こんにちは！ 埼玉県さいたま市大宮区の不動産会社「株式会社アイエー 大宮支店」のコラム担当、ぶろぐ伝説GOODまんです！
土地という大きな資産を売却され、ひと安心されていることと思います。しかし、不動産を売却した後には、「確定申告」という非常に重要な手続きが待っています。
「自分も申告が必要なの？」「サラリーマンだけど関係ある？」「忘れたらどうなる？」
ご安心ください。この記事は、そんな土地売却後の確定申告に関するあらゆる疑問を解消するために作られました。不動産売買のプロであるアイエー大宮支店が、どこよりも分かりやすく、ステップバイステップで確定申告のすべてを解説します。
まず大前提として、土地を売って得た「利益」には「所得税」と「住民税」がかかるため、その税額を計算し、国（税務署）に自己申告する手続きが「確定申告」です。
会社員の方が毎年行う「年末調整」は、あくまで「給与所得」に対する精算です。土地売却の利益は「譲渡所得」と呼ばれ、給与所得とは別枠で計算（分離課税）し、個人で申告する必要があります。つまり、年末調整をしている会社員の方でも、土地売却で利益が出れば、別途確定申告が必須となります。
「バレなければ大丈夫」ということはありません。税務署は、法務局の「所有権移転登記」の情報から、不動産売買の事実をすべて把握しています。申告を怠ると、忘れた頃に税務署から「お尋ね」が届き、ペナルティが課されます。
「知らなかった」では済まされず、ペナルティだけで数十万、数百万円になるケースもあります。確定申告は絶対に無視してはいけない義務なのです。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
ご自身が申告対象か、以下のケースで確認してみましょう。
【原則、確定申告が必須です】
売却益の大小にかかわらず、申告が必要です。「利益が20万円以下なら申告不要」というルールは、土地売却（譲渡所得）には適用されません。
重要：後述する「3,000万円特別控除」などの特例を使って計算上の税金がゼロになる場合でも、その特例の適用を受けるために確定申告は必須です。
【確定申告の義務はありません。しかし…】
税金を納める必要はないため申告義務はありません。しかし、申告した方が「得」をする（税金が戻ってくる）可能性が非常に高いです！
なぜなら、「損益通算」という制度が使える場合があるからです。これは、土地売却で出た損失を、あなたの「給与所得」や「事業所得」など、他の所得から差し引くことができる制度です。
（例）給与所得が500万円、土地売却の損失が300万円だった場合。
確定申告をすれば、その年の所得は 500万 – 300万 = 200万円 として再計算されます。結果、給与から天引きされていた（源泉徴収された）所得税のうち、300万円の損失分に対応する税金が手元に戻ってくる（還付される）のです。
ただし、この損益通算は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合の損失など、一定の要件を満たす必要があります。投資用物件などの損失は原則として使えません。
税金計算のすべての土台となる、最重要パート「譲渡所得（じょうとしょとく）」の計算方法をマスターしましょう。ここが確定申告最大のキモです！
【譲渡所得の基本計算式】
譲渡所得 = 収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)
この計算式で出た「譲渡所得」の金額（プラスの場合）に対して、税率をかけて税額を計算します。3つの項目を解説します。
土地を売却して買主から受け取った総額、つまり「売買契約書」に記載されている売却金額のことです。（例：5,000万円で売却 → 収入金額は5,000万円）
その売却した土地を「取得（購入）」した時にかかった費用の合計です。
【最重要】取得費が不明な場合（契約書を紛失、先祖代々の土地）
土地売却の確定申告で、誰もがぶつかる壁がこれです。このような場合、救済措置として「概算取得費（5%ルール）」が使えます。
取得費 = 収入金額 × 5%
（例）5,000万円で売却した土地の取得費が不明な場合、取得費は 5,000万円 × 5% = 250万円 として計算します。
警告：これは最終手段です。もし本当は3,000万円で買っていたとしても、契約書がなければ取得費は250万円とみなされます。取得費が低いと、計算上の「譲渡所得」が不当に高くなり、税金が何倍にも跳ね上がることになります。売却を決めたら、まず「購入時の売買契約書」を徹底的に探してください。
その土地を「売却」するために直接かかった費用です。
譲渡所得が計算できたら、いよいよ税額計算です。ここで重要なのが、売却した土地の「所有期間」によって税率が倍近く変わることです。
判定基準は「売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか」です。
たった1～2年所有期間が違うだけで、納税額が数百万円変わることも珍しくありません。
税金計算で青ざめた方もご安心ください。条件を満たせば、税金を大幅に安くできる「特別控除」や「特例」が多数あります。これらを使うか使わないかで、納税額がゼロになることさえあります。
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申告時期：売却した「翌年」の2月16日～3月15日
これは絶対のルールです。（例：2024年中に売却 → 2025年 2月16日～3月15日に申告）
（※2025年の場合、土日祝の関係で2月17日(月)～3月17日(月)が期限となります）
申告時に慌てないよう、必要な書類をチェックリストにまとめました。
| カテゴリ | 必要書類（★は最重要） | 入手方法 |
|---|---|---|
| 申告書 | 確定申告書B（第一表、第二表） | 税務署、国税庁HP（e-Taxなら自動作成） |
| 申告書 | ★申告書第三表（分離課税用） | 税務署、国税庁HP（e-Taxなら自動作成） |
| 申告書 | ★譲渡所得の内訳書（計算明細書） | 税務署、国税庁HP（e-Taxなら自動作成） |
| 本人確認 | マイナンバーカード（または通知カード＋運転免許証など） | – |
| 給与関連 | 源泉徴収票（給与所得者の場合） | 勤務先（1月頃） |
| 売却関連 | ★土地・建物の売買契約書（売却時） | ご自身で保管 |
| 売却関連 | ★譲渡費用の領収書（仲介手数料、印紙代など） | ご自身で保管 |
| 取得関連 | ★土地・建物の売買契約書（購入時） | ご自身で保管（最重要・要捜索！） |
| 取得関連 | ★取得費用の領収書（購入時の仲介手数料など） | ご自身で保管（最重要・要捜索！） |
| 特例利用時 | 登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 特例利用時 | （3000万円控除）住民票の除票 など | 市区町村役場 |
| 特例利用時 | （相続空き家）耐震基準適合証明書 など | 建築士など |
この中で、納税額に致命的な影響を与えるのが、「購入時」の売買契約書と領収書です。これが無いと、前述の「概算取得費5%ルール」が適用され、高額な税金を支払う羽目になります。
必要書類が揃ったら申告書の作成です。現在は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使ってe-Tax（電子申告）で作成するのが、計算ミスもなく最も簡単です。
ここでは、手書きの場合でも「どの書類に、どんな情報を書くのか」の核心部分だけを解説します。
これがすべての計算の「根拠」となる書類です。税務署はまずここを見ます。
(A) 収入金額：売却額を記入。(B) 取得費：購入時の契約書・領収書から合計額を計算して記入。（※不明の場合は、(A)×5% の額を記入し「概算取得費」と明記）(C) 譲渡費用：仲介手数料などの領収書から合計額を記入。(D) 差引金額（譲渡所得）： A – (B + C) を計算して記入。ステップ1（内訳書）で計算した結果を、申告書本体（第三表）に転記します。
最後に、第三表で計算した内容を、メインの申告書（第一表・第二表）に合算します。
このように手書きは非常に複雑です。GOODまんとしては、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」の利用を強く推奨します！
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
不動産売買のプロとして、よく耳にする確定申告の失敗例と対策をお伝えします。
A1. 結論から言うと、計算が複雑な場合や、特例の適用で迷う場合は、税理士への依頼を強く推奨します。特に、「取得費が不明（5%ルール以外を検討したい）」「3,000万円控除と買い替え特例のどちらが有利か知りたい」「相続空き家特例を使いたい」といったケースはご自身での申告はリスクが高いです。
費用相場は10万円～30万円程度が目安ですが、申告ミスで数十万円の追徴課税を食らうリスクを考えれば、必要な投資と言えます。株式会社アイエー大宮支店では、不動産税務に強い税理士のご紹介も可能です。
A2. はい、必要です（利益が出た場合）。年末調整は「給与所得」の精算であり、「譲渡所得」は対象外です。ご自身で別途、確定申告を行う必要があります。逆に、マイホーム売却で損失が出た場合は、確定申告をすることで給与から天引きされた税金が戻ってくる（還付）可能性が高いので、ぜひ申告してください。
A3. 共有名義の不動産を売却した場合、共有者それぞれが、ご自身の「持分（もちぶん）」に応じた確定申告を行う必要があります。「代表して夫だけが申告する」といったことはできません。3,000万円特別控除などの特例も、要件を満たせば、各々が最大3,000万円まで利用できます。
A4. 「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類ですね。これは税務署が売却の事実を把握し、「申告は済んでいますか？」と確認するために送付されます。もし利益が出ているのに申告をしていなかった場合は、これが「税務調査」の第一報です。すぐに期限後申告をしてください。損失が出たため申告しなかった場合は、その旨を記載して返送すれば問題ありません。絶対に無視してはいけません。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。土地売却後の確定申告がいかに重要で、複雑であるか、お分かりいただけたかと思います。
最後にもう一度、重要なポイントをおさらいします。
この記事を読んで、「自分の場合はどうなるんだろう…」「特例が使えるか不安…」と、かえって不安が大きくなった方もいらっしゃるかもしれません。それこそが、プロに相談すべきサインです。
私たち株式会社アイエー 大宮支店は、さいたま市大宮区を中心に、埼玉県内の不動産売買を専門とするプロフェッショナル集団です。
アイエー大宮支店では、不動産税務、特に譲渡所得の申告に精通した提携税理士と連携し、お客様の状況に合わせた最適な申告方法のアドバイスや、申告業務そのもののご紹介も可能です。
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