契約不適合責任とは、売却した不動産の内容が「契約書の内容と一致しない」場合に、売主が買主に対して負う法的責任のことです。2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から名称とルールが変わりました。買主は修理や代金減額などを請求できるため、売主は物件の状態を正確に伝え、契約書に明記することがトラブル回避の鍵となります。
不動産売却を検討し始めたばかりの方、あるいは既に契約直前の方も、まずは以下の3点をチェックしてください。これだけで将来の訴訟リスクを大幅に下げることができます。
「少しくらいの雨漏りなら言わなくてもバレないだろう」という考えは非常に危険です。現代の不動産取引では、売主には「告知義務」があります。物件状況報告書（告知書）は、いわば売主の免罪符です。
これらを「契約書の一部」として明記しておくことで、後から「聞いていなかった」と言われるリスクを封じ込めることができます。
築30年、40年といった古い家を売る場合、どんなに丁寧に住んでいても見えない部分の劣化は避けられません。このような場合、契約時に「売主は契約不適合責任を一切負わない」とする免責特約を付けることが一般的です。ただし、買い手が見つかりにくくなる可能性もあるため、価格設定とのバランスが重要になります。
最近では、売却前に専門家が建物の基礎や構造を診断する「ホームインスペクション」を利用する方が増えています。埼玉エリアでも、中古住宅の取引においてインスペクション済みの物件は信頼性が高く、高値で売れやすい傾向にあります。株式会社アイエー大宮支店でも、こうした調査の活用を推奨しています。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
2020年4月1日の民法改正により、不動産取引のルールは大きく変わりました。以前の「瑕疵担保責任」を知っている方ほど、注意が必要です。
以前のルールでは、物件に「隠れた瑕疵（欠陥）」があった場合にのみ責任を負うという考え方でした。しかし、「何が隠れた瑕疵なのか」という基準が曖昧で、トラブルが多発。改正後は「契約書の内容と合っているか（契約への適合性）」という、より明確な基準に変更されました。
以前は「契約解除」と「損害賠償」の2つしか選べませんでしたが、現在は以下の4つが認められています。
特に「代金減額請求」は、買主にとって行使しやすい強力な武器となっています。
「隠れた（＝売主も買主も気づかなかった）」という要件がなくなったため、たとえ買主が内覧時に気づきそうだった欠陥であっても、契約書に「その不具合がある」と書いていなければ、売主の責任となります。つまり、「見ればわかるでしょ」という言い訳が通用しなくなったのです。
買主からどのような請求が来る可能性があるのか、具体的に見ていきましょう。
「雨漏りがしているから直してほしい」「シロアリ被害を駆除して元通りにしてほしい」といった請求です。まずはこの「追完」を求めるのが原則です。
売主が修理を拒否したり、構造上修理が不可能だったりする場合、買主は「不具合の分だけ売買代金を安くしろ」と請求できます。例えば、土地の面積が契約より狭かった場合などに適用されます。
建物の主要な構造部に重大な欠陥があり、修理も不可能な場合、買主は契約そのものを解除できます。売主は代金を返し、買主は物件を返却しますが、売主にとっては多大な損失となります。
不具合によって買主に実損害が出た場合です。ただし、これは売主に「不注意があった（過失）」場合に限定されます。単なる経年劣化による故障であれば、損害賠償までは認められないケースが多いです。
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売主としては「いつまで責任を負い続けなければならないのか」が最も気になる点でしょう。
民法上の原則は、買主が「不適合を知った時から1年以内に売主へ通知」すれば権利が保全されます（民法566条）。通知後の具体的な権利行使については、別途消滅時効（知った時から5年・引渡しから10年）が適用されます。
売主としては何年も責任を負い続けるリスクを避けたいところです。そのため、一般的な個人間の売買契約では、契約特約として「引き渡しから一定期間のみ責任を負う」と定めることが可能です。3ヶ月や6ヶ月とするケースが見られますが、期間の設定は当事者の交渉によって異なります。
「現状有姿（今のままの状態）」で売る場合、特約に「売主は契約不適合責任を一切負わない」と明記します。ただし、これには買主の承諾が必要です。「免責にする代わりに、価格を少し下げる」といった交渉が必要になることもあります。
ここが最重要です。売主が不具合を知っていたのに、買主に伝えなかった場合（故意）は、どんなに強力な免責特約を書いても無効になります（民法572条）。さらに、知らなかったことに重大な過失があった場合も、類推適用により免責特約が無効と判断される可能性があります。正直に伝えることが、結果として自分を守ることになるのです。
株式会社アイエー大宮支店が日々扱っている埼玉エリアの事例を基に解説します。
大宮周辺の築古戸建て売却で最も多い事例です。特に水回りの壁の中などは目視できません。
対策：契約前に床下点検口などから確認。不明な場合は「築年数経過により不具合の可能性がある」旨を契約書に記載。
埼玉の土地、特に昔工場や古い建物が建っていた場所では、地中からコンクリート塊や古い浄化槽が出てくることがあります。
対策：土地買取の専門家であるアイエーでは、事前に地歴調査を行い、こうしたリスクを事前に把握・考慮した査定を行います。
「境界標がない」「隣の家の屋根がこちらの敷地に出ている（越境）」といったケースです。これは「権利の不適合」にあたります。
対策：確定測量を事前に行うのがベストです。弊社では測量士との連携もスムーズに行っています。
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エアコンが動くか、給湯器の調子はどうか。細かい項目一つひとつをチェックしましょう。「不明」と書くのではなく、動作確認をして「故障中」と書く方が、後々のトラブルを防げます。
第三者の専門家が作成した診断書があれば、買主も安心して購入できます。売主にとっても「知らなかった」という言い訳ではなく「プロが診てこうだった」という客観的根拠になります。
これが最も確実なリスク回避策です。アイエー大宮支店のような不動産会社が直接買い取る場合、多くのケースで「売主の契約不適合責任を免責」とする契約を結びます。
古い家や複雑な土地を売る際、精神的な負担を最も軽くできる方法です。
埼玉県内で土地・建物の売却をお考えなら、地域密着の実績が豊富な弊社にお任せください。
私たちは数多くの「困った物件」を解決してきました。契約不適合責任に関しても、どのような特約を結ぶべきか、物件のどこをチェックすべきか、熟練のスタッフがアドバイスいたします。
狭小地、変形地、再建築不可物件など、一般の方が買いにくい物件でも、弊社は土地活用のプロとして積極的に買い取ります。多くのお客様からご依頼いただいており、困難な物件でもご相談ください。
不動産売却には相続や税金、法律トラブルがつきものです。弊社は専門家と強力なネットワークを構築しており、お客様の悩みをワンストップで解決できる体制を整えています。
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契約書に「動作良好」と書いていたり、不具合を明記していなければ、原則として修理費の負担（追完請求）に応じる必要があります。ただし、特約で設定した通知期間（例：引き渡しから3ヶ月や6ヶ月など）を過ぎていれば、断ることが可能です。
シロアリの被害が軽微で、修理が可能であれば「解除」までは認められないのが一般的です。まずは「修理（追完）」を提案することになります。
もちろんです。専有部分の設備（キッチン、配管など）の故障が主な対象となります。管理組合の修繕範囲外については売主の責任となるため注意が必要です。
契約書に「公簿売買（登記簿の面積で取引し、実測との差は精算しない）」という特約を入れていれば、原則として返金の必要はありません。
詐欺に近い行為とみなされ、免責特約も無効になります。損害賠償だけでなく、慰謝料などの請求に発展するリスクもあります。
不動産業者は「プロ」であり、自ら物件を調査し、リフォーム前提で購入するからです。そのため、一般の売主様に責任を負わせないという契約が成立しやすいのです。
劇的に変わります。例えば「設備については一切責任を負わない」とするのか「主要な設備のみ責任を負う」とするのかで、負担額が数十万円変わることも珍しくありません。
「契約不適合責任」は一見難しく怖い言葉に聞こえますが、本質は「物件の状態を正直に共有し、それを契約書という形に落とし込む」という誠実な取引のルールです。
売主様が一人で全てのリスクを把握し、対策を立てるのは困難です。だからこそ、地域の特性と法律に精通したパートナー選びが重要になります。
埼玉県さいたま市北区に拠点を構える「株式会社アイエー大宮支店」では、契約不適合責任のリスクを最小限に抑えた「安心の売却」をサポートします。特に「売却後のトラブルが怖い」「古い家をそのまま売りたい」という方は、弊社の直接買取サービスをぜひご検討ください。
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