ローン中の土地でも売却は十分に可能です。売却と同時にローンを完済し、銀行が設定している「抵当権」を抹消することが絶対条件となります。現在の埼玉県、特に大宮周辺は地価が上昇傾向にあるため、売却代金でローンを完済できるケースが多く、売却を検討するには好条件のタイミングと言えます。
2026年の地価公示でも埼玉県の住宅地は5年連続の上昇が確認されており、数年前に比べて高く売れるケースが目立ちます。まずは現在の査定額とローン残債を照らし合わせることが第一歩です。
この記事のポイント
ローンが残っている土地を売るためには、登記簿に記載されている「抵当権」を外さなければなりません。
抵当権とは、銀行が融資を行う際に土地を担保にとる権利のことです。万が一返済が滞った場合、銀行はその土地を競売にかけて資金を回収します。この権利がついたままでは、買い手は安心して購入できないため、売却完了までに必ず消す必要があります。
土地の売却価格がローンの残債を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。この場合、売却代金の中からローンを一括返済し、余ったお金を手元に残すことができます。現在のさいたま市内の土地相場を考えると、多くの方がこのパターンに該当する可能性があります。
アンダーローンなら手残り資金が生まれる
実務上は、買主から代金を受け取った瞬間にそのお金で銀行へローンを返済し、その場で司法書士が抵当権抹消の手続きを進めます。これを「同時履行」と呼び、売主が事前に現金を用意しておく必要がないのが一般的です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
ローン残債がある方こそ、今の市場環境を正しく理解しておくべきです。
2025年の地価公示によると、さいたま市大宮区の住宅地は前年比+5.28%の上昇となっています。2026年の地価公示でも埼玉県全体で住宅地が前年比+2.0%と5年連続の上昇が続いており、坪単価も高水準を維持しています。「ローンが残っているから」と諦めていた土地が、想像以上の高値で売れる資産に化けているケースも珍しくありません。
大宮駅周辺では「グランドセントラルステーション化構想（GCS構想）」をはじめ、複数の再開発プロジェクトが進行中です。東口・西口ともに大型複合ビルの建設が計画・着工されており、交通利便性の高さと再開発効果から、大手ハウスメーカーや戸建デベロッパーが常に用地を探しています。需要が供給を上回っている状態であるため、ローン残債をカバーできる価格設定でも成約に至りやすい環境が続いています。
2024年4月から始まった相続登記の義務化により、不動産の整理を検討する方が増えているとみられています。高値圏にある今、売却を検討することも一つの賢明な選択肢と言えるでしょう。
具体的な手続きの流れを把握して、不安を解消しましょう。
まずは銀行から送られてくる「返済予定表」やネットバンキングで正確な残債を確認します。同時に、不動産会社に査定を依頼し、「いくらで売れそうか」を把握しましょう。アイエー大宮支店のような地域密着型の会社なら、精度の高い査定が可能です。
売却価格が決定したら、不動産会社と契約を結びます。急いでローンを完済したい場合や、近所に知られずに売りたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を選択するのも一つの手です。
売買契約が成立したら、ローンを借りている銀行へ「土地を売却するので一括返済したい」と伝えます。事務手数料（数万円程度）が発生することが多いため、事前に確認しておきましょう。
代金決済日当日、買主からの振込を確認後、即座にローン返済が実行されます。銀行から「抵当権抹消書類（解除証書・委任状等）」が交付されます。
受け取った書類を司法書士に渡し、法務局へ抵当権抹消の登記申請を行います。これで土地は晴れて「ローンなし」の状態となり、所有権が買主へ移転します。
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査定額がローンに届かない場合でも、諦める必要はありません。
預貯金や親族からの援助で不足分を埋められるなら、通常の売却と同じ手続きが可能です。手元の資金をいくら出せるか、シミュレーションが重要になります。
新居を購入する予定がある場合、古いローンの残債を新しい住宅ローンに組み込むことができます。ただし、借入額が大きくなるため、審査は通常より厳しくなる点に注意が必要です。
どうしても返済が困難な場合、銀行の合意を得てローンが残ったまま売却する「任意売却」という手法があります。競売よりも高く売れる可能性があり、その後の返済計画も相談に乗ってもらえます。
事前にコストを把握しておくことで、資金計画が狂うのを防ぎます。
不動産1筆につき1,000円です。土地が2筆（2つの区画）に分かれている場合は2,000円となります。
売買を伴う抵当権抹消を司法書士に依頼する場合、一般的には1.5万円〜3万円程度が相場の目安です。埼玉エリアの司法書士に依頼する場合も、この範囲に収まることが多いでしょう。
少しでも高く、確実に売るためのポイントを解説します。
埼玉・大宮エリアでは、30坪〜40坪程度の「住宅用地」としての需要が非常に高いです。広い土地であれば、分割して販売するノウハウを持つ不動産会社に相談することで、総額を高くできる場合があります。
仲介での売却は時間がかかることがありますが、不動産会社の買取サービスを利用すれば、スピーディーに価格が確定します。ローン残債がある場合、「いつ、いくらで返せるか」が明確になることは大きな安心材料になります。株式会社アイエー大宮支店では、住宅用地から事業用地まで、埼玉エリアに精通したスタッフが柔軟に対応しています。
ローン中の土地を高く売るには、隣地との境界をはっきりさせておくことが不可欠です。境界トラブルがあると売却が滞り、ローンの利息だけが膨らむリスクがあるため、早めの調査をお勧めします。
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ローンを完済した後に手元に残る金額を把握するには、売却に伴う税金や諸費用も事前に押さえておく必要があります。
土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が課税されます。所有期間が5年を超える「長期譲渡」の場合は税率が合計約20.315%、5年以下の「短期譲渡」は約39.63%となります。マイホームの売却には3,000万円の特別控除が適用される場合がありますが、更地・土地のみの売却には適用条件があるため、税理士への確認を推奨します。
不動産会社に仲介を依頼した場合、売買代金に応じた仲介手数料が発生します。売買代金が400万円超の場合、上限は「売買代金×3%＋6万円＋消費税」が法定上限です。買取を選択した場合は仲介手数料がかからないため、コスト面での比較検討が有効です。
ローンが残っている土地を勝手に売ることはできますか？
できません。必ず銀行の承諾（完済）と抵当権の抹消が必要です。無断で売却しようとすると、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。 抵当権抹消の手続きは自分でできますか？
可能ですが、売買を伴う場合は決済の確実性を担保するため、司法書士への依頼が一般的であり、銀行からも推奨されます。 埼玉の土地価格は今後下がりますか？
2026年の地価公示でも、大宮駅周辺や主要駅徒歩圏内では5年連続の上昇が続いています。ただし、金利動向によっては変化する可能性があるため、早めの査定が安心です。 ローン完済から何日で抵当権は消えますか？
決済当日に申請を行い、法務局の処理に1〜2週間ほどかかりますが、対外的には決済した時点で権利は消滅したとみなされます。 住み替えローンは年収が低くても組めますか？
残債を上乗せするため審査は厳しくなりますが、現在の土地が高く売れれば借入額を抑えられ、審査に通りやすくなります。 株式会社アイエー大宮支店では、どんな土地でも相談できますか？
はい。住宅用地から事業用地、他社で断られた複雑な土地まで、埼玉エリアに精通したスタッフが柔軟に対応しています。 ローン返済中の土地を貸すことはできますか？
住宅ローンの場合は「自己居住」が原則であるため、無断で貸すと一括返済を求められるリスクがあります。売却したほうが安全です。
ローンが残っている土地の売却は、決して難しいことではありません。重要なのは「正確な査定額」を知り、アンダーローンになるかどうかを確認することです。
特に地価が上昇している埼玉県内（大宮・北区周辺）の土地であれば、想像以上の高値で売却でき、ローンを完済した上で手元に資金を残せるチャンスがあります。まずは地域に強く、ローンの相談にも乗ってくれる「株式会社アイエー大宮支店」へ、無料査定の相談から始めてみてはいかがでしょうか。
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