不動産の買取保証とは、一定期間（通常3ヶ月）は仲介として市場価格での売却を目指し、期限までに買主が見つからなかった場合に、事前合意した価格で不動産会社が直接買い取ることを保証するハイブリッド型の売却手法です。
「売れ残るリスクをゼロにしたい」「でも最初から安く叩かれるのは嫌だ」——その2つを同時に叶えられるのが買取保証の最大の特徴です。住み替え期限がある方・転勤が決まった方・相続税の納付期限が迫っている方など、売却に明確なタイムリミットがある場合に特に威力を発揮します。買取確定時は仲介手数料が原則不要で、契約不適合責任も免除されます。
この記事のポイント
買取保証は、仲介と買取を組み合わせたハイブリッド型の売却手法です。最初の一定期間（多くは3ヶ月）は通常の仲介として市場に売り出し、期限内に一般の買主が見つかれば市場価格で売却、見つからなければ事前に合意した価格で不動産会社が直接買い取ります。「高く売れるチャンス」と「確実に売れる保証」の両方を手に入れられる点が、この手法の核心です。
正式名称は「買取保証付き仲介」。不動産会社によっては「売却保証」と呼ぶこともあります。仕組みは非常にシンプルで、「まず高く売る努力をして、ダメなら最低保証額で確実に売る」という二段構えの戦略と理解すればいいでしょう。
売却の流れは以下の通りです。
なお、買取保証は全ての不動産会社が提供しているわけではありません（複数ソース🔶）。対応しているかどうかは、最初の問い合わせ時点で必ず確認が必要です。
3つの売却手法の違いを整理すると、判断がぐっと楽になります。最も重要な違いは「売れる価格」より「売れる確実性とタイミング」にあります。
| 比較項目 | ①通常の仲介 | ②即時買取 | ③買取保証（本手法） |
|---|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 市場相場（100%） | 相場の70〜90%程度 | 仲介時：100% / 買取時：70〜90% |
| 現金化までの期間 | 3ヶ月〜1年以上（不確定） | 最短数日〜2週間 | 最長3ヶ月で確定 |
| 売れ残りリスク | あり | なし | なし |
| 仲介手数料 | 発生（3%+6万円+税） | 原則不要 | 仲介成立時：発生 / 買取時：原則不要 |
| 内覧・売却活動 | あり（期間不確定） | 不要 | 仲介期間中のみあり |
| 契約不適合責任 | 売主が負担 | 原則免除 | 買取時：原則免除 |
買取保証はどちらかといえば、①と②の「中間」ではなく「使い分け可能なハイブリッド」です。前半3ヶ月は①として機能し、期限後は②に切り替わる——この構造が、他の2手法にはない柔軟性を生んでいます。
「買取保証が向いているか」を判断する最も簡単な基準は、「売却のタイムリミットが明確にあるか」の一点です。ここでは読者のタイプを3つに分けて整理してみます。
タイプA：期限あり × 「安くなるのは惜しい」型 → 買取保証が最適
住み替えの引き渡し期限、転勤の出発日、相続税の納付期限（死亡から10ヶ月以内）、離婚に伴う財産分与期限など、明確なデッドラインがある方。「できれば高く売りたいが、最悪いくら以上で売れれば資金計画が回る」という方に特に向いています。
タイプB：期限なし × 「とにかく高く売りたい」型 → 通常の仲介が最適
急ぎではなく、数ヶ月〜1年かけてでも市場の最高値を引き出したい場合は、期限を設けない通常仲介の方が向いています。買取保証の「保証料」（価格の低下）を払うメリットがないためです。
タイプC：今すぐ現金化が必要 × 「価格より速度優先」型 → 即時買取が最適
離婚で今週中に動く必要がある、急な資金繰りで1ヶ月以内に現金化したいなど、3ヶ月の仲介期間すら待てない場合は即時買取を選ぶべきです。買取保証は「最長3ヶ月は仲介活動をする」という前提があるため、極限的な急ぎ案件には向きません。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
買取保証は「高く売れるかもしれない」という期待と「確実に売れる」という保証を同時に提供します。仲介単体・即時買取単体では得られない複合的なメリットを、具体的な数字とともに確認していきましょう。
買取保証の最大のメリットは「最長でも○ヶ月後には必ず現金化できる」というデッドラインが確定することです。これが住み替え（買い替え）局面では特に強力に機能します。
なぜかというと、住み替えにおける最大のリスクは「二重ローン（ダブルローン）」だからです。新居のローンを組んだのに、現在の自宅が売れ残ってしまうと、新旧2つの住宅ローンを同時に返済する事態が発生します。一般的な会社員世帯では毎月の支払いが2倍になるため、家計が破綻するリスクも決して低くありません。
買取保証を使えば、金融機関に「○月○日までに○万円以上で売却できること」という条件を書面で証明できます（これは買い替えローンの審査通過にも有効です）。精神的な余裕が生まれるだけでなく、引っ越し業者の手配・新居の購入手続き・ローン審査を逆算してスケジュール化できる——この実務的なメリットは、経験した人にしかわからない大きな価値があります。
仲介で売却が成立した場合、不動産会社には「仲介手数料」が発生します。計算式は宅地建物取引業法第46条に定められており、「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税10%」です（🔶複数ソース確認済み）。
3,000万円の物件を例にとると——
ただし注意が必要なのは、「原則不要」という点です。不動産会社によっては、グループ会社の仲介部門を経由して買取を行うケースがあり、その場合は手数料が発生することもあります（🔶ホームズ記事・小田急不動産記事にて確認）。事前に「買取確定時の手数料の有無」を明示的に確認しておくことが重要です。
「まず高く売る努力をして、ダメなら保証で売る」——この二段構えが、即時買取にはない買取保証固有の強みです。
仲介期間中は、SUUMO・LIFULL HOME’Sなどのポータルサイト掲載やチラシ配布など、通常の仲介売却と全く同じ販促活動が行われます。ここで「この立地が好きだった」「この間取りを探していた」という一般の買主が現れれば、買取額より数百万円高い市場価格での売却が実現します。
ここで正直に言うと、「買取保証があるから安心して強気の価格で出せる」という発想は危険です（これは後のデメリット③で詳述します）。ただ、即時買取のように「最初から安値が確定している」状況とは根本的に異なり、「上振れのチャンスが残っている」という点は確かです。
通常の仲介売却では、引き渡し後に売主も気づいていなかった雨漏り・シロアリ・構造上の欠陥（いわゆる「隠れた瑕疵」）が発見された場合、売主が修繕費用を負担したり、最悪の場合は契約を解除されたりするリスクがあります（民法の「契約不適合責任」）。
買取確定時は買主がプロの不動産会社になるため、契約不適合責任は原則として全面的に免除されます。引き渡し後に「給湯器が壊れていた」「床下が腐食していた」と言われて追加請求を受けるリスクがゼロになるのは、特に築年数が古い物件を売りたい方にとって計り知れない安心材料です。
さらに、一部の不動産会社（東急リバブルの「リバブル売却保証」など）では「利益還元保証」サービスを提供しています（🔶東急リバブルLnote記事・家売り隊サイトにて確認）。これは、不動産会社が買取後に物件を転売した際に想定以上の利益が出た場合、その余剰分を元の売主に還元するというもの。買取価格の「安さ」をある程度補う仕組みとして注目に値します（ちなみに、実際に還元が発生するケースは少ないとされていますが、それだけ不動産会社が損をしないよう慎重に買取額を設定している証拠でもあります）。
買取保証はメリットが大きい半面、知らずに利用すると後悔する落とし穴も存在します。3つのデメリットを正直に解説したうえで、それぞれへの具体的な対処法を示します。
買取保証の最大のデメリットは、買取確定時の売却価格が市場価格より低くなることです。複数の信頼性の高い不動産専門メディアによると、買取価格の目安は「市場相場の70〜90%程度」とされています（🔶東急リバブルLnote・イエウール・スマイティ各記事にて確認）。
なぜ安くなるのか。不動産会社は買い取った後に以下のコストをすべて自己負担するからです。
これらを差し引いた残りが買取価格になるため、構造的に市場価格より安くなります。「なぜ安いのか」を理解しておくと、買取額の低さへの心理的な抵抗も和らぎます。
なお、元記事で「70〜80%」と記述されていた部分について補足すると、会社や物件の状態によっては90%近い価格が提示されるケースも実際にあります。一律に「80%が上限」と考えると複数社比較の際に判断を誤る可能性があるため、「70〜90%を目安にしつつ、複数社の買取額を比較する」という姿勢が正確です。
対処法：必ず3社以上に査定を依頼し、買取保証額を比較すること。買取価格は交渉の余地がないと思われがちですが、会社によって提示額は大きく異なります。
これ、正直なところ業界内では暗黙知として知られた問題です。仲介と買取を比べると、不動産会社の利益率は仲介が約6%（売主・買主双方から手数料を得た場合）なのに対し、買取転売は約10%程度になるとされています（🔶東急リバブルLnote記事・不動産鑑定士執筆）。つまり不動産会社にとっては、仲介で売るより買取に持ち込んだ方が儲かる——この利益構造が、仲介期間中に売却活動を意図的に怠る悪徳業者の動機になります。
では、どう防衛するか。
「お任せします」で放置するのが最もリスクが高い。売主も積極的に関与することで、不動産会社に緊張感が生まれます。
買取保証を利用する際は、不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を締結することが条件になります（🔶複数ソース確認済み）。これらの契約では、有効期間（最長3ヶ月）中は他社に重ねて売却を依頼することが法律上できません。
専属専任媒介では「自己発見取引」（売主が自分で買主を見つけて直接売る行為）すら禁止されます。契約後に「やっぱり別の会社の方が良かった」と思っても、原則として契約期間満了まで変更できません。
だからこそ、最初のパートナー選びが極めて重要です。後述する「不動産会社の選び方」のセクションで詳しく解説しますが、買取保証額の高さだけでなく、「仲介での販売活動の実力」を見極めることが成功の鍵になります。
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買取保証の成否は「どの不動産会社を選ぶか」でほぼ決まります。買取保証額が最高でも、仲介の販売力がなければ最終的に低い買取額での決済に終わるからです。3つの観点から、具体的な選び方を解説します。
買取保証を利用する際に複数社を比較することが必須である理由は、「仲介の売り出し予想価格」より「買取保証額」の方が重要だからです。
仲介の売り出し価格はあくまでも「予想」——実際に売れるかわからない希望額です。一方、買取保証額は「確定している最低売却額」です。買取になる可能性がある以上、手取り額を計算する際は買取保証額ベースで資金計画を立てるべきです。
複数社に査定を依頼した場合、同じ物件でも買取保証額に数十万〜数百万円の差が出ることは珍しくありません。1社のみで判断するのは情報の非対称性の中で動くことになるため、最低でも3社以上の査定を取り、それぞれの「仲介予想価格」と「買取保証額」の両方を比較したうえで判断することを強くおすすめします。
買取保証の保証内容は、媒介契約書とは別に「覚書（おぼえがき）」または「特約」として文書化することが重要です（🔶グローベルス記事にて確認）。口頭での約束は後々「言った言わない」のトラブルになりやすく、保証内容は必ず書面で残すことが大原則です。
覚書に盛り込むべき主な項目は以下の通りです。
「そんな細かいことを言ったら失礼では」と遠慮する必要はありません。むしろ、覚書の作成を当然のこととして対応してくれる会社の方が、売主の利益を真剣に考えている会社だと判断できます。
「買取保証があるから最初は高めの価格で出して様子を見よう」——この発想、正直なところ危険です。
売り出し価格を高く設定しすぎると、問い合わせ件数が減り、内覧者が集まらず、価格交渉の機会すら生まれません。3ヶ月の仲介期間が「空振り」に終わり、最終的に低い買取価格での決済になる可能性が高くなります。
東急リバブルの不動産鑑定士によれば「査定額の95〜98%程度の売り出し価格が、期限内に仲介で売り切るための現実的な水準」とされています。（🔶東急リバブルLnote・不動産鑑定士執筆記事の内容から）
正直に言えば、「買取保証 = 高値チャレンジの安全網」という位置づけは正しいのですが、「安全網があるから無謀な高値で出していい」とは別の話です。安全網の存在を意識しながらも、期限内に仲介で売り切れる現実的な価格設定をすること——これが買取保証を最大限活用するための最重要ポイントです。
同じ「買取保証」という手法でも、物件のエリア特性によって活用の仕方は変わります。さいたま市・大宮周辺エリアの不動産市場は全国的に見ても需要が安定しており、「攻め」と「守り」の両面で買取保証が機能するエリアです。
さいたま市、特に大宮駅周辺や宇都宮線・高崎線・京浜東北線・埼京線などの主要沿線エリアは、東京都心へのアクセスの良さと商業施設の充実度から、2026年現在も堅調な住宅需要を維持しています（🔶地域市場情報、複数の不動産関連記事から総合判断）。
このような「市場が活発なエリア」では、買取保証の「前半戦（仲介期間）」が非常に有効に機能します。適切な売り出し価格で市場に出せば、3ヶ月以内に一般の買主が高値で購入してくれる可能性が高いからです。
最初から安易に即時買取（業者買取）を選んでしまうのは、大宮エリアの物件を持つ売主にとってはもったいない選択です。買取保証を使って「まず最高値を引き出す努力をする」という姿勢が合理的です。
同じさいたま市内でも、駅からバス便を必要とする郊外の一戸建てや、1981年5月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の中古マンションは事情が異なります（🔶複数の不動産専門記事にて確認）。
旧耐震基準の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなるため一般の買主が購入しにくく、仲介での売却活動が長期化する傾向があります。郊外型の戸建ても同様に、需要が都心近接エリアに比べて薄い分、「いつまでも売れない」というリスクが高まります。
こうした条件の物件こそ、買取保証の「後半戦（守りの保証）」が最大の価値を持ちます。「売れ残り」リスクを保険でカバーしながら、まず市場での高値にチャレンジできる点が核心です。
買取保証を成功させるために最も重要なのは、「そのエリアの市場を正確に知っている不動産会社を選ぶこと」です。保証額が低すぎれば売主が損をしますし、仲介での販売力がなければ本来高く売れる物件も買取に流れてしまいます。
株式会社アイエー 大宮支店は、さいたま市をはじめとする埼玉県内の不動産取引において豊富な実績と深い土地勘を有しています。データに基づいた正確な査定と、地元ネットワークを活用した強力な販売活動を組み合わせることで、「まず全力で仲介での高値売却を目指す」ことを大前提とした買取保証のご提案が可能です。
査定の流れは以下の通りです。
まずは査定だけでも構いません。「仲介で売れるか、買取保証を使うべきか」を判断するためには、まず正確な査定額を知ることが出発点です。
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Q1. 買取保証の査定価格はどのように決まりますか？
周辺の過去取引事例・現在の競合物件の売り出し状況・物件の個別条件（築年数・間取り・接道状況・日当たりなど）を総合的に分析して算出します。一般的には、仲介で売れると予想される市場相場価格を算出したうえで、その70〜90%程度を買取保証額として提示することが多いです（複数会社で差があるため、必ず複数社を比較してください）。
Q2. 仲介期間中に売り出し価格を下げる必要がありますか？
必ずしも下げる必要はありませんが、内覧件数・問い合わせ件数が著しく少ない場合には不動産会社から価格見直しを提案されることがあります。最終的な価格変更の決定権は常に売主にあります。重要なのは、最初に設定した買取保証額は価格を下げても原則として変更されない点です。
Q3. 買取保証を使うと、不動産会社がわざと仲介で売らないのでは？
悪質な業者にはそのリスクがあります。不動産会社にとって買取の利益率（約10%）は仲介の利益率（約6%）より高いため、手抜きをする動機が存在するのは事実です。対策として、「週1回の活動報告」「ポータルサイト掲載内容の自己確認」「問い合わせゼロが続いた場合の改善要求」を契約前に覚書で取り決めることが有効です。
Q4. マンション・戸建てだけでなく土地だけでも利用できますか？
基本的には土地のみの物件でも買取保証の利用は可能です。ただし、土地の形状（不整形地・狭小地）・接道状況（再建築可否）・エリアの需要によって、不動産会社が再販可能と判断できるかどうかが基準となります。まずは個別の現地査定が必要です。
Q5. 買取確定時に荷物はそのままで退去できますか？
一般の買主に仲介で売却する場合は「空室・残置物なし」での引き渡しが原則ですが、不動産会社の直接買取の場合は契約時の特約次第で「現状渡し」が可能なケースもあります。古い家具や不用品の処分費用と手間を省けるため、事前に担当者へ相談することをおすすめします。
Q6. 住宅ローン残債が買取保証額を上回る場合はどうなりますか？
残債が売却額を上回る「オーバーローン」の状態では、抵当権抹消のために差額を自己資金で一括返済するか、住み替えローン（買い替えローン）に組み替えることが必要です。査定依頼時にローン残高が分かる書類（返済予定表など）を持参して相談することをおすすめします。
Q7. 仲介期間（保証期間）は必ず3ヶ月ですか？
多くの場合3ヶ月が基本設定ですが、これは宅地建物取引業法で専任媒介契約の有効期間が最長3ヶ月と定められていることに関連しています。新築への住み替えで引き渡しまで半年の猶予がある場合などは、売主のスケジュールに合わせて4〜6ヶ月の保証期間を設計できる会社もあります。希望があれば事前に相談することが重要です。
Q8. 買取保証に対応していない物件の条件はどんなものですか？
再建築不可物件・人口が極端に減少している過疎地域・著しく老朽化した廃屋・事件・事故の履歴がある心理的瑕疵物件などは、不動産会社が再販リスクを取りきれず、買取保証を断られるか、非常に低い保証額を提示されるケースがあります。さいたま市内でも、駅からのアクセスや接道状況・都市計画上の制限によって対応可否が変わることがあるため、まず査定を依頼して確認することが必要です。
買取保証は「高値への挑戦」と「売れ残りリスクのゼロ化」を同時に実現できる、売主にとって非常に有利な仕組みです。ただし、正しく理解せずに使うと、本来仲介で高く売れたはずの物件を低い買取価格で手放すことにもなりかねません。
売却活動をスタートする前に、以下の3点を確認しておきましょう。
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