「親が亡くなったが、実家は遠方にあってなかなか帰れない…」
「空き家になった実家の管理が大変。固定資産税だけがかかっていく…」
「実家を売りたいけど、何から手をつけていいか全くわからない…」
大切なご実家のことで、このようなお悩みを抱えていらっしゃる方は非常に多くいらっしゃいます。特に、ご自身のお住まいとご実家が離れている場合、その負担や不安は計り知れないものでしょう。
私たち、さいたま市大宮区を中心に不動産の買取・販売を手掛ける「株式会社アイエー 大宮支店」にも、遠方にお住まいのお客様から数多くのご相談が寄せられます。
この記事では、そんな皆様の不安を解消するため、不動産のプロとして「遠方に住みながら実家じまいの土地売却を成功させるための全知識」を、具体的かつ分かりやすく解説していきます。
この記事を読み終える頃には、やるべきことの全体像が明確になり、自信を持って第一歩を踏み出せるようになっているはずです。
実家じまいの土地売却を考える上で、絶対に避けて通れないのが相続登記です。そして、この相続登記が2024年4月1日から義務化されたことをご存知でしょうか。これは非常に重要な法改正であり、すべての不動産所有者に関わる問題です。
結論から言うと、親名義のまま実家を売却することはできません。 まずはご自身の名義に変更する「相続登記」が必須となります。
これまで相続登記は任意であったため、登記されないまま放置される不動産が全国で増加。所有者が不明な土地が増え、空き家問題や再開発の阻害要因となっていました。この問題を解消するために、国は法改正に踏み切ったのです。
つまり、「まだ時間があるから」と先延ばしにしていると、いざ売却しようと思った時に手続きが間に合わなかったり、最悪の場合は過料の対象になったりする可能性があるのです。実家じまいを考え始めた今こそ、相続登記に着手する絶好のタイミングと言えます。遠方にお住まいで手続きが難しい場合でも、司法書士に依頼すれば代理で全ての手続きを進めてもらえます。私たち株式会社アイエーでは、信頼できる司法書士のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。
「いずれは…」と考えつつも、なかなか重い腰が上がらないのが実家じまい。しかし、空き家となった実家を放置することには、想像以上のリスクが伴います。
これらのリスクとメリットを天秤にかければ、適切なタイミングで売却に踏み切ることが、いかに賢明な選択であるかお分かりいただけるでしょう。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
「やることが多すぎて、何から手をつければいいのか…」という方のために、ここからは売却完了までの全体像をロードマップ形式でご紹介します。
【実家じまい・土地売却 7ステップ・ロードマップ】
遠方にお住まいの場合、特に重要になるのがステップ2と3の「不動産会社選び」です。信頼できるパートナーを見つけることができれば、以降のステップの多くを任せることができ、ご自身の負担を大幅に軽減できます。
売却の第一歩は、不動産の名義を親からご自身（相続人）へ変更する「相続登記」です。
結論から言うと、時間と労力をかければご自身での手続きも不可能ではありません。法務局のウェブサイトには手続きに関する情報が掲載されており、相談窓口も設置されています。
【自分でやる場合のメリット・デメリット】
遠方にお住まいの方や、お仕事で忙しい方には、司法書士への依頼を強く推奨します。 専門家である司法書士に依頼すれば、戸籍謄本の収集から遺産分割協議書の作成、法務局への申請まで、煩雑な手続きをすべて代行してくれます。費用はかかりますが、時間的・精神的な負担を考えれば、十分にその価値はあると言えるでしょう。私たち株式会社アイエーでは、相続案件に強い司法書士と連携しておりますので、ワンストップでご相談いただけます。
遠方からの売却成功は、現地であなたの「手足」となって動いてくれる不動産会社選びにかかっています。では、どのような会社を選べば良いのでしょうか。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
実家を売却する際、多くの人が悩むのが「古家付きのまま売るか、解体して更地で売るか」という問題です。これは一概にどちらが良いとは言えず、物件の状況や立地によって判断が分かれます。
解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨造など）、広さ、立地（重機が入りやすいか）などによって大きく変動します。あくまで目安ですが、一般的な木造住宅の場合、坪単価4万円～6万円程度が相場です。
どちらが良いかはプロの判断が必要です。私たち不動産会社は、「古家付きで売り出し、一定期間売れなければ解体を検討する」といった戦略的な提案も可能です。まずは査定時にご相談ください。
不動産会社との媒介契約を終えると、いよいよ売却活動が始まります。遠方に住んでいる場合、内覧のたびに帰省するのは現実的ではありません。
内覧対応は、すべて不動産会社に任せるのが一般的です。事前に鍵を預けておくことで、担当者が責任を持って購入希望者を案内します。空き家の場合、売主が立ち会わないほうが、購入希望者も気兼ねなくゆっくりと見学できるというメリットもあります。内覧後の反応や状況については、担当者から都度報告をもらうようにしましょう。
購入希望者が見つかり、条件がまとまれば売買契約を締結します。この手続きも、必ずしも現地で行う必要はありません。
どの方法が最適かは状況によりますので、担当者とよく相談して決めましょう。
売却には、様々な費用がかかります。事前に全体像を把握し、資金計画を立てておくことが重要です。
| 費用の種類 | 費用の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 ※上限 | 売買契約時・決済時 |
| 印紙税 | 1万円～3万円（売買価格による） | 売買契約時 |
| 相続登記費用 | 10万円前後（司法書士報酬）+ 登録免許税 | 司法書士への依頼時 |
| 建物解体費用 | 100万円～300万円（更地にする場合） | 解体業者への支払い時 |
| 土地測量費用 | 35万円～80万円（境界が未確定の場合） | 土地家屋調査士への依頼時 |
| 遺品整理費用 | 20万円～70万円（物量による） | 専門業者への依頼時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益（譲渡所得）に対して課税（後述） | 確定申告時 |
これらの費用は、売却代金から支払うことが可能です。特に仲介手数料は成功報酬ですので、売却が成立しなければ支払う必要はありません。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（合わせて譲渡所得税と呼ぶ）がかかります。
計算式：譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
この譲渡所得を圧縮し、税金を大幅に節約できる可能性があるのが、以下の特例です。
ご自身が住んでいた家を売る場合に使える制度で、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。親が住んでいた実家の場合、通常は適用できませんが、相続後にご自身がその家に住んだ場合などは適用できる可能性があります。
こちらが、実家じまいで最も活用される可能性の高い制度です。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
【主な適用要件】
この特例は非常に強力ですが、要件が複雑です。ご自身の実家が対象になるかどうか、必ず不動産会社や税理士に確認しましょう。この特例の適用期限は2027年12月31日までとなっていますので、売却を検討している方は早めの行動が吉です。
実家じまいでは、思わぬトラブルが発生することも。事前に対策を知っておくことで、リスクを最小限に抑えましょう。
Q1. 一度も帰省せずに売却まで完了することは可能ですか？
A1. 理論上は可能です。司法書士や不動産会社に適切な委任状を出すことで、相続登記から売買契約、決済までを代理人に任せることができます。しかし、大切なご実家のことですし、遺品整理などご自身で確認したいこともあるかと思います。最低でも1〜2回、重要なタイミングで帰省されるのが現実的かつ安心できるプランと言えるでしょう。
Q2. 遺品整理はどのタイミングで行うべきですか？
A2. 不動産会社と媒介契約を結び、売却方針が決まった後、売却活動が始まる前に着手するのが理想的です。買主が見つかってから慌てて行うと、引き渡しに間に合わない可能性があるためです。専門業者に依頼すれば、1日〜数日で完了させることも可能です。
Q3. 実家がゴミ屋敷状態なのですが、売却できますか？
A3. はい、可能です。ゴミや不用品の処分も専門業者と連携して対応できますし、弊社のような不動産会社がそのままの状態（残置物あり）で「買取」することも可能です。片付けが困難な場合でも、諦めずにまずはご相談ください。
Q4. 兄弟で相続した場合、売却手続きはどうなりますか？
A4. 兄弟の共有名義で相続登記をした場合、売却に関するすべての手続き（媒介契約、売買契約など）において、共有者全員の署名・捺印が必要になります。代表者を一人決めて手続きを進める場合でも、要所要所で全員の同意と実印・印鑑証明書が必要になるため、密な連携が不可欠です。
Q5. 売却代金はいつもらえますか？
A5. 売買契約時に手付金として売却代金の5%～10%程度を受け取り、残りの代金は物件の引き渡し（決済日）に一括で受け取るのが一般的です。
Q6. 査定を依頼したら、必ず売却しないといけませんか？
A6. いいえ、その必要は一切ありません。査定はあくまでご実家の資産価値を知るためのものです。私たち株式会社アイエーの査定はもちろん無料です。査定結果を見てから、売却するかどうかをじっくりご検討いただけますので、どうぞご安心ください。
Q7. 株式会社アイエーさんの対応エリアはどこまでですか？
A7. 弊社はさいたま市大宮区に拠点を置き、埼玉県内を中心に、東京都、千葉県、神奈川県、群馬県、栃木県、茨城県など関東一円の不動産に対応しております。エリア外の物件であっても、提携する不動産会社とのネットワークがございますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
遠方に住みながらの実家じまいと土地売却は、確かに分からないことだらけで、大きな不安を感じることでしょう。しかし、本記事で解説した通り、正しい手順と知識、そして何よりも信頼できるパートナーがいれば、必ずスムーズに乗り越えることができます。
重要なポイントをもう一度おさらいします。
私たち「株式会社アイエー 大宮支店」は、これまで数多くの遠方にお住まいのお客様の不動産売却をお手伝いしてまいりました。お客様のお気持ちに寄り添い、オンライン相談から現地の調査、細やかな報告まで、ご安心いただけるサポート体制を整えております。
「何から相談していいか分からない」という段階でも全く問題ありません。まずは、あなたのお話をお聞かせください。私たちが、最善の解決策を一緒に見つけ出します。
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