不動産買取（自社買取）とは、不動産会社が売主から直接物件を購入する売却方法で、仲介行為が一切発生しないため仲介手数料がかかりません。
自社買取を利用した場合、仲介手数料・広告費・測量費（確定測量）という3大諸費用はすべて0円になります。さいたま市内の一般的な戸建て（売却価格3,000万円）で試算すると、仲介より買取のほうが諸費用差引後の「手残り額」が多くなるケースも十分あります。
この記事のポイント
不動産を売るとき、多くの人が「いくらで売れるか」だけに目を向けてしまいます。でも正直なところ、それよりも大切なのは「最終的に手元にいくら残るか」です。仲介での売却には、売れた金額から差し引かれる複数の大きな諸費用が存在します。一方、不動産会社が直接買い取る「自社買取」であれば、売主を悩ませる3大諸費用をすべてゼロに抑えることができます。
仲介手数料とは、不動産会社が「売りたい人」と「買いたい人」の間に入って売買契約を成立させたことに対して受け取る成功報酬です。宅地建物取引業法によって、その上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」と定められており、3,000万円の物件なら最大105万6,000円になります。
では、自社買取の場合はなぜ0円になるのか。理由は単純です。不動産会社（株式会社アイエー 大宮支店）自身が「買主」となるため、仲介という行為が法的に存在しないからです。売主と買主が直接契約を結ぶ売買取引であり、誰かの間に入って「仲介」した人間がいない以上、仲介手数料が発生する余地はありません。これは例外のない原則で、自社買取と明記している会社であれば、後から手数料を請求されることはまずありません（念のため後述の確認方法を参照してください）。
仲介での売却では、不動産会社はSUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトへの掲載費、ポスティング用チラシの印刷費などを使って買い手を探します。これらの費用は原則として不動産会社側の負担ですが、長期化すると見えないコストとして売主側の心理的・時間的な負担になります。
買取では、不動産会社がその場で買い取ることを決定するため、広告活動が一切不要です。そのため広告費を請求されることは100%ありません。ちなみに、仲介でも「広告費・書類作成費」などの名目で売主に別途請求することは、売主が事前に特別な広告（たとえば新聞全面広告など）を依頼・承諾していない限り、宅地建物取引業法で禁止されています。もし仲介を依頼しているのに広告費請求が来た場合は、その根拠を必ず確認しましょう。
土地や一戸建ての売却で見落とされがちな最大の落とし穴が「測量費」です。日本では、昔の測量技術のまま登記されている土地や、隣地との境界杭が失われている土地が非常に多く存在します。
一般の個人に仲介で売る場合、買い手は「この土地の面積と境界は正確か」を気にします。後々のトラブルを防ぐため、売主の責任と費用負担で隣地所有者の立ち会いのもと境界を確定させる「確定測量」を求められるのが実務上の原則です。この費用は状況により異なりますが、一般的に10万〜80万円程度（都市部や隣地が多い場合は100万円超も）という高額な支出です（ファンズ不動産マガジン 2026年1月時点）。
しかし、自社買取であれば話が変わります。不動産のプロである買取会社は、境界が曖昧なままの土地のリスクを自社で織り込んだうえで「現状有姿（今の状態のまま）」で購入します。売主が事前に高いお金を払って測量する必要はなく、その後の隣地との交渉もすべて買取会社が引き継ぎます。
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「買取なら費用がゼロ」というのは、仲介会社や業者への支払い（手数料・作業費）の話です。国や司法書士に納める法定費用は、買取であっても一定額発生します。事前に把握しておけば、手残り額の計算で慌てることもありません。
売買契約書を作成する際には「印紙税」が発生します。売買金額に応じた税額が法律で定められており、たとえば1,000万円超〜5,000万円以下の取引では10,000円（軽減税率適用の場合）が目安です。高額に見えるかもしれませんが、仲介手数料100万円超と比べれば微々たる水準です。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権（銀行が設定している担保権）を抹消する手続きが必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地1筆＋建物1棟で2,000円）で、これに司法書士報酬（相場1.5〜3万円程度）が加わります。合計で2〜5万円程度と見込んでおけばよいでしょう。
不動産の売却で利益（購入時より高く売れた差額）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。これは仲介でも買取でも同じです。税率は所有期間5年以下（短期）で所得税30%＋住民税9%、5年超（長期）で所得税15%＋住民税5%です（それぞれ復興特別所得税2.1%が加算）。
ただ、ここで重要な特例があります。マイホーム（居住用財産）の売却であれば、売却益から最大3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」が使えます（租税特別措置法第35条）。多くのケースではこの控除の範囲に収まるため、実際に譲渡所得税が発生しないことのほうが多いです。相続した不動産や投資用物件の場合は別途税理士への相談をおすすめします。
「買取なら諸費用ゼロ」という表現は、正確には「仲介手数料・広告費・測量費などの業者への支払いが0円」という意味です。印紙税や譲渡所得税のような国への法定支払いは含まれません。これは誤解を招きやすい表現なので、査定を依頼した際には「実際に差し引かれる費用の全項目を書面で教えてほしい」と確認するのが賢明です。
正直なところ、「諸費用ゼロ」と謳いながら後から「事務手数料」などの名目で数十万円を請求してくる悪質な業者が存在するのも事実です（詳しくはH2⑤で後述します）。
「買取は安く叩かれる」というイメージは根強いですが、これは額面の売却価格だけを比べたときの話です。諸費用をすべて差し引いた「最終手残り額」で比較すると、買取のほうが上回るケースが十分あります。
| 費用項目 | 仲介売却 | 自社買取（アイエー） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 105.6万円（3,000万円×3%+6万円+税） | 0円 |
| 確定測量費 | 65万円（目安） | 0円 |
| 不要品処分・クリーニング | 20万円（目安） | 0円（現状有姿） |
| 印紙税・抵当権抹消 | 3.4万円 | 3.4万円 |
| 諸費用合計 | 約194万円 | 約3.4万円 |
さいたま市内で一般的な一戸建てを、仲介で市場価格3,000万円で売り出したとします。運よく購入希望者が見つかり、3,000万円で成約できたとしましょう。ところが、そこから差し引かれる費用が想定外に大きい。
仲介手数料105.6万円、確定測量費65万円（隣地所有者の立ち会いが必要な場合）、旧住人の遺品・不要品の処分費とハウスクリーニング代20万円、印紙税と抵当権抹消費用3.4万円——合計すると約194万円の支出です。
額面3,000万円で売れても、手元に残る現金は約2,806万円まで目減りします。さらに、もし買い手から「雨漏りがある」などの指摘を受ければ修繕費が上乗せされるリスクもあります。
同じ物件を、アイエー大宮支店の自社買取に依頼した場合はどうなるか。買取価格は仲介の市場相場より低くなるのが一般的で、ここでは仮に2,850万円の提示を受けたとします（実際の買取価格は個別査定による）。
仲介手数料0円、測量費0円（アイエー負担）、不要品処分0円（現状引き渡し）、印紙税と抵当権抹消費用3.4万円——諸費用合計は約3.4万円のみです。
最終手残り額は約2,846.6万円となり、額面が150万円安い買取のほうが、諸費用差引後の手残りは約40万円多い計算になります。
この逆転現象が起きる理由は、不動産会社が「売主が本来支払うはずだった諸費用とリスク」をすべて肩代わりしているからです。測量費・解体費・リフォーム費・再販広告費——これらを自社コストとして吸収することで、買取価格は仲介相場より低くなります。つまり「安く叩かれている」のではなく「コストを買取会社が代わりに払っている」構造です。
では逆転が起きやすいのはどんな物件か。測量費が高くつく土地・処分が大変な残置物が多い実家・リフォームが必要な古家——これらの条件が重なるほど、仲介の諸費用は膨らみ、買取との手残り差は縮まります。逆に、築浅で境界も明確な駅近マンションなら仲介一択でしょう。
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すべての物件が買取向きというわけではありません。物件の条件によって、仲介と買取のどちらが合理的かは変わります。さいたま市の地域事情を踏まえながら、整理してみましょう。
仲介市場で買い手（個人）を探す場合、購入後に住宅ローンを組もうとする買い手が大半です。ところが旧耐震基準（昭和56年以前）の建物は、金融機関が担保評価を下げるためローン審査が通りにくい。売り出しても「ローンが組めない」という理由で候補から外れます。
境界が未確定の土地はもっとシビアです。「測量してくれないと買えない」と言われ、隣地の所有者が遠方に住んでいたり連絡が取れなかったりすると、確定測量が1年以上かかるケースもあります。そのうえ残置物まであれば、「まず荷物を全部出してから出直してください」となります。こうした物件は、買取以外の選択肢が事実上ない場合が多い。
2026年（令和8年）の公示地価（国土交通省・1月1日時点）によると、さいたま市大宮区の住宅地は前年比＋3.87%、全用途平均では＋5.72%の上昇を記録しました（tochidai.info 2026年公示地価データ）。埼玉県全体でも住宅地が前年比＋2.0%と5年連続の上昇で、東京へのアクセスが良い県南部での需要は根強い状態です（日本経済新聞 2026年3月17日）。
こうした地価上昇のなかでも、「すぐに高値で仲介売却できる物件」と「仲介では長期化する物件」の格差は広がっています。大宮駅・浦和駅から徒歩圏内の整形地や築浅マンションは仲介でも比較的スムーズに売れます。一方、駅からバス便の郊外エリア（西区・見沼区・岩槻区など）や前述の訳あり条件が重なる物件は、仲介では半年〜1年以上売れ残るリスクが高いのが現実です。
市街化調整区域とは、原則として住宅や商業施設の建築を制限されているエリアです。さいたま市にも一部存在し、こうした土地は一般の個人購入者がローンを組んで買うケースがほとんどありません。つまり、仲介で売り出しても買い手がつかない。
株式会社アイエー 大宮支店は、市街化調整区域の物件や農地、狭小地、不整形地の買取実績を多く持っています。地域の開発許可や条例に精通しているため、他社が「買取不可」とした物件でも自社で活用プランを立てて買い取ることができます。大手不動産会社では対応しきれないニッチな物件こそ、地域密着の買取会社の強みが発揮される領域です。
買取を利用する際、すべての業者が誠実とは限りません。「自社買取」と名乗りながら実態は仲介だったり、査定後に後出しで減額してきたりする業者が実際に存在します。以下の3ポイントを押さえて、後悔のない業者選びをしてください。
買取を検討する際、まず確認すべきは「依頼した不動産会社が自分で買うのか、それとも他の会社を連れてくるだけなのか」です。後者は実質的に仲介であり、手数料が発生します。以下の3つの質問を担当者に投げかけてください。
質問①：「御社が直接買主となる自社買取ですか？」
ここでYESと答えた場合、次の確認へ。「買取会社を紹介するサービス」「一括査定で一番高い会社に売る仕組み」などと説明された場合は仲介です。
質問②：「売却後に御社以外の会社へのお支払いは発生しますか？」
仲介手数料・紹介手数料・事務手数料など、名目を問わず自社以外への支払いが発生する場合は、実質的に仲介料が含まれています。
質問③：「今お示しいただいた買取価格から、差し引かれる費用の総額を書面で示してもらえますか？」
書面（見積書・概算書）で明示できない会社は要注意です。口頭のみの説明は、後から「言った・言わない」のトラブルになります。
悪質な業者がよく使う手口として、最初に高い買取額を提示しておき、契約直前になって減額してくるケースがあります。典型的なパターンは2つです。
パターンA「やっぱり測量が必要でした」減額：査定時には「現状有姿で買取」と説明しておきながら、契約直前に「やはり境界が不明なので、測量費50万円を買取価格から差し引かせてください」と言ってくる。
パターンB「残置物の処分費」後請求：「荷物はそのままで大丈夫」と言っておきながら、引き渡し直前に「想定以上のゴミがあるので処分費として30万円引かせてください」と言ってくる。
これを防ぐには、現地調査の段階で家の中のすべての荷物を査定担当者に見せておき、「この状態のまま追加費用なしで引き取る」という趣旨を売買契約書の特約（現状有姿での引き渡しに関する特約）に明記してもらうことが重要です。
買取の大きなメリットのひとつが「契約不適合責任の免除」です。一般の個人に売った場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害が発覚すると、売主が修繕費を負担するか、最悪の場合は契約解除になります。これが買主の宅地建物取引業者（不動産会社）であれば、宅建業法の規定により売主（個人）をこの責任から守ることができます。
ただし、契約書の記載次第では「引き渡し後3か月以内の雨漏りは売主負担」といった不利な条件が紛れ込んでいることがあります。契約を締結する前に、売買契約書の「契約不適合責任」の欄が「免除（売主は一切の責任を負わない）」になっているかを必ず目視で確認してください。
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実際に自社買取を利用する場合、どのような手順で進むのでしょうか。株式会社アイエー 大宮支店での標準的な流れを3ステップで整理します。「手続きが複雑では」と不安に思う方も多いですが、仲介と比べると圧倒的にシンプルです。
まずは電話またはアイエー大宮支店の公式サイトにある無料査定フォームから、物件の住所・面積などの基本情報を送付します。アイエーの専門スタッフが、過去の取引データや周辺の売却相場を参照しながら、概算の「簡易査定価格」を算出します。
この段階では現地を見ていないため、あくまで概算です。ただ、最短で当日中に回答が来るため、「まず自分の物件がどのくらいの価値か知りたい」という確認目的での利用にも最適です。査定を依頼したからといって、必ず売らなければならないわけではありません。
簡易査定の金額に納得いただけたら、アイエーのスタッフが実際の現地を訪問します。建物の状態、道路との接道状況、境界の有無、残置物の量などをプロの目でチェックし、測量費・処分費・解体費などをアイエーが全額負担することを前提とした「確定買取価格（手残り額）」を提示します。この金額が最終的に売主の手元に入る現金額です。後からの追加請求は一切ありません。
先ほど触れた「自社買取か否かの確認」「費用の書面明示」「契約不適合責任の全面免除」——これらの確認は、このステップ2の段階で行うのがベストです。
提示価格と条件に合意できれば、売買契約を締結します。契約締結時に手付金が支払われ、その後、抵当権抹消などの登記手続きを経て、残代金全額の決済（お支払い）が完了します。
仲介のように「買い手が現れるまで数か月待つ」という不確実な時間はありません。引っ越しスケジュールに合わせて調整しながら、最短で数週間以内に現金化が完了します。相続税の納付期限（相続開始から原則10か月以内）に追われているケースや、住み替えで先に旧宅を売りたいケースに特に向いています。
Q1. 本当に後から仲介手数料を請求されることはありませんか？
株式会社アイエーによる「直接買取（自社買取）」であれば、仲介手数料を後から請求されることは絶対にありません。もし「事務手数料」「紹介費」などの名目で売買代金の数パーセントを要求された場合は、違法請求の可能性があるため、その場でサービスの性質（自社買取か仲介かの確認）を書面で求めてください。
Q2. 測量をしなくて、後から隣の人から文句を言われませんか？
売却後に隣地から境界に関する主張があった場合、買主であるアイエーが窓口となり、プロとして対応します。売主が費用を負担したり、クレームを受け取ったりすることはありません。売買契約書の「契約不適合責任の免除」条項がその根拠となります。
Q3. 家の中の家具やゴミはそのままで買い取ってもらえますか？
基本的にはそのままで構いません。アルバムや貴重品など必要なものだけ持ち出し、残りは現状のまま引き受け可能です。ただし、事前の現地調査で担当者に荷物をすべて見せておき、「この状態で追加費用なし」を契約書の特約に明記してもらうことをおすすめします。
Q4. 買取価格は仲介の相場と比べてどのくらい下がりますか？
一般的な目安は仲介相場の7〜9割程度です（東急リバブル等複数の不動産メディアによる）。ただし仲介でかかる仲介手数料・測量費・解体費・クリーニング費などの諸費用（総額で100万〜200万円以上になることも）を差し引いた「手残り額」で比較すると、差は大きく縮まります。場合によっては買取のほうが手残りが多くなることもあります。
Q5. 手残り額で見ると仲介より買取のほうが得になることはありますか？
あります。特に測量費・解体費・残置物処分費などが多くかかる物件（相続した古い実家など）では、仲介の諸費用合計が150〜200万円を超えるケースもあり、買取の額面が低くても手残りが逆転することがあります。本記事のシミュレーション事例（3,000万円物件）をご参照ください。
Q6. 売却後に雨漏りや欠陥が見つかっても費用を請求されませんか？
買主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合、売主（個人）の契約不適合責任は原則として免除されます。ただし契約書の内容によっては例外的な条件が含まれることがあるため、契約前に「契約不適合責任は全面免除か」を必ず確認してください。
Q7. さいたま市外・埼玉全域の物件でも対応可能ですか？
大宮支店はさいたま市内（大宮区・浦和区・中央区・北区・西区・見沼区・岩槻区・緑区・南区・桜区）を中心に動いていますが、埼玉全域および近隣の北関東エリアの不動産買取にも対応しています。まずはご相談ください。
Q8. 査定を依頼したら必ず売らなければなりませんか？
そのようなことはありません。査定は完全無料で、提示された金額や条件に納得できなければ断っても費用は一切かかりません。「自分の物件の相場を確認したい」という情報収集目的での利用も歓迎しています。
Q9. 売却後の税金（譲渡所得税）はどうなりますか？
不動産の売却で利益が出た場合に譲渡所得税が発生しますが、これは仲介でも買取でも同様です。マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」が使えるため、多くのケースでは課税されません。投資用・相続物件は条件が異なるため、税理士への確認をおすすめします。
Q10. 「自社買取」かどうかをどうやって確認すればいいですか？
「御社が直接買主となる自社買取ですか？」と口頭で確認したうえで、見積書や査定書に「自社直接買取」と明記してもらうのが確実です。「買取会社を紹介するサービス」「一番高い会社に売る仕組み」と説明された場合は実質的に仲介であり、手数料が発生する可能性があります。
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不動産売却で最終的に大切なのは、額面の価格ではなく諸費用をすべて差し引いた「手残り額」です。この記事で整理してきた内容を振り返ります。
「古い実家をなんとかしたい」「境界の問題で何年も売れずにいる」「できるだけ早く現金化したいが余計な出費は避けたい」——そういった状況であれば、一度アイエー大宮支店の無料査定でご自身の物件の「手残り額」を確認してみることをおすすめします。査定は無料で、断っても費用は発生しません。まずは数字を知ることから始めてみてください。
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