「親から相続した土地を売りたい」「使っていない土地の固定資産税が負担になっている」…
土地の売却を考え始めたとき、多くの方が直面するのが「仲介手数料」の問題です。
査定額を見て「これなら売れそうだ」と思っても、見積もりに記載された数十万、場合によっては数百万円にもなる仲介手数料を見て、「こんなに高いのか…」と驚かれる方は少なくありません。
大宮エリアで不動産売買に携わる私たち「株式会社アイエー 大宮支店」にも、こうした手数料に関するご相談が数多く寄せられます。
この記事では、なぜ土地売却の仲介手数料が高いのか、その計算方法と相場、そしてその手数料を「0円」にする方法である「買取」の仕組みについて、不動産のプロが徹底的に解説します。
この記事を読めば、あなたの土地にとって「仲介」と「買取」のどちらが最適な選択なのか、明確な判断基準が持てるようになるはずです。
土地売却において、なぜ仲介手数料は高額に感じられるのでしょうか。まずはその正体と、具体的な計算方法を見ていきましょう。
仲介手数料とは、不動産会社（仲介会社）に土地の売却活動を依頼し、無事に買主を見つけて売買契約が成立した際に支払う「成功報酬」です。
不動産会社は、お客様の土地を売るために以下のような活動を行います。
これらの活動にかかる人件費や広告宣伝費は、すべてこの仲介手数料によって賄われています。売買が成立しなければ、原則として不動産会社は報酬を受け取れません。だからこそ「成功報酬」と呼ばれているのです。
仲介手数料は、無制限に請求できるわけではなく、宅地建物取引業法（宅建業法）によってその「上限額」が厳密に定められています。
一般的に使われる速算式は以下の通りです（売買価格400万円超の場合）。
仲介手数料（上限） ＝ （ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ） ＋ 消費税
この式を使って、大宮エリアでも想定されるいくつかの価格帯でシミュレーションしてみましょう。
| 土地の売買価格 | 仲介手数料（上限・税抜） | 仲介手数料（上限・税込10%） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 51万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171万6,000円 |
※上記は売主・買主の一方から受け取れる上限額です。
このように、売却価格が3,000万円の場合、消費税込みで100万円を超える手数料が発生する可能性があります。これが「高い」と感じる大きな理由です。
法律で定められているのは、あくまで「上限額」です。理論上は、不動産会社との合意があれば、これより安く設定することも可能です。
しかし、実際には多くの不動産会社がこの「上限額」を正規の手数料として設定しています。理由としては、前述の通り、売却活動にかかるコストが大きいため、上限額を請求しなければ採算が合わないケースが多いためです。
結果として、「法律上の上限額」が「実質的な相場」となっているのが、現在の不動産業界の実情と言えます。
仲介手数料は成功報酬であるため、支払うタイミングは売買契約が成立した後になります。
一般的には、以下の2回に分けて支払うケースが最も多いです。
売却活動を依頼した時点や、査定をしてもらっただけでは、仲介手数料は発生しません。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
仲介手数料が100万円を超えることもあると聞くと、気が重くなりますよね。
しかし、冒頭でお伝えした通り、「買取」という方法を選べば、この仲介手数料が「0円」になります。
「手数料が0円なんて、何か裏があるのでは？」「怪しいカラクリがあるんじゃないか？」と不安に思われるかもしれませんが、ご安心ください。これは非常に明確な理由に基づいています。
「買取」とは、私たち株式会社アイエーのような不動産会社が、お客様から直接、その土地を買い取らせていただく売却方法です。
お分かりいただけますでしょうか。
「仲介」は、不動産会社がお客様の「代理人」として買主（第三者）を探すお手伝いをします。そのお手伝いの対価が「仲介手数料」です。
一方、「買取」では、私たちアイエー自身が「買主」となります。間に誰も介在しません。
自分で自分を「仲介」することはできませんよね。
だから、仲介行為そのものが発生せず、当然ながら仲介手数料も発生しない（0円になる）のです。
（※ここに「仲介：売主-仲介-買主」と「買取：売主-買主（不動産会社）」のシンプルな図を挿入することを推奨します）
【仲介のイメージ】
【買取のイメージ】
このように、買取で仲介手数料が0円になるのは、怪しい「カラクリ」や「裏技」ではなく、単に「取引の形態が根本的に違う」からに他なりません。
お客様にとっては、売却にかかる諸費用を大幅に削減できる、正当な売却方法の一つなのです。
「仲介手数料が0円になるのは分かった。でも、買取にはデメリットもあるのでは？」
その通りです。
「仲介」と「買取」には、それぞれ明確なメリットとデメリットが存在します。どちらが優れているというわけではなく、お客様の状況やご希望によって「向いている」方法が異なります。
ここで、5つの重要なポイントで両者を徹底的に比較してみましょう。
| 比較ポイント | 仲介 | 買取（アイエー大宮支店の場合） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 高い（市場相場） | 安い（市場相場の7〜8割目安） |
| 仲介手数料 | かかる（上限：売価×3%+6万） | かからない（0円） |
| 売却スピード | 遅い（平均3〜6ヶ月） | 早い（最短 数日〜1週間） |
| 手間・内覧 | 多い（内覧対応、交渉） | ほぼゼロ（アイエーの査定1回のみ） |
| 近所への告知 | 知られやすい（広告活動） | 知られにくい（秘密厳守） |
| 契約不適合責任 | 原則あり（売主負担） | 原則免除（アイエー負担） |
一見すると「仲介」の方が圧倒的に有利に見えます。
しかし、ここで「手残りの総額」という視点を持つことが非常に重要です。
仲介の場合、売却価格から「仲介手数料」「（古家があれば）解体費用」「測量費用」などが引かれます。また、売れるまでの「固定資産税」もかかり続けます。
一方、買取は「仲介手数料」が0円、古家があっても「解体不要」でそのまま買い取ることが多く、「契約不適合責任」も免除されます。
（例）3,000万円の相場の土地（古家付き）の場合
この例では仲介の方が手残りが多くなりますが、もし仲介で売却が長引き、2,500万円に値下げして売却した場合、手残りは約2,155万円（2,500万 – (手数料約89万) – (解体150万)）となり、買取との差はほとんどなくなります。
「価格差」だけでなく、「諸費用」と「スピード」を天秤にかける必要があるのです。
この「契約不適合責任」については、特に古い家が建っている土地や相続物件において、非常に重要なポイントとなります。次章で詳しく解説します。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
仲介手数料0円やスピードと並んで、「買取」が持つ非常に大きなメリットが、この「契約不適合責任の免除」です。
契約不適合責任とは、簡単に言えば「売買契約書に書いていなかった問題点が、売却後に見つかった場合、売主が責任を負う」というルールです。（以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました）
土地や古家の場合、以下のような例が考えられます。
仲介で一般の方（個人）に売却した場合、もしこうした問題が後から発覚すると、買主から「契約を解除したい」「修繕費用を出してほしい」「損害賠償を請求する」と言われるリスクがあります。
一方、私たちアイエーのような不動産会社（宅建業者）が買主となる「買取」の場合、この契約不適合責任を「免除」する特約を付けるのが一般的です。
なぜなら、私たちは不動産のプロであり、土地や建物の調査能力に長けています。購入前に地中埋設物や越境、法令上の制限などを徹底的に調査し、そうしたリスクも全て織り込んだ上で買取価格を提示するからです。
万が一、私たちが買い取った後に地中から何かが出てきても、それは全て私たちの責任（リスク）において処理します。お客様（売主様）に後から責任を追及することは一切ありません。
このメリットは、以下のようなケースで特に威力を発揮します。
建物が古すぎて、どこにどんな不具合が隠れているか売主自身も把握できていない。
自分が住んでいたわけではないので、その土地の過去の経緯（地中に何が埋まっているかなど）を全く知らない。
このような「自分でもよく分からない物件」を仲介で売却するのは、大きな不安が伴います。
「買取」であれば、そうした売却後の「万が一」の不安やトラブルの種を、売却と同時にすべて手放すことができるのです。これは、金額には表せない非常に大きな安心感と言えるでしょう。
ここまで解説してきた「仲介」と「買取」の特徴を踏まえ、私たちアイエー 大宮支店が、特に「買取」を強くおすすめするのは以下のようなケースです。
このように、売却の「期限」が明確に決まっている場合、いつ売れるか分からない「仲介」はリスクが伴います。「買取」なら、ご相談から最短数日で現金化が可能です。
相続した不動産は、所有しているだけでコスト（税金・管理費）がかかります。「仲介」で売れるのを待つ間のコストや手間を考えるなら、「買取」でスピーディーに手放す方が合理的です。
「仲介」では、売却前に解体して更地にすることが推奨されるケースが多いですが、その費用は売主負担です。「買取」であれば、古家が建ったまま、場合によっては荷物が残った状態でもそのまま買い取ることが可能です。解体費用は買取価格に反映されますが、お客様が先に費用を用意する必要はありません。
こうした「訳あり」の土地は、一般の買主（仲介）ではまず売れません。
私たちアイエーのような買取業者は、こうした土地の法的な問題を解決したり、隣地と交渉したりするノウハウを持っています。一般市場では値が付かないような土地でも、買取なら価格を付けて売却できる可能性が大いにあります。
買取は広告活動ゼロ、内覧はアイエーの査定1回のみ。プライバシーを最優先にしたい方にとって、最良の選択となります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
もし、あなたが大宮エリア（さいたま市大宮区、北区、見沼区、西区、中央区など）やその周辺で土地の売却を検討しており、上記で解説した「買取」のメリットに魅力を感じていただけたなら、ぜひ一度、私たち「株式会社アイエー 大宮支店」にご相談ください。
私たちは、大手不動産会社とは異なり、大宮の地に根差して活動する地域密着型の不動産会社です。全国チェーン店には分からない、その土地固有の歴史、地域のニーズ、将来性を熟知しています。
「このエリアならこういう活用法がある」という専門知識があるからこそ、お客様の土地の価値を最大限に見出し、適正な買取価格を提示することができます。
アイエー大宮支店の強みは、意思決定の速さです。ご相談いただければ、迅速に現地調査・役所調査を行い、スピーディーに査定額をご提示します。価格にご納得いただければ、最短での現金化にも柔軟に対応いたします。
もちろん、ご相談いただいた内容が外部に漏れることは一切ありません。秘密厳守を徹底します。
また、相続が絡む複雑な権利関係の整理、残置物の撤去、税理士や司法書士のご紹介など、売却に伴う面倒な手続きもワンストップでサポートさせていただきます。
最後に、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。
A1. 可能です。仲介手数料はあくまで「上限額」であるため、不動産会社との合意があれば値引きは可能です。ただし、過度な値引きを要求すると、広告費を削られるなど、売却活動が消極的になるリスクもゼロではありません。信頼できる不動産会社か見極めた上で相談してみましょう。
A2. 私たち不動産会社が買い取った後、その土地を商品化（例：古家を解体・リフォームする、土地を造成し直すなど）し、利益を乗せて再販売（または自社で活用）するためです。その際にかかるリフォーム費用、解体費用、測量費用、販売活動費、そして売れ残るリスク（在庫リスク）などを全てあらかじめ差し引いた価格が「買取価格」となります。
A3. いいえ、その必要は一切ありません。査定は無料です。「仲介」で売った場合と「買取」の場合、両方の査定額を見て、じっくり比較検討していただいて構いません。私たちは、お客様がご納得の上で売却方法を選ばれることが最も重要だと考えています。
A4. これは「仲介」と「買取」のハイブリッド型です。まず「仲介」として一定期間（例：3ヶ月）売却活動を行い、もしその期間内に売れなかった場合に限り、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社が「買い取る」というサービスです。「高く売れる（仲介）可能性」を残しつつ、「売れ残るリスク（買取）」もヘッジできますが、最初から「買取」を依頼するよりも買取保証価格は低めに設定される傾向があります。
A5. 主に以下の費用がかかります。「買取」の場合は仲介手数料はかかりません。
A6. はい、全く問題ありません。「買取」であれば、私たちが現地調査を行い、お電話やメール、郵送でのやり取りで契約・決済まで完結させることも可能です。相続した土地が遠方にある方からのご依頼は非常に多いです。
A7. はい、もちろん無料です。査定をしたからといって、しつこい営業電話をすることもありません。お客様の土地の「現在の価値」を知っていただくためのサービスです。お気軽にご相談ください。
土地売却における仲介手数料は、法律で上限が定められていますが、売却価格によっては100万円を超えることもあり、大きな負担となるのは事実です。
もしあなたが、
このようにお考えであれば、仲介手数料が0円になり、最短数日での現金化も可能で、売却後の責任も一切免除される「買取」という方法が、あなたにとって最適な解決策になるかもしれません。
もちろん、「買取」は仲介相場よりも価格が下がるデメリットもあります。
大切なのは、ご自身の状況（スピード、手間、価格、安心感）において何を最優先するかを見極め、「仲介」と「買取」の両方の「手残り総額」と「メリット」を天秤にかけることです。
株式会社アイエー 大宮支店では、お客様のご事情を丁寧にお伺いした上で、「仲介」と「買取」の両方のパターンをご提案し、どちらがお客様にとって最善かを一緒に考えさせていただきます。
大宮エリアの土地売却で「どうしようか…」と迷われたら、まずは私たちに、あなたの土地のお話をお聞かせください。
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正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
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