で購入した土地を3,000万円で売却。譲渡費用は150万円だった場合。
このように、税額は非常に大きくなる可能性があります。しかし、居住用の不動産を売却した場合など、様々な特例（控除）が用意されています。ご自身のケースでどの特例が使えるか、必ず不動産会社や税理士に相談しましょう。
すべての土地が同じように売れるわけではありません。土地が持つ状況によっては、売却時に特別な注意が必要になる場合があります。ここでは代表的な3つのケースをご紹介します。
選択肢は「そのまま売る」か「解体して更地で売る」か。
・「遺産分割協議」と「相続登記」が必須。
複数の相続人がいる場合、まず誰がその土地を相続するのかを全員で話し合い、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。この協議がまとまらないと、売却活動に進むことはできません。そして、前述の通り、相続人の名義に変更する「相続登記」を完了させておくことが大前提となります。相続トラブルは売却が長期化する最大の原因です。早めに専門家（弁護士、司法書士など）に相談することをお勧めします。
・売却には共有者「全員」の同意が必要。
夫婦や兄弟などで土地を共有している場合、売却するためには共有者全員の実印と印鑑証明書が必要です。一人でも反対すれば売却はできません。売却価格や諸費用の負担、代金の分配方法など、事前に全員でしっかりと話し合い、意思統一を図っておくことが極めて重要です。連絡が取りにくい共有者がいる場合などは、手続きに時間がかかることも想定しておきましょう。
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ここでは、私たちがこれまで見聞きしてきた、初めての土地売却で起こりがちな失敗事例を3つご紹介します。他人の失敗から学ぶことで、ご自身の売却を成功に導きましょう。
Aさんは、3社に査定を依頼したところ、B社だけが他社より500万円も高い査定額を提示。舞い上がったAさんはB社と専任媒介契約を結びました。しかし、3ヶ月経っても全く問い合わせがなく、B社の担当者から「市場の反応が悪いので、500万円値下げしましょう」と提案が。結局、最初に他社が提示した価格で売ることになり、貴重な時間を無駄にしてしまいました。
Bさんは、相続した土地の売却を進め、買主も見つかりました。しかし、契約直前になって、隣地の所有者から「ブロック塀の中心が境界だと思っていたが、どうやら違うらしい」と指摘が。急いで測量士に境界確定を依頼しましたが、隣人との協議が難航し、結局、買主は待ちきれずに契約は白紙に。
Cさんは、希望通りの価格で土地が売れ、満足していました。しかし翌年、確定申告の際に多額の譲渡所得税がかかることを知り、愕然。手元に残るお金は想定よりずっと少なくなってしまいました。使えるはずだった特例の存在も、後から知ったそうです。
最後に、お客様からよくいただく質問とその回答をまとめました。
Q1. 査定を依頼したら、必ず売らないといけませんか？
A1. いいえ、その必要は一切ありません。査定はあくまでご自身の資産価値を知るための手段です。査定結果を見て、売却しないという判断をされても全く問題ありません。私たち株式会社アイエー 大宮支店では、売却を前提としない「とりあえず査定」も大歓迎です。
Q2. 売却まで、だいたいどのくらいの期間がかかりますか？
A2. ケースバイケースですが、一般的には、不動産会社に査定を依頼してから売却が完了（引き渡し）するまで、3ヶ月から6ヶ月程度を見ておくのが平均的です。ただし、土地の条件や市況によっては1年以上かかることもあります。
Q3. 近所の人に知られずに売却することは可能ですか？
A3. 可能です。広告活動をインターネット中心にしたり、不動産会社が直接購入希望者を探してきたりする方法（非公開での売却）があります。ご希望の場合は、査定依頼の際にその旨を遠慮なくお伝えください。プライバシーには最大限配慮いたします。
Q4. 土地を売却したら、確定申告は必要ですか？
A4. はい、原則として必要です。土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、ご自身で税務署に確定申告を行う必要があります。利益が出ていなくても（損失が出た場合でも）、特例を使うためには申告が必要なケースがありますのでご注意ください。
Q5. 査定価格は、どうやって決まるのですか？
A5. 主に3つの方法を組み合わせて算出します。①近隣の類似した土地の成約事例と比較する「取引事例比較法」、②その土地から得られると想定される収益を基にする「収益還元法」、③土地の造成にかかる費用を基にする「原価法」です。一般的には、取引事例比較法が最も重視されます。
Q6. 売り出し価格は、自分で決められるのですか？
A6. はい、最終的な売り出し価格を決めるのは売主様ご自身です。不動産会社は査定価格を基に「このくらいの価格で売り出すのがお勧めです」と助言をしますが、最終決定権はあなたにあります。ただし、相場からかけ離れた価格では売却が難しくなるため、担当者とよく相談して決めることが重要です。
Q7. 更地にした方が固定資産税が高くなると聞きましたが、本当ですか？
A7. 本当です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。家を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、翌年から固定資産税が上がってしまいます。解体のタイミングについては、売却スケジュールと合わせて慎重に検討する必要があります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
初めての土地売却は、5つのステップで進めていくことを解説してきました。
多くの専門用語や複雑な手続きがあり、大変だと感じられたかもしれません。しかし、最も重要なことは、一人で全てを抱え込まないことです。特に、ステップ2の「不動産会社の選定」は、あなたの土地売却が成功するかどうかを決定づける、最も大切なプロセスです。
私たち株式会社アイエー 大宮支店は、さいたま市、特に大宮エリアの不動産市場を誰よりも熟知していると自負しています。地域に根差した不動産会社だからこそ持っている独自のネットワークと、お客様一人ひとりのご事情に寄り添った丁寧なコンサルティングで、あなたの大切な資産である土地を、ご満足いただける形で売却するためのお手伝いをさせていただきます。
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