不動産売却における「埋設物」とは、地中に残された過去の建物の基礎、浄化槽、古井戸などを指します。これらを放置して売却すると、引渡し後に「契約不適合責任」を問われ、数百万円の損害賠償や契約解除に発展するリスクがあります。大宮エリアのような歴史ある住宅地では特に、売却前の「地中レーダー探査」や「地歴調査」が、安全な取引の鍵となります。
この記事のポイント
・埋設物は「契約不適合責任」の対象になる
・浄化槽や古井戸は撤去・供養が必要
・さいたま市は遺跡包蔵地のリスクもある
・売却前の専門調査で損害賠償を防げる
・アイエー大宮支店なら地元の地歴に強い
不動産を売却しようと考えた際、地中のことまで頭が回る方は多くありません。しかし、もし少しでも「昔ここに何があったか」に不安があるなら、今すぐ以下のステップを踏んでください。
まずは法務局で古い登記簿を確認しましょう。過去にどのような建物が建っていたか、その所有者が誰だったかを知ることで、大きな浄化槽が必要な施設だったのか、あるいは井戸を利用していた可能性があるのかを推測できます。
実家の建て替え時の書類が残っていれば、古い基礎を「全撤去」したか「埋め戻した」かの記載があるかもしれません。これが証拠となり、売却時の告知事項を整理できます。
大宮周辺の土地柄を熟知している不動産会社（アイエー大宮支店など）に相談し、近隣で同様の事例がなかったかヒアリングを行うのが最も効率的です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
埋設物は目に見えないからこそ、取引終了後に爆弾のように爆発するリスクを孕んでいます。
かつての「瑕疵担保責任」よりも、現在の「契約不適合責任」は買主の権利が強くなっています。「種類、品質、数量に関して契約の内容と適合しない」場合、売主は故意でなくても責任を負わなければなりません。買主が請求できる手段も、旧法の損害賠償・契約解除に加え、追完請求・代金減額請求が追加されました（令和2年4月1日施行）。
買主が土地購入後に新築工事を始めた際、地中から巨大なコンクリート塊が出てきた場合、工事が止まります。その間の重機待機費用や工期遅延の損害を請求されるケースがあります。
「埋設物がある土地」というレッテルが貼られると、売却価格を大幅に下げざるを得なくなります。事前の調査と適切な処理を行わないことは、結果的に手元に残る現金を減らす行為です。
具体的にどのようなものが地中に隠れているのか、その実態を解説します。
最も多いケースです。昭和中期の解体工事では、コスト削減のために基礎を地中に埋め殺すことが珍しくありませんでした。これがあると、新しい建物の杭打ちができません。
下水道が普及する前に使われていた浄化槽が、中身を清掃せずにそのまま埋められていることがあります。これは環境汚染や地盤沈下の原因となります。
大宮のような古い街並みには井戸が多く存在します。物理的な撤去だけでなく、精神的な「供養（井戸埋立清祓）」を行わずに埋め戻すと、買主から心理的瑕疵として指摘されることもあります。
過去に病院があった土地や、古い断熱材が混ざったガラが埋まっている場合、特殊な産業廃棄物処理が必要となり、処分費用が跳ね上がります。
さいたま市には多くの遺跡が眠っています。掘削中に土器などが出てきた場合、さいたま市教育委員会による試掘調査のために数ヶ月間土地が動かせなくなる「行政的埋設物リスク」も存在します。
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リスクをゼロにするためには、事前の可視化が不可欠です。
古い地図や航空写真、行政資料を基に、その土地の過去の利用状況を調べます。費用は数万円程度と安価ですが、確実な証拠にはなりません。
地面を掘らずに電磁波を用いて地中の異物を探します。舗装されている駐車場などでも実施可能で、10〜15万円程度の費用感です（広さや条件により異なります）。
最も確実な方法です。土地の数か所をバックホウで掘削し、直接目視で確認します。解体工事とセットで行われることが多く、数十万円の費用がかかりますが、買主への最大の安心材料となります。
| 調査の種類 | 費用の目安 | 確実性 |
|---|---|---|
| 地歴調査（机上） | 数万円〜 | △ 参考情報レベル |
| 地中レーダー探査 | 10〜15万円程度 | ○ 非破壊で広範囲確認 |
| 試掘調査 | 数十万円〜 | ◎ 直接目視確認 |
どうしても調査ができない場合や、費用をかけたくない場合の法的な防衛策です。
個人間の売買であれば、特約によって「埋設物に関する責任を負わない（免責）」と設定することが可能です。実務上は引渡しから3ヶ月とするケースが多く見られます。ただし、売主が埋設物の存在を知りながら告げなかった場合は特約も無効となりますので注意が必要です。なお、売主が宅建業者の場合は引渡しから2年以上の期間設定が法律上義務付けられています。
「過去に井戸があった可能性があることを買主は容認する」といった文言を重要事項説明書に盛り込みます。これにより、後からの「知らなかった」という主張を封じます。
仲介ではなく不動産会社による直接買取であれば、会社側がリスクを承知で購入するため、売主の契約不適合責任を一切免責にできるケースがほとんどです。これが最も安全な解決策と言えます。
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大宮支店としての地域密着型アドバイスです。
これらのエリアは江戸時代からの宿場町として栄えたため、地中深くから当時の生活跡や古い木杭が出てくることがあります。
地盤が軟弱なエリアでは、過去に土地を嵩上げするために持ち込まれた土の中に、ガラが混入している「汚染土」のリスクも考慮すべきです。
さいたま市では建設リサイクル法に基づき、コンクリートや木材等を使用した一定規模以上の解体工事を行う場合、工事着手の7日前までに市長への届出が義務付けられています。適正な業者による解体証明がないと、売却時に不利になる可能性があります。（参照：さいたま市公式／建設リサイクル法のご案内）
Q1. 埋設物が見つかったら必ず撤去しなければなりませんか？ 新しく建てる建物の障害になる場合は必須です。庭の片隅で影響がないなら放置も可能ですが、告知義務は残ります。
Q2. 撤去費用はどちらが負担するのが一般的ですか？ 原則として売主負担です。ただし、売却価格をその分下げることで買主負担とする交渉も一般的です。
Q3. 30年前の基礎が出てきた場合でも売主の責任ですか？ 契約書の内容によりますが、個人間売買では引渡しから3ヶ月以内（契約で定めた期間内）であれば責任を問われる可能性があります。ただし、売主が埋設物の存在を知りながら告げなかった場合は、期間を過ぎても責任を免れないとされています。
Q4. 「井戸」の供養にはいくらかかりますか？ 神主さんへの初穂料として2万〜3万円程度、加えて息抜き（パイプ設置）の工事費が5,000〜15,000円程度です。埋め戻し工事費は別途かかります。
Q5. 大宮区内で遺跡が出た場合、売却は中止になりますか？ 中止にはなりませんが、さいたま市教育委員会による調査が終わるまで建築が制限されます。
Q6. 瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）でカバーできますか？ 一般的な瑕疵保険は建物が対象であり、地中の埋設物による損害は対象外となることが多いので注意が必要です。
Q7. アイエー大宮支店では無料調査を行っていますか？ 机上の地歴調査や、提携業者による見積もり相談は随時承っております。お気軽にご相談ください。
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地中埋設物は、知らぬ存ぜぬでは済まされない現代の不動産売却における「地雷」です。特に大宮のような価値の高いエリアでは、少しのトラブルが数百万、数千万の損失に繋がります。
後悔しないためには、
この3点が不可欠です。まずはあなたの土地の「歴史」を紐解くところから始めましょう。
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