相続した土地を売却する際、納付済みの相続税の一部を経費（取得費）に上乗せして、売却益にかかる税金（譲渡所得税）を大幅に減額できる制度です。
最大のポイントは「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内」に売却すること。この期限を過ぎると特例は使えず、数百万円単位で損をする可能性があります。土地売却を検討中なら、今すぐ期限を確認し、行動を起こす必要があります。
この記事の重要ポイント
相続した土地を売却して現金化しようと考えたとき、多くの人を悩ませるのが「税金」の問題です。相続税を支払った上に、土地を売った利益に対してさらに「譲渡所得税」がかかるとなると、手元に残るお金は驚くほど少なくなってしまいます。
この「税金の二重払い」のような状態を緩和するために国が用意している救済措置こそが、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（通称：取得費加算の特例）」です。
通常、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
※取得費：その土地を買った時の値段など
※譲渡費用：仲介手数料や測量費など
この「譲渡所得」に対して約20%（長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。しかし、先祖代々の土地など「いくらで買ったかわからない」場合、売却価格の5%しか取得費として認められない（概算取得費）ため、利益が大きく計算され、税金が莫大になります。
取得費加算の特例を使えば、あなたが支払った「相続税の一部」をこの「取得費」にプラスできます。
結果として譲渡所得（利益）が圧縮され、支払う税金が大幅に安くなる、あるいはゼロになる可能性があるのです。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
この特例は自動的に適用されるわけではありません。以下の3つの条件をすべて満たし、確定申告を行う必要があります。
当然ですが、相続人であることが前提です。相続放棄をした人や、単に贈与を受けた人は対象外です。
ここが非常に重要です。「相続はしたけれど、基礎控除の範囲内で相続税はゼロだった」という方は、そもそも加算する相続税がないため、この特例は使えません。実際に相続税を納付していることが条件です。
これが最も厳しいハードルであり、今回最も強調したいポイントです。
法律上の表現では「相続税の申告期限の翌日から3年以内」とされています。
つまり、合計で「3年10ヶ月」がタイムリミットとなります。
この期間を1日でも過ぎると、特例は一切適用されません。不動産の売却には査定、媒介契約、買い手探し、契約、引き渡しと数ヶ月〜半年以上かかるのが一般的です。「まだ3年ある」と油断していると、あっという間に期限切れになります。
では、実際にどれくらいの節税効果があるのか、シミュレーションしてみましょう。
※計算を簡略化するため、諸経費等は考慮せず、基本的な数字で算出します。
まず、利益（譲渡所得）を計算します。
5,000万円（売価） － 250万円（取得費） ＝ 4,750万円（利益）
この利益に対して税金がかかります。
4,750万円 × 20.315% ≒ 965万円
税金は約965万円です。
取得費に相続税額（400万円）を上乗せします。
5,000万円 － (250万円 ＋ 4,000万円) ＝ 4,350万円（利益）
利益が減った分、税金も減ります。
4,350万円 × 20.315% ≒ 883万円
税金は約883万円です。
このケースでは、約82万円の手取りが増える計算になります。
もし、加算できる相続税額がもっと大きい場合や、売却益がもっと大きい場合は、数百万円単位で差が出ることもしばしばです。「知っているか知らないか」「期限に間に合うか」だけで、これほどの差が生まれるのです。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
「使わないと損」なこの制度ですが、実務上注意すべき落とし穴がいくつか存在します。株式会社アイエー大宮支店にもよく寄せられる相談事例から解説します。
特例を使うには「3年10ヶ月以内」に売却する必要がありますが、その前提として「誰がその土地を相続するか」が決まっていなければ売却できません。遺産分割協議が難航し、相続登記が遅れると、売却活動のスタートが遅れ、結果的に期限に間に合わなくなるケースが多発しています。
相続した実家（空き家）を売却する場合、利益から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という強力な制度があります。
基本的に、同じ物件に対して「取得費加算の特例」と「空き家特例」は併用できません（選択適用）。
※必ず税理士によるシミュレーションを行ってください。
この特例はあくまで「売却益（譲渡所得）」から差し引くものです。バブル期に高値で購入した土地などで、売却しても赤字（譲渡損失）が出る場合は、そもそも税金がかからないため、この特例を使うメリットはありません（損益通算などの別制度を検討することになります）。
取得費加算の特例を最大限活かすための戦略はシンプルです。
「相続税の申告が終わったら、すぐに売却活動を始めること」です。
「3年10ヶ月もある」と思うかもしれませんが、不動産売却の現場を知る私たちからすると、これは決して長い期間ではありません。
もし、相続発生からすでに2年以上経過している場合や、土地が売れにくい条件（郊外、広い、古い建物があるなど）の場合は、一般的な「仲介」ではなく、不動産会社による「買取」を検討すべきです。
特例の期限が切れて数百万円の節税チャンスを逃すぐらいなら、買取で確実に期限内に売却を完了させる方が、トータルの手残り金額で有利になるケースも多々あります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
埼玉県川越市・大宮エリアを中心に活動する株式会社アイエーは、相続した土地の売却において多くの実績を持っています。特に、他社が敬遠しがちな「市街化調整区域」や「農地」、「山林」などの買取・売却に強みを持っています。
「家が建てられない土地だから売れない」と諦めていませんか？ アイエーでは、資材置き場や駐車場など、住居以外の活用方法を熟知しているため、難しい土地でも適正価格での買取・仲介が可能です。
取得費加算の特例の期限が迫っているお客様に対しては、最短スケジュールでの買取プランをご提案します。即座に査定を行い、現金化までの道のりを明確にします。
相続登記がまだお済みでない場合や、税金の計算に不安がある場合でもご安心ください。信頼できる専門家と連携し、売却から納税までワンストップでサポートできる体制を整えています。
最後に、実際に特例を受けるための手続きを確認しておきましょう。売却しただけでは減税されません。売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。
これらを揃えて税務署に提出します。計算が複雑になるため、自分で行うのが不安な場合は、早めに税理士に相談することをおすすめします。もちろん、アイエー大宮支店でも、提携税理士のご紹介が可能です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
相続した土地の売却は、単なる不動産取引ではなく、税務戦略の一部です。「取得費加算の特例」は、相続税を支払った方だけに与えられた強力な権利です。
「まだ時間がある」と思っている今こそが、動き出すベストなタイミングです。
まずは、あなたの土地がいくらで売れるのか、そして手残りがどうなるのか、株式会社アイエー大宮支店までお気軽にご相談ください。私たちは、お客様の大切な資産を守り、次世代へつなぐお手伝いを全力でサポートいたします。
無料土地査定のフォームに入力するのも面倒なあなたにおすすめ！LINEを使った土地のお悩み相談もあります。営業時間にオペレーターが直接返信いたします。
正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
