「毎年払っている固定資産税の評価額と、実際の査定額が全然違うのはなぜ？」
「お隣の土地が高く売れたと聞いたけれど、うちの土地も同じ価値があるの？」
土地の売却や相続を検討し始めたとき、多くの地主様が最初にぶつかる壁が「土地の値段の複雑さ」です。スーパーで売られている野菜のように値札がついているわけではないため、基準が非常に分かりにくくなっています。
この記事では、埼玉県川越・大宮エリアで長年、農地や市街化調整区域などの「難しい土地」の買取を行ってきた株式会社アイエーが、プロの視点で「土地の価格が決まる裏側の仕組み」を徹底解説します。
2025年の最新トレンドも踏まえ、あなたの土地がどのように評価されるのかを見ていきましょう。
土地には「1つの土地に対して4つの価格がある」と言われています。これを「一物四価（いちぶつよんか）」と呼びます。まずは、この違いを整理しないと正しい価格判断ができません。
| 価格の種類 | 誰が決める？ | 何のための価格？ | 価格水準の目安 |
|---|---|---|---|
| ① 実勢価格 | 市場（売主・買主） | 実際の売買取引価格 | ケースバイケース（時価） |
| ② 公示地価 | 国土交通省 | 公的な土地取引の指標 | 100%（基準） |
| ③ 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の算出 | 公示地価の 約80% |
| ④ 固定資産税評価額 | 市町村 | 固定資産税・都市計画税 | 公示地価の 約70% |
実際に売買が成立する価格です。「売り出し価格」ではなく、最終的にハンコを押した金額を指します。
「どうしてもこの場所が欲しい」という買主がいれば相場より高くなりますし、逆に「早く現金化したい」という売主の事情があれば安くなります。私たちが「査定」で算出するのは、この実勢価格の予測値です。
毎年3月下旬に国土交通省が発表します。「正常な価格」の目安とされ、土地取引の指標になります。
※2025年の地価公示では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しており、特に都市部や観光地での回復が鮮明です。
道路ごとに値段がつけられており、「その道路に面している土地の単価」を示します。
計算式目安：路線価 ÷ 0.8 ≒ 公示地価（実勢価格の目安）
※実勢価格を知りたい時の簡易計算としてよく使われます。
毎年春に届く納税通知書に記載されています。
計算式目安：固定資産税評価額 ÷ 0.7 ≒ 公示地価（実勢価格の目安）
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
不動産会社が査定を行う際、実は頭の中で（あるいは専用ソフトで）詳細な「点数付け」を行っています。これを「評点」と呼びます。
基本の考え方は以下の通りです。
査定価格 = 基準となる単価 × 面積 × （個別の補正率）
この「個別の補正率」こそが、土地の値段を上下させる最大の要因です。
ここからが、一般的な不動産サイトにはあまり書かれていない「深い」話です。
私たちアイエーが得意とする「市街化調整区域」（原則として家が建てられないエリア）の土地。この場合、前述の「路線価」や「公示地価」の計算式がそのまま通用しないことが多々あります。
市街化調整区域は、行政が「市街化を抑制したい（建物を建てさせたくない）」と考えているエリアです。
「家が建てられない土地」＝「利用価値が低い」とみなされ、一般的な宅地に比べて評価額は半値以下、場合によっては10分の1程度になることもあります。
しかし、全ての調整区域が価値ゼロではありません。以下の要素がある場合、適正な価格がつきます。
プロに依頼する前に、大まかな相場感を持っておきたい方におすすめのツールを紹介します。すべて無料で利用可能です。
「土地総合情報システム」（国土交通省）
実際の過去の取引価格が検索できます。「いつ」「いくらで」売れたかが分かります。
「路線価図・評価倍率表」（国税庁）
地図上で道路ごとの単価（千円単位）を確認できます。
2025年の傾向として、地方圏でも中心部は上昇していますが、駅から離れた住宅地は横ばい、または下落傾向にある「二極化」が進んでいます。
ご自身の土地が「需要が集中するエリア」か「過疎化が進むエリア」かで、過去のデータより強気に出るか、弱気に出るかの調整が必要です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
A. そのまま査定に出すことをお勧めします。
解体してしまうと、「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。また、古家付き土地として売るか、更地渡しにするかは、買主の意向や解体費用の見積もりを見てから判断しても遅くありません。
A. エリアによる二極化が進みます。
生産緑地の指定解除や相続発生による供給過多で、郊外のバス便エリアなどは価格が下がりやすい傾向にあります。一方で、大宮のような利便性の高い都市部は依然として需要が強く、価格は維持または上昇傾向です。「売り時」を逃さない判断が重要です。
A. 「土地活用の専門ノウハウ」があるからです。
私たちは、一見使い道がないような不整形地や市街化調整区域の土地でも、「造成工事で形を整える」「資材置場として転用する」など、独自の手法で価値を生み出すことができます。自社で開発・販売まで行うため、中間マージンをカットし、高価買取を実現しています。
土地の値段は、固定資産税評価額のような「固定された数字」だけでは決まりません。
「その土地で何ができるか」「誰が欲しがっているか」という需要と供給のバランスで日々変動しています。
特に以下の土地をお持ちの方は、一般的な相場検索だけでは正しい価値が分からない可能性が高いです。
「ネットの自動査定では安かった」「他社では取り扱い不可と言われた」。
そんな時こそ、株式会社アイエー 大宮支店にご相談ください。土地のプロフェッショナルとして、あなたの土地の「隠れた価値」を適正に評価し、納得のいく価格決定のメカニズムをご説明いたします。
査定は無料です。まずは「この土地、いくらになる？」とお気軽にお問い合わせください。
無料土地査定のフォームに入力するのも面倒なあなたにおすすめ！LINEを使った土地のお悩み相談もあります。営業時間にオペレーターが直接返信いたします。
正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
