農地売却とは、田や畑の所有権を他人へ移す取引のことです。農地法にもとづく農業委員会の許可または届出が欠かせません。
農地を売る方法は「農地のまま農家へ売る（3条）」「転用目的の買主へ売る（5条）」「業者に直接買い取ってもらう」の3つに限られます。さいたま市では、市街化区域なら届出から約1週間で手続きが終わります。市街化調整区域なら毎月20日締切の許可申請となり、標準で35日かかります。
この記事のポイント
農地の売却方法は、買主がその土地で農業を続けるのか、別の用途に使うのかで決まります。農業を続ける買主には農地法3条、住宅や駐車場などにする買主には5条の手続きを使います。どちらも難しい場合は、業者による直接買取が現実的な出口になります。
このセクションの内容：
農地法3条による売却とは、買主が引き続き耕作することを前提に、農業委員会の許可を得て所有権を移す方法です。買主の側に営農の要件が課されるため、相手は近隣の農家や新規就農者、農地所有適格法人などに限られます。
2023年4月の法改正で、取得できる面積の下限（下限面積要件）はなくなりました。とはいえ「小さい畑なら誰でも買える」わけではありません。耕作の実態がない一般の方が買主になれない点は今も変わらないので、ここは誤解しやすいところです。
農地法5条による売却とは、買主が農地を宅地や駐車場、資材置場などに変える前提で所有権を移す方法です。買主の層が一気に広がるため、農地のまま売るより高値がつきやすいのが最大の特徴といえます。
ただし、転用できるかどうかは土地の立地で決まります。市街化区域なら届出だけで済みますが、市街化調整区域では許可基準をクリアしなければなりません。「誰に売るか」より先に「この土地は転用できるのか」を確かめる。順番はこれが正解です。
直接買取とは、不動産会社自身が買主になって農地を買い取る方法です。仲介と違って買主を探す期間がいらず、仲介手数料もかかりません。調整区域の農地や形の悪い土地など、一般の買主が見つかりにくい物件で選ばれています。
一方で、買取価格は仲介で売れた場合の価格より低くなるのが一般的です。「早さと確実さ」を取るか、「価格」を取るか。判断の分かれ目はここにあります。複数の会社に査定を依頼し、仲介の場合の想定価格と比べてから決めるのがおすすめです。
自分の農地がどのルートに当てはまるかは、次の3つの質問で絞り込めます。
判定の材料になる「区域」と「青地か白地か」は、市役所で無料で確認できます（さいたま市の窓口は手順のセクションで紹介します）。この区分が分からないまま査定を取っても、価格は比べられません。まず区分を確かめるところから始めましょう。
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農地法の3条は農地のままの権利移動、4条は所有者自身による転用、5条は転用目的の権利移動を定めています。どの条文の手続きでも、許可や届出を経ずに行った売買や転用は効力を持たず、罰則の対象にもなります。
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| 条文 | 行為の内容 | 所有者の変更 | 主な買主・用途 |
|---|---|---|---|
| 3条 | 農地を農地のまま売る・貸す | あり | 農家、新規就農者、農地所有適格法人 |
| 4条 | 所有者が自分で転用する | なし | 自宅や自家用駐車場の建設など |
| 5条 | 転用目的で売る・貸す | あり | 住宅購入者、事業者（資材置場・倉庫など） |
3条許可の基準は、2023年（令和5年）4月1日から下限面積要件がなくなりました。現在、買主は主に次の3つを満たす必要があります。
全部効率利用要件とは、取得する農地も含めて、持っている農地をすべて効率的に耕作することです。地域との調和要件とは、水利の調整に参加しない、無農薬栽培の地域で農薬を使うといった、周辺の営農を妨げる行為をしないことを指します。
さいたま市の案内でも、この法改正によって農業従事者以外の方が家庭菜園などを目的に農地を取得できるようになった、と紹介されています。下限面積はなくなったものの、耕作の実態は今も審査されます。
4条許可とは、所有者が名義を変えずに、自分の農地を宅地などへ転用するための手続きです。転用して地目を変えてから、通常の宅地として売り出す方法になります。
ここは正直、売主が個人なら選ぶ場面は多くありません。造成や上下水道の引き込みにかかる費用を先に負担することになり、事業の確実性（資金計画）も審査されるからです。売却が目的なら、買主の事業計画にあわせて申請できる5条の方が負担は軽くなります。
5条許可とは、転用目的で農地の権利を移す際に、売主（譲渡人）と買主（譲受人）が連名で申請する手続きです。さいたま市の申請様式も、譲受人と譲渡人をそれぞれ記入する形になっています。
5条の強みは、造成工事を買主の負担で行えることです。売主は現状のまま引き渡せるため、手元資金を持ち出さずに済みます。住宅用地、資材置場、駐車場など、事業計画ごとに必要な添付書類が変わる点には注意してください（さいたま市は資材置場用・駐車場用の事業計画書の様式を別に用意しています）。
無断で転用した場合の罰則は、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です。法人の場合は1億円以下の罰金となります。2025年6月の刑法改正で「懲役」は「拘禁刑」に変わっており、古い記事の表記とは異なる点に気をつけてください。
罰則の対象は、違反した本人だけではありません。転用工事を請け負った業者や下請けも罰則の対象になりえます。さらに、行政から工事の中止や原状回復を命じられることもあります。「代金を払ったから自分の土地だ」という理屈は、農地には通用しません。
市街化調整区域の農地が売れるかどうかは、青地か白地か、そして農地法上の農地区分によってほぼ決まります。白地で立地基準を満たせば転用売却の道がありますが、青地はまず農振除外を通らなければ転用できません。
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市街化区域内の農地は、農業委員会への届出だけで転用できます。さいたま市では、市街化区域の転用届（4条・5条）は随時受け付けており、受付から約1週間で受理通知書が出ます。
郵送での届出も可能です。ただし郵送の場合は、事務局に届いた日から1週間後に受理通知書が発行され、そこから郵送されます。窓口で受け取るより日数がかかるので、売買スケジュールに余裕がなければ窓口に出向く方が確実でしょう。
白地とは、市街化調整区域にありながら農用地区域に指定されていない農地のことです。白地の転用は、農地の区分で可否を判断する「立地基準」と、事業の確実性などを見る「一般基準」の両方を満たして初めて許可されます。
| 農地区分 | おもな状況 | 許可の方針 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地（青地） | 農用地区域に指定 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 土地改良事業から8年以内など、特に良好な農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 10ha以上の一団の農地など | 原則不許可（例外あり） |
| 第2種農地 | 駅から500m以内など、市街地化が見込まれる農地 | ほかの土地に立地できない場合などに許可 |
| 第3種農地 | 駅から300m以内など、市街地にある農地 | 原則許可 |
同じ調整区域でも、第2種・第3種農地なら売却の可能性は十分あります。逆に第1種農地と判定されると、住宅用地としての売却はかなり難しくなるでしょう。
青地とは、農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地のことです。原則として転用できず、売却するには計画の変更（農振除外）を申し出て認められる必要があります。
除外が認められるには、ほかに代わりの土地がないこと、そして**「地域計画」の達成に支障がないこと**などが条件です。地域計画とは、地域の将来の農地利用の姿を目標地図として定めたものです。ほかの自治体の手引きでは、農振除外の前に地域計画の区域からの除外が必要と明記している例もあります。
さいたま市の申出の受付時期や標準的な期間は、公式サイトでは確認できませんでした。申し出を考えている方は、農業環境整備課（048-829-1377）に直接問い合わせてください。
さいたま市の調整区域では、農地法とは別に2つの点に注意が必要です。
1つ目は特定都市河川です。中川・綾瀬川等の流域は特定都市河川に指定され、2025年（令和7年）7月1日から特定都市河川浸水被害対策法が全面適用されました。流域内の宅地以外の土地で1,000㎡以上の雨水浸透阻害行為を行うには、さいたま市長の許可が必要です。対象は岩槻区全域と、見沼区・緑区の一部です。
2つ目は面積です。3,000㎡を超える転用は、埼玉県農業委員会ネットワーク機構への意見照会が入ります。そのため、締切日から許可日まで6週間程度かかります。広い田んぼをまとめて売る場合は、通常より1か月近く長いスケジュールを見込んでおきましょう。
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さいたま市での農地売却は、区分の調査、停止条件つき契約、申請、許可、決済・登記という順で進みます。最も注意したいのは締切日で、3条許可は毎月15日、調整区域の4条・5条許可は毎月20日と、手続きによって異なります。
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事前調査とは、売りたい農地が「市街化区域か調整区域か」「青地か白地か」を公的に確かめる作業です。さいたま市では、次の窓口で確認します。
農地調整課は農業委員会事務局にあり、農地法の手続きを担当しています。所在地はさいたま市浦和区常盤6-4-4、市役所本庁舎10階です。農業環境整備課では、農用地区域（青地）かどうかを確認できます。
あわせて、法務局で登記事項証明書と公図を取得しておきましょう。登記上の地目が山林や原野でも、実際に耕作していれば農地法の規制を受けます。
停止条件つき売買契約とは、「農地法の許可（または届出の受理）が得られたときに効力が生じる」と定めた売買契約のことです。許可が下りなければ白紙に戻し、手付金を全額返す条項を入れておくのが一般的です。
この条項がないまま契約すると、不許可になったときに手付金や違約金をめぐってトラブルになりかねません。仲介会社や買取会社が用意した契約書でも、特約の文言は必ず自分の目で確認してください。
さいたま市の申請締切と標準処理期間は、手続きの種類によって次のように違います。
| 手続き | 受付締切 | 標準処理期間 |
|---|---|---|
| 3条許可（農地のまま売買） | 毎月15日 | 30日 |
| 4条・5条許可（調整区域の転用） | 毎月20日 | 35日（3,000㎡超は約6週間） |
| 4条・5条届出（市街化区域） | 随時 | 約1週間 |
※締切日が土日祝日の場合は翌開庁日が締切。2026年10月時点のさいたま市公式サイトの情報です。
元記事を含め、「さいたま市はすべて15日締切」と紹介しているページもありますが、調整区域の転用許可は20日締切です。3条と5条を取り違えると、計画が1か月ずれてしまいます。どちらの手続きでも、申請書を作る前に事務局へ事前相談するよう、市が求めています。
調整区域の5条許可では、さいたま市の場合、申請書を3部提出します（4ha以下の場合）。主な書類は次のとおりです。
添付書類の正式な一覧は、市が「5条許可申請添付書類一覧」として公開しています。土地改良区の地区内にある農地は、土地改良区との調整が必要になる場合があります（市は土地改良区の一覧も公開しています）。
事業計画書と資金計画書は、主に買主側が用意する書類です。売主が先回りして準備しても、買主の計画と合わなければ作り直しになってしまいます。
許可書が交付されたら、残代金の決済と所有権移転登記を行います。農地の名義を変える登記には、許可書や受理通知書の添付が必要です。許可が下りる前の決済や引き渡しは避けてください。
買主が転用工事を終えたら、さいたま市には現況写真を添えて工事完了届を出します。そのあと地目変更登記をして、登記上も宅地や雑種地になる流れです。ちなみに、許可の前に申請を取りやめる場合は「取下願」、許可の後なら「取消願」と書類が分かれています。
農地を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、約2倍の差がつきます。特別控除の多くは「売り方」と「土地の区分」で使えるかどうかが決まるため、契約の前に確認しておきましょう。
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農地の売却で生じる費用は、売り方によって大きく変わります。おもな費用は次のとおりです。
仲介手数料には宅地建物取引業法の上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「価格×3％＋6万円＋消費税」です。直接買取ならこの仲介手数料はかかりません。
行政書士の報酬や測量費は、事務所や土地の状況によって差が大きいものです。この記事では目安の金額を載せていません。必ず複数の見積もりを取ってください。
土地の譲渡所得は、給与など他の所得とは分けて計算する分離課税です。税率は次の2種類です。
| 区分 | 判定 | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売った年の1月1日時点で所有期間5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 同じく5年以下 | 39.63％ |
見落としやすいのは、実際に持っていた期間ではなく「売った年の1月1日」で数える点です。5年を少し超えた時期に売っても、1月1日の時点で5年以下なら短期扱いになります。急ぎでなければ、年をまたいで売るだけで税率がほぼ半分になるケースもあるでしょう。
農地の売却で使える代表的な特別控除は、次のとおりです。
| 特例 | 上限額 | おもな条件 |
|---|---|---|
| 収用等 | 5,000万円 | 公共事業のための買取りなど |
| 特定土地区画整理事業等 | 2,000万円 | 土地区画整理事業などのための譲渡 |
| 農地保有の合理化等 | 800万円 | 農用地区域内（青地）の農地を、農業委員会のあっせん、農用地利用集積等促進計画、農地バンクの農地売買等事業で譲渡 |
ここで誤解が多いのが800万円の特例です。「農地バンクに売れば必ず使える」と書いた記事もありますが、対象は農用地区域内（青地）の農地に限られます。市街化区域の畑を一般の買主に売っても、この特例は使えません。
また、特別控除の合計はその年の譲渡益全体で5,000万円が上限です。どの特例に当てはまるかは事業の内容によって変わるため、申告の前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。
相続した農地の所有期間は、亡くなった親など（被相続人）の所有期間を引き継いで判定します。たとえば祖父の代から持っている田んぼであれば、相続の直後に売っても長期譲渡所得として扱われます。
ただし、相続税の納税猶予を受けている農地は要注意です。農地を売ったり農業をやめたりすると、猶予されていた税額と利子税を納める必要が出てきます。猶予を受けているかどうかは相続税の申告書で確認できるので、売却の話を進める前に必ず見ておいてください。
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買主が見つからない農地でも、相続登記と届出を済ませたうえで、農地バンク、相続土地国庫帰属制度、直接買取という出口を比べれば処分の道は見つかります。放置した場合の固定資産税の増加は、農業振興地域内の遊休農地に限られる点も押さえておきましょう。
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相続登記とは、亡くなった人の名義の不動産を相続人の名義に変える登記のことです。2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。義務化の前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。
農地の場合は、これとは別に農業委員会への届出（農地法3条の3）が必要になります。相続などで農地を取得したことを知ってからおおむね10か月以内に届け出るもので、届出をしなかったり虚偽の届出をしたりすると、10万円以下の過料の対象です。
名義が祖父母のままでは、売買契約すら結べません。売却の第一歩はこの2つの手続きだと考えてください。
遊休農地の課税強化とは、農業委員会から農地バンクとの協議を勧告された遊休農地について、固定資産税の評価方法を変える仕組みのことです。通常の農地は評価額を売買価格の0.55倍に抑える補正がかかっていますが、勧告を受けるとこの補正が外れ、税額は通常の約1.8倍になります。
先ほど触れたように、対象は農業振興地域内の遊休農地に限られます。また、勧告は意向調査に回答しない、貸す意思も耕作を再開する意思も示さないといった場合に行われるもので、いきなり課税が増えるわけではありません。
税金以上に負担が重いのは管理です。草刈りを業者に頼む費用や、近所からの苦情への対応が毎年続きます。
農地バンク（農地中間管理機構）とは、農地の出し手と担い手の間に入って、貸し借りや売買を仲介する公的機関です。地域計画の区域内では、農地バンクを通した貸し借りが手続きの中心になっています。さいたま市の農業委員会の議題にも、地域計画内（見沼区・岩槻区）の農用地利用集積等促進計画への意見が並んでいます。
ただ、農地バンクは担い手が利用したいと思う農地でなければ動きません。進入路が狭く大型の農業機械が入れない、ほかの農地から離れた飛び地である、といった条件の悪い土地はマッチングが難しいのが現実です。「預ければ安心」とまでは言い切れないでしょう。
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件のもとで国に引き取ってもらう制度です。2023年4月27日から始まりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 審査手数料 | 1筆あたり14,000円 |
| 負担金（下記以外の田畑） | 面積にかかわらず20万円 |
| 負担金（市街化区域・用途地域内の田畑、農用地区域内の田畑など） | 面積に応じて算定（例：500㎡で約72万円、1,000㎡で約110万円） |
建物がある土地や、境界・権利関係に争いがある土地などは引き取ってもらえません。売却の見込みがあるなら、手元にお金が残る売却を先に検討するのが順番としては合理的です。売れないことがはっきりしてから使う、最終手段と位置づけておきましょう。
ここまでの出口を、期間・手取り・向いている農地で比べると次のようになります。
| ルート | 期間の目安 | 手取り | 向いている農地 |
|---|---|---|---|
| 5条の届出で仲介売却 | 届出約1週間＋買主探し | 高い | 市街化区域の農地 |
| 5条の許可で仲介売却 | 許可35日＋買主探し | 中〜高 | 調整区域の第2種・第3種農地 |
| 3条で農家へ売却 | 許可30日＋買主探し | 低〜中 | 青地、優良な農地 |
| 農地バンク経由で売却 | 計画の手続き次第 | 低〜中（青地なら800万円控除の可能性） | 青地で担い手がいる農地 |
| 直接買取 | 業者の判断次第 | 中（仲介手数料なし） | 買主が見つかりにくい農地 |
| 国庫帰属 | 審査あり | マイナス（手数料・負担金） | どうしても売れない農地 |
※期間は行政手続きの標準処理期間で、買主探しや契約交渉の期間は含みません。
株式会社アイエーは、不動産の買取、宅地の開発・造成、宅地建物取引業を手がける埼玉県川越市の不動産会社です。大宮支店では、さいたま市内の農地の売却相談を受け付けています。
直接買取は、仲介では買主が見つかりにくい農地や、売却を急ぎたい事情がある場合に検討する価値があります。
ただし、どの農地でも買い取れるわけではなく、転用の見込みによって判断は変わります。まずは区分と現況を伝えて相談してみるのが近道です。
直接買取と仲介の最大の違いは、売る相手が不動産会社か一般の買主かという点です。
直接買取では仲介手数料がかからず、買主を探す期間も必要ありません。その一方で、仲介で希望どおりの買主が見つかった場合に比べると、価格は低くなりやすい傾向があります。仲介での想定価格と買取価格を並べて比べたうえで決めると、後悔は少なくなるはずです。
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Q. 祖父名義のままの農地でも売却できますか？
A. そのままでは売却できず、先に相続登記が必要です。相続人全員で遺産分割協議を行い、名義を変えてから売却の手続きに進みます。相続登記は2024年4月から義務になっており、それより前の相続分は2027年3月31日が期限です。
Q. 市街化区域の畑を売る手続きは何ですか？
A. 農業委員会への5条の届出だけで売却できます。さいたま市は届出を随時受け付けており、受付から約1週間で受理通知書が発行されます。審議会での審査はありません。
Q. 転用許可が下りなかったら契約はどうなりますか？
A. 停止条件つき契約なら、契約は白紙に戻ります。受け取った手付金は全額返すのが一般的です。決済が終わるまで手付金に手をつけないでおくと安心です。
Q. 農業委員会への申請は自分でできますか？
A. 自分で申請することはできます。ただ、5条の申請では事業計画書や資金調達計画書など書類が多く、締切に間に合わないと1か月遅れてしまいます。不安な場合は、行政書士や買取業者に任せる方が確実でしょう。
Q. さいたま市の農地転用の締切日はいつですか？
A. 調整区域の転用許可は毎月20日締切です。3条許可（農地のままの売買）は毎月15日締切で、標準処理期間は3条が30日、転用許可が35日です。締切日が休日にあたる場合は、翌開庁日が締切になります。
Q. 青地の農地は絶対に売れないのですか？
A. 宅地向けの売却は難しいものの、売れないわけではありません。農家への3条売却や、農地バンクを通した売却なら道があります。農地バンク経由なら、800万円の特別控除を使える可能性もあります。転用したい場合は、まず農振除外が認められる必要があります。
Q. 農地を相続したら届出は必要ですか？
A. 相続から10か月以内をめどに、農業委員会への届出が必要です。これは農地法3条の3にもとづく届出で、相続登記とは別の手続きです。怠ると10万円以下の過料の対象になります。
Q. 農地売却の税金はいくらかかりますか？
A. 所有期間が5年を超えていれば、譲渡益に20.315％の税金がかかります。5年以下の場合は39.63％です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定し、相続した農地は亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。
Q. 農地の売却相場はどこで調べられますか？
A. 全国農業会議所の「田畑売買価格等に関する調査結果」が参考になります。この調査は、耕作目的と転用目的の田畑の売買価格を旧市町村単位でまとめたものです。とはいえ、転用できるかどうかで価格は大きく変わるので、実際には区分を確認したうえで査定を取るのが確実です。
農地の売却で成否を分けるのは、最初の区分確認と、締切日に合わせたスケジュールです。売り出す前に、次の項目を順番に確認してください。
さいたま市の農地や市街化調整区域の土地の売却で迷ったら、まずは区分の確認からです。そのうえで、仲介と買取の両方を比べて判断しましょう。
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正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
公式・参考ソース
