その土地、もっと高く売れるかも？売却前に知っておきたい価値向上のポイント

💡 この記事の結論

土地を高く売るための核心は、「不確定要素（リスク）の排除」と「土地の潜在能力（ポテンシャル）の証明」の2点に尽きます。

草刈りや境界確定といった物理的な準備はもちろんですが、市街化調整区域や農地であっても、法令上の建築要件（都市計画法34条など）を満たせることを証明できれば、査定額は大幅に跳ね上がります。特に埼玉エリアの難あり物件は、専門知識を持つ買取業者への相談が価値向上の近道です。

✅ この記事の重要ポイント

• 第一印象: 草刈りと残置物撤去だけで、買主の購買意欲と査定額は変わる
• 境界確定: 隣地との境界が曖昧な土地は「トラブルの元」として安くなる
• 法令活用: 「市街化調整区域」でも、建築要件を明確にすれば価値が出る
• 解体判断: 解体費高騰中の現在は「古家付き」で売る方が手取りが増える場合も
• 業者選び: 仲介で断られた土地こそ、専門買取業者（アイエー）なら高値がつく

多くの地主様が、「うちの土地は形が悪いから」「市街化調整区域だから」「古い家が残っているから」といった理由で、本来の価値よりも大幅に安い価格で売却してしまっています。

しかし、不動産のプロから見れば、「ほんの少しの手間」や「正しい知識」を加えるだけで、その土地の価値は何割もアップする可能性があります。

この記事では、埼玉県内で数多くの土地買取・販売を手掛けてきた「株式会社アイエー 大宮支店」が、2026年の最新トレンドを踏まえ、売却前に知っておくべき「土地の価値向上テクニック」を徹底解説します。

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あなたの土地が「安く見積もられている」本当の理由

なぜ、同じようなエリアにある土地でも、高く売れる土地と安くしか売れない土地があるのでしょうか？
その最大の要因は、買主（次にその土地を使う人）が抱える「不安の量」です。

買主は、以下のようなリスクを恐れて価格を下げようと交渉してきます。

• 「後から隣の家と境界でもめるのではないか？」
• 「地中にゴミが埋まっているのではないか？」
• 「家を建てようとしたら、役所の許可が下りないのではないか？」

つまり、売却前にこれらの「不安要素」を一つずつ潰しておくことこそが、土地の価値を上げ、高く売るための最短ルートなのです。これを「土地のバリューアップ」と呼びます。

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空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！

【基礎編】明日からできる！土地の印象と価値を上げる物理的対策

まずは、専門的な知識がなくても実行できる、物理的な対策から見ていきましょう。これらは「マナー」と思われがちですが、実際には査定額に直結する重要な要素です。

「草刈りと越境物の処理」だけで査定額が変わる理由

「どうせ売る土地だから、草なんて生えていても関係ない」と思っていませんか？ それは大きな間違いです。

1. 視覚的効果（広さの認識）
   雑草が腰の高さまで生い茂っていると、土地の境界が見えず、実際よりも狭く、使い勝手が悪く見えます。きれいに草を刈るだけで、「こんなに広かったのか」と印象が激変し、プランニング（建物の配置計画）がしやすくなります。
2. 管理状態のアピール
   荒れ放題の土地は、「不法投棄されているかもしれない」「近隣から苦情が来ているかもしれない」というネガティブな予感を買主に与えます。管理が行き届いている土地は、それだけで「安心料」としてプラス査定につながります。
3. 越境物の確認
   木の枝が隣地に伸びていたり、逆に隣の家の雨樋がこちらの敷地に入り込んでいたりしませんか？ 草刈りをすることでこれらが発見できます。売却前に「枝を切る」「覚書を結ぶ」などの対策を取ることで、契約後のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな高値売却が可能になります。

境界杭は見えていますか？「境界非明示」のリスクと対策

土地売買において最もトラブルになりやすいのが「境界（筆界）」の問題です。
基本的に、土地を売却する際は「境界確定測量」を行い、隣地所有者の立ち合いのもとで境界杭を設置し、図面を作成して引き渡すのが原則（公募売買の場合は除くケースもあり）です。

• 境界確定済み（確定測量図あり）：
  面積が正確で、隣地トラブルのリスクがないため、高値・早期売却が期待できます。
• 境界未確定（現況有姿）：
  実際に使える面積が登記簿より減るリスクや、購入後に隣地と揉めるリスクがあるため、相場よりも大幅に安く買い叩かれる傾向があります。

💰 費用対効果の考え方
測量費用には数十万円（30万〜80万円程度）かかりますが、それによって土地の信用度が上がり、売却価格が100万円以上アップすることも珍しくありません。特に変形地や古い住宅地の場合は、測量を入れることを強くおすすめします。

土壌汚染・地中埋設物の有無を確認しておく

過去に工場やクリーニング店があった土地、あるいは古くからの埋立地などは、土壌汚染や地中埋設物（コンクリートガラや古井戸など）のリスクがあります。
これらが売却後に発覚すると、売主は「契約不適合責任」を問われ、多額の損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。

• 地歴調査: 古い地図で過去の利用履歴を調べる（数万円〜）。
• 埋設物調査: 専門業者による簡易的な調査。

これらを事前に実施し、「調査済み・問題なし」というレポートを付けることで、買主（特にハウスメーカーや建売業者）は安心して高値を入札できるようになります。

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【上級編】プロはここを見る！法令・権利関係で価値を創出する

ここからが、私たち「株式会社アイエー」が得意とする専門領域です。特に埼玉県内で多い「条件の悪い土地」を高く売るための秘訣です。

「市街化調整区域」＝「売れない」は間違い！ポテンシャルの引き出し方

一般的に、市街化調整区域（家を建てるのを抑制する区域）の土地は、「家が建てられないから、資材置き場か家庭菜園にするしかない」と言われ、二束三文で取引されがちです。
しかし、これこそが最大の「過小評価」ポイントです。

都市計画法34条などの特例を活用すれば、家を建てられるケースは多々あります。

• 既存宅地: 昔から家が建っていた土地であれば、建替えが可能になる場合があります。
• 分家住宅: 農家の子どもなどが家を建てるための許可。
• 誰でも建築可能な要件: エリアによっては、老人ホーム、診療所、店舗併用住宅、あるいは条例により一般住宅の建築が許可される区域もあります。

価値向上のポイント:
「家が建てられない土地」として売るのではなく、役所や専門業者と協議し、「〇〇の条件なら建築許可が下りる土地」というお墨付き（証明）を得てから売るのです。これだけで、土地の価値は数倍〜数十倍に跳ね上がることもあります。

※アイエーは市街化調整区域のノウハウが豊富ですので、ご自身で調べるのが難しい場合はぜひご相談ください。

農地転用の許可見込みを事前に調査する

「田」や「畑」を売る場合、農家以外の人に売るには「農地転用許可（3条、4条、5条許可）」が必要です。
「農地として売る」と坪数千円にしかなりませんが、「転用して宅地や駐車場にできる土地」として売れば、価格の桁が変わります。

事前に農業委員会に相談し、「転用許可の見込みがあるか」を確認しておきましょう。もし「青地（農用地区域内農地）」であっても、除外申請の手続きが可能かどうかの見通しを立てておくことが、高値売却への第一歩です。

接道義務を果たしていない土地（再建築不可）の救済策

建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てられない」という接道義務があります。これを満たさない「再建築不可物件」は、非常に安くなります。

しかし、以下のような対策で「建築可能」にできる場合があります。

1. セットバック: 前面道路が狭い場合、敷地を後退させて道路幅を確保する。
2. 隣地買取・等価交換: 隣の土地を一部買い取る（または交換する）ことで、接道間口を2m以上にする。
3. 43条但し書き道路（許可）: 特定行政庁の許可を得て建築可能にする。

これらの可能性を模索せず、単に「再建築不可」として売り出すのは非常にもったいないことです。

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「古家付き」vs「更地渡し」どちらが得？2025年の解体事情

「古い家は解体して更地にした方が高く売れる」というのは、かつての常識でしたが、2025年現在、その常識は変わりつつあります。

解体費用の高騰と「固定資産税の住宅用地特例」のジレンマ

現在、人件費の高騰と廃棄物処理コストの上昇により、解体費用は数年前に比べて1.5倍近くまで高騰しています（一般的な木造住宅でも150万〜300万円かかるケースが増えています）。

また、1月1日時点で建物が建っていない（更地になった）場合、その土地の固定資産税にかかる「住宅用地の特例（税金が最大1/6になる減税）」が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。

売れる目処が立っていないのに先に解体してしまうと、高額な解体費を払った上に、毎年の税金負担も増えるという「二重苦」になりかねません。

契約不適合責任を回避するなら「現状有姿」での買取が正解

古い建物には、雨漏りやシロアリ、アスベストの使用など、見えない欠陥が潜んでいることが多いです。個人間売買（仲介）で売る場合、売却後にこれらの欠陥が見つかると、売主が責任を負わなければならないケースがあります。

一方で、不動産買取業者（アイエーなど）に「古家付き・現状有姿」で売却する場合、業者はプロとしてリスクを承知で買い取るため、売主の「契約不適合責任」が免責（責任なし）になることが一般的です。

結論:
手持ち資金を出して解体し、リスクを負って高く売ろうとするよりも、「解体費相当分を差し引いて、現状のまま業者に買い取ってもらう」方が、結果的に手残りの額が確定し、精神的にも金銭的にもメリットが大きいケースが増えています。

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埼玉・大宮エリアでの売却パートナーの選び方

最後に、誰に売却を依頼するかです。「大手だから安心」とは限りません。特に土地の条件によって、最適なパートナーは異なります。

「仲介」と「買取」の違いを知り、自分に合う方を選ぶ

項目	仲介（一般媒介等）	買取（アイエーなど）
売却価格	市場相場で売れる可能性がある（高い）	相場の7〜8割程度になることが多い
売却期間	買い手が見つかるまで数ヶ月〜数年	最短数日〜1ヶ月程度（即現金化）
諸費用	仲介手数料（売値の3%+6万円+税）が必要	仲介手数料は不要（0円）
契約不適合責任	売主が負うリスクがある	免責（売主の責任なし）
向いている土地	駅近、整形地、築浅物件、人気の住宅街	市街化調整区域、古家付き、変形地、農地、相続物件

地元密着・難あり物件に強い会社（アイエー）を選ぶメリット

埼玉県、特に川越・大宮・所沢エリアにおいて、アイエーは「他社で断られた土地」の買取に力を入れています。

大手ハウスメーカーや一般的な仲介会社は、「すぐに家が建てられるきれいな土地」を好みます。そのため、市街化調整区域や農地、不整形地を持ち込むと、リスクを避けるために極端に低い査定額を出されたり、「取り扱い不可」と断られたりすることがあります。

しかし、アイエーは「土地の再生」のプロフェッショナルです。

• 独自の造成ノウハウ
• 行政との協議経験
• 地域に根ざした販売ネットワーク

これらを駆使して、一見価値がないように見える土地から価値を引き出します。だからこそ、他社よりも高い買取価格を提示できる自信があります。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 亡くなった親名義の土地ですが、名義変更（相続登記）前でも査定できますか？

A. はい、可能です。
ただし、実際に売買契約を結ぶまでには相続登記を完了させる必要があります。アイエーでは、提携している司法書士をご紹介し、相続登記から売却までワンストップでサポートすることも可能です。2024年4月から相続登記が義務化されましたので、お早めのご相談をおすすめします。

Q2. 敷地内に大量の荷物やゴミが残っていますが、そのままでも売れますか？

A. そのままで大丈夫です。
一般の個人の方に売る場合は撤去を求められますが、当社のような買取業者の場合、残置物も含めて現状のまま買い取ることが可能です。ご自身で処分業者を手配する手間や費用を省くことができます。

Q3. 「市街化調整区域」の土地ですが、本当に買い取ってもらえますか？

A. はい、アイエーの最も得意とする分野です。
他社様で「建築不可のため買取不可」と言われた土地でも、ぜひ一度ご相談ください。資材置き場用地や駐車場、あるいは特定の建築許可取得など、あらゆる可能性を模索して査定いたします。

Q4. 査定を依頼したら、必ず売らないといけませんか？

A. いいえ、そのようなことは一切ありません。
査定額を見てから、「売る」「売らない」「時期を待つ」をご判断ください。相談・査定は完全無料です。

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まとめ：少しの知識と工夫で、土地の売却結果は大きく変わる

土地の売却は、一生に一度あるかないかの大きなイベントです。「よく分からないから」と不動産会社任せにしたり、「条件が悪いから」と最初から諦めてしまったりするのは非常にもったいないことです。

1. まずは草刈りなど、できる範囲で印象を良くする。
2. 境界や法令上の制限など、土地のリスクとポテンシャルを把握する。
3. 自分の土地の特性（市街化調整区域など）に強い専門家に相談する。

特に埼玉県内（大宮・川越・所沢エリア）で、土地の処分にお困りの方は、ぜひ株式会社アイエー 大宮支店にご相談ください。
「こんな土地、売れるわけがない」と思っていた土地が、思わぬ資産に変わるかもしれません。

あなたの土地の「本当の価値」を、私たちが無料で見つけ出します。

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