再建築不可物件は、「専門の買取業者へ直接売却する」「隣地を買い増して接道要件を満たす」「特定許可を得る」といった方法で確実に売却できます。特に埼玉・大宮エリアは賃貸需要が高いため、そのままの状態でも投資家向けに買い取ってもらえるケースが非常に多いのが現状です。
■この記事のポイント
まず、その物件の「正確な価値」を把握しましょう。再建築不可物件であっても固定資産税は発生し続けています。評価額を確認することで、売却価格の目安を立てる第一歩となります。
売却時に必ず問題となるのが「境界」です。古い物件の場合、隣地との境界が曖昧なことが多いですが、今すぐ現地で境界標があるか確認してください。不明確な場合は、専門業者に相談することで、境界確定の手続きを含めてワンストップで対応してもらえます。
一般の仲介業者に断られたからといって諦めるのは早計です。再建築不可物件には、特殊な販路とノウハウが必要です。大宮エリアに特化した株式会社アイエー大宮支店のような、直接買取を行っている会社に「今、いくらで売れるか」を簡易査定してもらうのが最も早い解決策です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
日本の法律（建築基準法第43条第1項）では、「建物を建てる敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています（道路の定義は同法第42条）。この基準が制定される前からある建物が、現在の基準を満たしていない場合、「再建築不可」となります。
大宮の旧市街地や住宅密集地には、道路から細い通路を通って奥に敷地がある「旗竿地（敷地延長）」が多く見られます。この通路部分の幅が2mに満たないケースや、道路そのものが4m未満の「2項道路（みなし道路）」であるケースが、再建築不可の主な原因です。
埼玉県には「埼玉県建築基準法施行条例（第3条）」があり、旗竿地の路地状部分（通路部分）については、その長さに応じて必要な幅員が段階的に定められています。
つまり、通路が長くなるほど必要な幅員も広くなります。こうした「地域特有のルール」を知らずに一般の不動産屋に相談すると、過小評価されてしまう恐れがあります。
（参考：埼玉県建築基準法施行条例（PDF））
通路の幅が1.8mしかないなど、あと少し足りないタイプです。この場合、隣地の一部を買い取るか、借りることで再建築可能になる「惜しい物件」です。
見た目は道路でも、登記上は「赤道（里道）」や個人所有の「通路」である場合です。この場合、道路としての認定を受けるか、建築基準法第43条第2項の許可を得る必要があります。
他人の土地に囲まれていて、公道に全く接していない状態です。売却難易度は最高レベルですが、隣地所有者にとっては「自分の土地を広げるチャンス」として高く売れる可能性があります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
隣の方から数十センチ分だけ土地を買い取る、あるいは持ち分を交換することで、接道義務（2m）をクリアできます。これにより物件価値は通常の市場価格まで一気に跳ね上がります。アイエー大宮支店では、こうした隣地交渉のコンサルティングも可能です。
接している道路が4m未満の場合、道路の中心線から2m下がる「セットバック」を行うことで、将来的に建築が可能になります。自分の敷地は少し減りますが、資産価値を高める有効な手段です。
道路に接していなくても、周囲に広い空地があるなどの条件を満たし、建築審査会の許可を得ることで建築が可能になる特例です。さいたま市の運用基準に精通したプロの判断が必要です。
再建築不可でも、柱を残した状態での「リフォーム・リノベーション」は可能です。骨組みを補強し、内装を最新のものに変えれば、新築同様の住み心地を確保できます。
現在、埼玉エリアでは「戸建て賃貸」の需要が非常に高いです。特に大宮近郊であれば、多少古くてもリフォーム済みであれば高利回りでの運用が可能です。投資家は「再建築不可」を安く仕入れるチャンスと捉えているため、投資用物件としての売却ルートが確立されています。
リフォーム費用もかけたくない場合は、「借り主が自由にDIYして良い」という条件で貸し出す手法もあります。管理の手間を省きつつ、固定資産税分を上回る収益を生み出すことができます。
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通常の仲介では、買い手は銀行ローンを利用します。しかし、銀行は再建築不可物件に対して融資をほぼ行いません。そのため、現金で購入できる投資家や、自社で再生ノウハウを持つ専門業者への「直接売却」が、最も確実でスピーディーな方法となります。
通常、不動産売却には「物件価格×3%+6万円+消費税」の仲介手数料がかかります（400万円超の物件の場合）。なお、800万円以下の低廉な物件では上限33万円（税込）の特例もありますが、いずれにせよアイエー大宮支店による直接買取なら、この費用が0円になります。さらに、契約不適合責任（売った後の不具合への責任）が免除されるケースが多く、精神的な負担も大幅に軽減されます。
「いつ売れるかわからない」不安は、精神を削ります。地域密着のアイエー大宮支店であれば、周辺相場と活用ノウハウが蓄積されているため、最短数日で回答、即現金化も可能です。
埼玉県の住宅地でも、相続放棄された空き家が社会問題化しています。2024年4月に施行された相続登記義務化により、正当な理由なく手続きを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、建物の倒壊や不法投棄による賠償リスクも発生します。「持っているだけで損」な状態を早期に脱却することが重要です。
空き家対策特別措置法に基づき、特定空き家等または管理不全空家等として指定され、行政から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になる可能性があります。大宮周辺の地価が高いエリアほど、この影響は甚大です。早期に対処することが重要です。
親から引き継いだ土地が再建築不可であった場合、次の世代にその苦労を引き継がせないことが最大の「再発防止」です。自分の代で整理をつけ、クリーンな資産（あるいは現金）に変えておくことが最良の選択です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
これらのケースに一つでも当てはまる場合は、法務・税務・建築の知識を統合して判断できる専門不動産会社への相談が必須です。
| プラン | コスト | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 直接買取（推奨） | 0円〜 | 即現金化、手間なし、手数料0 | 市場価格よりは安くなる傾向 |
| リフォーム・賃貸 | 300万円〜 | 継続的な家賃収入 | 空室リスク、管理の手間 |
| 隣地交渉・解消 | 50万円〜 | 資産価値が大幅アップ | 交渉決裂のリスク、多額の資金 |
| 現状維持（放置） | 年数万円〜 | 何もしなくて良い | 減税解除、倒壊リスク、義務化罰則 |
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はい、加入可能です。ただし、万が一全焼した場合でも「再建築」はできないため、保険金の使い道や契約内容（時価評価か再調達価格か）については注意が必要です。
原則として、大手銀行では融資が通りません。担保価値が低いと判断されるためです。ただし、一部のノンバンクや信用金庫では条件付きで融資されることもありますが、金利は高めになります。
屋根の葺き替えや内装の変更など、主要構造部の半分を超えない範囲の修繕（模様替え）であれば、建築確認申請は不要です。つまり、再建築不可でも「中身を新しくする」ことは合法的に可能です。
庭のどこかではなく、「道路から敷地本体に至る通路の幅」が全域で2m以上確保されている必要があります。1箇所でも2mを切っていると、再建築不可と判定されます。
はい、問題ありません。建物が崩落しかけているような状態でも、土地としての価値や再生プランを自社で持っているため、積極的に買取を行っています。
直接買取の場合、仲介のようにチラシを配布したりネットに公開したりする必要がありません。秘密厳守で手続きを進められるため、ご近所に知られることなく売却を完了できます。
簡易査定であれば当日〜翌営業日、現地調査を含めた確定査定でも数日以内に回答可能です。大宮エリアのデータが豊富にあるため、お待たせしません。
再建築不可物件は、決して「売れない不動産」ではありません。しかし、その売却には高度な専門知識と、複雑な物件を扱うための「経験」が必要です。
埼玉県大宮エリアで「この家、どうしよう…」と悩まれているなら、まずは株式会社アイエー大宮支店にご相談ください。
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