不動産売却における「仲介」とは、不動産会社が売主と買主の間に入り購入希望者を募る売却方法のことです。「買取」とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法を指します。
さいたま市で不動産を売却する場合、仲介と買取の手残り額の差は物件価格によって50万〜250万円前後になるケースが多く、どちらが得かは「物件の状態」「売却期限の有無」「エリア」の3点で決まります。2026年現在、大宮区の公示地価は前年比+5.70%と急上昇しており、エリアによっては仲介で強気の価格設定が可能です。一方、郊外・調整区域の物件は買取の方がトータルコストで有利になるケースが増えています。
◆この記事のポイント
「仲介の方が高く売れる」というのは正しいですが、その差額がそのまま「得」になるわけではありません。仲介手数料・修繕費・売れるまでの維持費を差し引いた「手残り額」で比較しないと、本当のお得度は見えてきません。まずそこを正直に数字で見ていきましょう。
さいたま市内の中古戸建て（市場価格3,000万円）を例に、仲介と買取の収支を比較します（2026年現在の税制・手数料に基づく試算）。
| 項目 | 仲介での売却 | 買取（市場価格の85%想定） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 2,550万円 |
| 仲介手数料（税込） | ▲105.6万円 | 0円 |
| 修繕・リフォーム費 | ▲80万円（目安） | 0円 |
| 売れるまでの維持費（固定資産税・管理費等）※6ヶ月想定 | ▲18万円（目安） | 0円 |
| 印紙税・諸費用 | ▲2万円 | ▲2万円 |
| 手残り概算 | 2,794万円 | 2,548万円 |
差額は約246万円です。この246万円を「半年分の手間・内覧対応・不確実性に対する対価」としてどう捉えるか、それが判断の分かれ目になります。なお修繕費は物件の状態次第で0円にも200万円超にもなりますので、築年数が古いほどこの試算より差額は縮まります。
以下の3条件がそろっている物件であれば、仲介を優先して検討することをおすすめします。
逆に言えば、この3条件のどれか一つでも欠けているなら、仲介の優位性はかなり薄れてきます。「立地が良ければ買取でも高値がつく」というのが、複数の買取業者の実態でもあります（出典：東京テアトル マンション売却相談センター、2025年）。
買取価格が市場の80〜85%になる分の損失より、仲介に伴うコスト・リスクの方が大きくなる局面があります。具体的には以下のケースです。
この4パターンのどれかに当てはまるなら、買取の方が「トータルの損失が少ない」可能性が高いです。手残り額の差より、待ち続けるコストの方が高くつく場合があります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
仲介は「高く売れる可能性がある」方法ですが、「可能性がある」と「確実に高く売れる」は別の話です。仲介を選ぶ前に、メリットと合わせて直視すべきデメリットも把握しておきましょう。
仲介の最大のメリットは、SUUMO・HOME’Sといった不動産ポータルサイトに掲載し、広く購入希望者を募ることで市場価格での成約を目指せる点です。さいたま市の中心部（大宮区・浦和区）では需要が高く、条件の良い物件は早期成約も十分狙えます（出典：LIFULL HOME’S さいたま市売却データ、2026年1月更新）。
ただ、ここで問題になるのが「売れなかった場合」です。すまいステップの集計データによると、さいたま市で最も多い売却期間は「1年」という結果が出ています（出典：すまいステップ さいたま市売却データ）。1年間、売れない不安を抱えながら内覧対応を続けられるかどうか——これが仲介向きかどうかの最初の判断基準になります。
また、複数社に査定を依頼したうえで、売出価格を高く設定しすぎると長期化しやすいという落とし穴もあります。強気の価格から少しずつ値下げしていく「価格調整」が必要になるケースも珍しくありません。
仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合の計算式は「売却価格×3%＋6万円＋消費税10%」です（出典：国土交通省 宅建業法）。具体的な金額を確認しておきましょう。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込・上限） |
|---|---|
| 2,000万円 | 726,000円（約72.6万円） |
| 3,000万円 | 1,056,000円（約105.6万円） |
| 4,000万円 | 1,386,000円（約138.6万円） |
| 5,000万円 | 1,716,000円（約171.6万円） |
なお、2024年7月の法改正により、売却価格が800万円以下の物件については仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に引き上げられました（出典：国土交通省 仲介手数料特例改正）。郊外の土地・古家など低価格帯の物件を売却する場合は、この特例の適用有無を事前に確認しておくとよいでしょう。
仲介で個人の買主に売った場合、売主は「契約不適合責任」を負います。簡単に言うと、引き渡し後に雨漏り・シロアリ・設備不具合などが発覚した場合、売主が修繕費を負担しなければならないリスクです（民法改正対応版、2020年4月施行）。
これに対して買取の場合は、不動産会社が買主になるため、この責任を原則として免除されます。「売ったら終わり」にしたい方には、これは見逃せない違いです。特に築年数が古い物件や雨漏りの履歴がある物件の場合、契約不適合責任のリスクを抱えたまま売り出すことへの心理的負担は相当なものになります。インスペクション（住宅診断）を事前に実施して瑕疵を把握・開示する方法もありますが、費用（5〜10万円程度）と手間がかかる点は念頭に置いておきましょう。
買取を「損な方法」と思い込んでいる方も多いですが、状況次第では買取が最も合理的な選択になります。問題は「速さと引き換えに何をどれくらい失うのか」を正確に把握していないことです。
買取の最大の魅力はスピードです。不動産会社に査定を依頼してから、条件が折り合えば最短で1〜2週間での現金化も可能です（出典：株式会社樹 さいたま市不動産売却情報、2026年）。仲介の場合、媒介契約から成約まで平均でも3〜6ヶ月かかることを考えると、この差は大きいといえます。
住み替えのスケジュールが決まっている場合は、特に有効です。「購入する新居の引き渡しが〇月」と決まっているなら、買取で現金化の時期を確定させてから動いた方が資金計画が圧倒的に立てやすくなります。仲介で「売れてから探す」戦略は、売れない期間が長引くと仮住まいコストが膨らむリスクがあります。
買取では仲介手数料がかかりません。一方で、買取価格は市場価格より低く設定されます。これはなぜでしょうか。
不動産会社は物件を買い取った後、リフォーム・リノベーションして再販します。その際にかかるコストと自社の利益を差し引いた価格が買取価格になるからです。複数の買取業者・大手不動産会社の情報を総合すると、買取価格の相場は市場価格の75〜85%程度が目安とされています（出典：大和ハウスリアルエステート・東京テアトル マンション売却相談センター）。
ただし、この「75〜85%」はあくまでも目安です。築浅・好立地・状態が良い物件は85〜90%になるケースもあります。リノベーション需要が強い築30年前後のマンションも、買取業者の間で競争が起きやすく、相場より高い価格がつくことがあります。査定は必ず複数社に依頼することが基本です。
買取のメリットとして見落とされがちなのが、この2点です。
「実家を相続したが遠方に住んでいて片付けに行けない」「離婚に伴う売却で、職場の近所に知られたくない」——こういったケースでは、買取のプライバシー保護と現状渡しは金額換算できない大きなメリットになります。状態が悪い物件の場合、片付け・清掃費用も実質ゼロになる分、手残り額の差が縮まることも覚えておいてほしいポイントです。
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国土交通省が2026年3月に発表した公示地価によると、さいたま市全体の地価は前年比+3.41%上昇、5年連続の上昇となりました（出典：国土交通省 2026年公示地価、ダイヤモンド不動産研究所 2026.03.22）。ただし、この上昇幅はエリアによって大きく異なります。売却方法の選択は「さいたま市内のどこに物件があるか」でも変わってきます。
2026年公示地価で、さいたま市大宮区の全用途平均は前年比+5.70%を記録しました（出典：ダイヤモンド不動産研究所 2026.03.22）。大宮駅周辺の商業地・住宅地ともに需要が強く、買い手が集まりやすい状況です。浦和区も継続して上昇傾向にあり、特に浦和駅周辺のマンションは文教地区としての評価が高く、ファミリー層の需要が底堅い状況です。
これらのエリアで築20年以内の物件をお持ちであれば、今は仲介で強気の価格設定を検討する価値があります。地価上昇が続いている局面では、半年後より今の方が高く売れる可能性すらあります。ただし、売出価格を市場相場より高く設定しすぎると反響が来ず、値下げを繰り返すことになりますので、最初の価格設定は慎重に行いましょう。
一方、さいたま市郊外——見沼区や西区の一部、市街化調整区域の物件は事情が異なります。一般の購入希望者が見つかりにくく、仲介に出しても長期化しやすいエリアです。
市街化調整区域の物件は、建て替えや増築に制限があるため、そもそも一般の個人が購入に踏み切りにくい傾向があります。こういった物件で仲介に出し続けると、年間10〜15万円程度の固定資産税・維持費が積み上がっていきます。5年間売れなければ50〜75万円のコストになります。専門知識を持つ不動産会社による買取を選んだ方が、トータルコストで有利になるケースは少なくありません。
注目したいのが築30年前後のマンションです。一般の購入希望者にとっては「古い」と敬遠されがちな物件も、リノベーション再販を手がける不動産会社にとっては有望な仕入れ対象になります。特に大宮・浦和の駅近マンションは、リノベーション後の販売価格が高くつくため、買取業者の競争が起きやすい傾向があります。
複数の買取業者に一括査定を依頼し、競争させることで相場より高い買取価格を引き出せる可能性があります。「古いから安くしか売れない」と思い込む前に、ぜひ複数社の査定額を比較してみてください。
仲介か買取かの二択で悩んでいる方にぜひ知っていただきたいのが、「買取保証付き仲介」という方法です。仲介と買取の両方の良いところを組み合わせたハイブリッド型の売却戦略で、選択肢として検討する価値があります。
買取保証付き仲介とは、「まず仲介で市場に出し、一定期間（通常3〜6ヶ月）売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る」という仕組みです。
流れはこのようになります。まず不動産会社と仲介契約を結ぶと同時に、買取保証価格も合意しておきます。市場に売り出して買主が見つかれば市場価格で売却できます。一方、期間内に売れなかった場合は保証価格で買い取ってもらえます。「売れなかったらどうしよう」という不安なく仲介にチャレンジできる点が最大の特徴です（出典：大和ハウスリアルエステート 買取保証サービス情報、mecyes.co.jp 2026.02.26）。
買取保証付き仲介が向いているのは以下のような方です。
逆に向いていない方もいます。売却を急ぎすぎて「今すぐ現金が必要」という状況であれば、仲介期間を設ける意味がなく、最初から買取を選ぶ方がシンプルです。また、保証価格の設定が低すぎると、結果的に「普通の買取より安く売ってしまった」ことになりかねません。
買取保証付き仲介で注意が必要なのは、保証価格は通常の買取価格より低く設定されることがあるという点です。不動産会社からすると、「売れ残りリスクを引き受けるための保険」として、保証価格を低めに見積もる動機があります。
この点は、事前に数字を見ないと判断が難しいのが正直なところです。複数社の買取保証条件を比較し、「保証価格が市場価格の何%に相当するか」を必ず確認してください。市場価格の70%を下回るような保証価格であれば、通常の買取と比べてみることをおすすめします。
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株式会社アイエー大宮支店は、さいたま市を中心とした埼玉県内で長年培ってきた不動産取引のネットワークと自社買取の資金力を持つ地域密着型の不動産会社です。特に「他社で断られた」「複雑な案件で困っている」というご相談に強みを持っています。
市街化調整区域の土地、境界が曖昧な物件、共有名義・相続未登記の不動産——こういった案件は大手不動産会社でも「取り扱いが難しい」と断られることがあります。アイエー大宮支店では、自社で権利関係の調査から対応し、適正価格での買取を行っています。「どこに相談しても動いてもらえなかった」という物件でも、まず査定を依頼してみる価値があります。
アイエー大宮支店では「まずは仲介で高値を狙い、売れなければ買い取る」というプランを提供しています。具体的な流れは以下のとおりです。
売主にとっては「高く売れる可能性にチャレンジしながら、最低ラインも確保できる」プランになっています。査定は無料で、価格に納得できなければお断りいただくことも可能です。
さいたま市の将来性——再開発の動向、各エリアの需要変化、将来的な地価動向——を熟知しているからこそ、他社が慎重になる物件にも最大限の評価額を提示できます。地価上昇が続く大宮エリアでは、早期に買い取って再販することで十分な利益が見込めるため、買取価格も強気に設定しやすい構造になっています。
なお、車の売却をご検討の方には、MOTA車買取を実際に使ったレビューはこちらもぜひご参考ください。不動産と同様に、高額資産の売却は複数社への一括査定が基本です。
売却をスタートする前に、以下の項目を一通り確認しておきましょう。一つでも「分からない」があれば、それを先に調べてから不動産会社に相談することで、交渉をスムーズに進められます。
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Q. 仲介で売り出して途中から買取に切り替えられますか？
はい、可能です。仲介で一定期間反響がない場合に買取へ切り替えるケースは多くあります。ただし、仲介中の媒介契約の種類（専任・専属専任・一般）によって切り替えのタイミングに制約がある場合がありますので、事前に契約内容を確認しておくことをおすすめします。Q. 買取価格があまりに安い場合は断れますか？
もちろん断れます。買取査定は無料で、価格に納得できなければお断りいただけます。複数社に査定を依頼して比較することが基本で、1社の提示額だけで判断しないようにしましょう。Q. 仲介と買取で税金の扱いに違いはありますか？
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、どちらの方法でも所得税・住民税が課されます。所有期間が5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）が適用されます（出典：国土交通省 2026年法改正情報、LIFULL HOME’S 2026.02.24）。売却方法による違いよりも、売却価格の差の方が税負担に影響します。詳細は税理士へのご相談をおすすめします。Q. さいたま市外の物件でも相談できますか？
埼玉県内全域および近隣県のご相談も承っています。まずはお気軽にご連絡ください。Q. 事故物件やゴミ屋敷でも買い取ってもらえますか？
はい、どのような状態でもまずは査定を行います。現状のままでのお引き渡しが可能で、片付け・清掃の手間なく売却できます。ただし、事故物件は心理的瑕疵の告知が必要なため、買取価格の査定には物件の状況を正確にお伝えください。Q. 査定にはどれくらい時間がかかりますか？
最短即日で簡易査定（机上査定）が可能です。訪問査定の結果は通常、数日以内にご提示します。買取の場合、価格にご合意いただければそこから最短1〜2週間での契約・決済にも対応しています。Q. 仲介で売れない期間の固定資産税はどうなりますか？
所有者として売却完了まで固定資産税の支払い義務が続きます。さいたま市の一般的な中古戸建ての場合、固定資産税は年間10〜20万円程度（物件の評価額による）が目安です。売れない期間が長引くほどこのコストが積み上がりますので、仲介期間の長期化リスクを考慮した売却計画を立てることが重要です。Q. 相続した物件を急いで売りたい場合はどちらが向いていますか？
相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）が迫っている場合は、買取または買取保証付き仲介が向いています。仲介は売却期間が読めないため、期限が明確な場合はスケジュールを確定できる買取の方が安全です。なお、相続登記は2024年4月より義務化されており、未登記のまま売却手続きを進めることはできませんので、先に登記を完了させておく必要があります。
「仲介か買取か」という問いに対して、どちらかが絶対に正解ということはありません。ただ、判断基準を整理すると意外とシンプルです。
大切なのは、メリットだけでなくデメリットも包み隠さず提示し、お客様の状況に合わせた最適な選択肢を一緒に考えてくれる不動産会社を選ぶことです。査定は無料で、お断りいただくことも自由にできます。まずは一度、あなたの物件の状況と希望を率直にご相談ください。
さいたま市の不動産事情に精通したアイエー大宮支店が、あなたの売却を全力でサポートいたします。
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