土地をご売却される際、「税金でこんなに持っていかれるの？」と驚かれるお客様は少なくありません。
埼玉県川越市・所沢市・狭山市・大宮エリアを中心に土地買取を行う株式会社アイエー大宮支店です。
土地や建物を売って利益が出た場合、翌年の住民税や確定申告時の所得税が跳ね上がることがあります。そんな時、少しでも損をしないために話題になるのが「ふるさと納税」の活用です。
今回は、不動産のプロの視点から、土地売却時のふるさと納税活用の仕組みと、それ以上に効果が高い「知っておくべき税金対策の裏ワザ」を徹底解説します。
■ この記事のポイント
まず結論から申し上げますと、土地を売って利益（譲渡所得）が出た年は、ふるさと納税を積極的に活用すべき大チャンスです。
ふるさと納税の寄付上限額（自己負担2,000円で済む範囲）は、その人の「その年の総所得金額」によって決まります。
通常は給与所得などがベースになりますが、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）も所得の一部としてカウントされます。
つまり、普段なら数万円しかできないふるさと納税が、不動産売却益が出た年には数十万円、場合によっては百万円単位まで枠が広がることがあるのです。
注意が必要なのは、ふるさと納税をしたからといって、支払う税金の総額が減るわけではないという点です。
本来、国や住んでいる自治体に支払うはずだった税金を、好きな自治体への「寄付」に振り替え、その見返りとして「返礼品（お米、肉、旅行券など）」をもらう制度です。
「税金を払って何も残らない」状態から、「税金と同額を払って豪華な品物が手に入る」状態にする。これが不動産売却時のふるさと納税のメリットです。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
では、具体的にどれくらい上限額が増えるのでしょうか。あくまで簡易的な目安ですが、シミュレーションしてみましょう。
（※給与所得など他の条件により変動するため、正確な金額は税理士等の専門家にご確認ください）
給与収入600万円のみの場合、ふるさと納税の上限額目安は約77,000円です。
不動産の譲渡所得（1,000万円）が加算されることで、住民税の決定基準となる所得が大幅に増えます。
この場合、ふるさと納税の上限額目安は約280,000円〜300,000円程度まで跳ね上がります。
その差、約20万円以上。
この20万円分の枠を使わずに税金として納めてしまうのは、非常にもったいないと言えます。高級食材や家電、旅行クーポンなどに換えられる権利が発生しているのと同じだからです。
ここで、多くの解説記事が見落としがちな最大の落とし穴について解説します。
マイホーム（居住用財産）を売却した場合に使える最強の特例「3,000万円の特別控除」をご存知でしょうか？
この特例は、売却益から最大3,000万円を差し引いてくれるものです。
例えば、売却益が1,000万円あっても、この控除を使えば「課税譲渡所得はゼロ」になります。
結論としては、圧倒的に「3,000万円特別控除」を使う方がお得です。
ふるさと納税はあくまで「返礼品がもらえる」だけですが、特別控除は「数十万〜数百万円単位の税金キャッシュアウトそのものをなくす」制度だからです。
【判断基準】
※「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度もありますが、適用要件（耐震基準など）が厳しいため、要件を満たせない場合はふるさと納税の出番となります。
ふるさと納税は「最後の手段」です。まずは、支払う税金そのものを減らす（譲渡所得を圧縮する）ための本質的な対策を行いましょう。不動産会社だからこそ知る、現場のテクニックをご紹介します。
譲渡所得税は、以下の計算式で決まります。
つまり、「取得費（その土地を買った時の値段）」が高ければ高いほど、利益（譲渡所得）が減り、税金が安くなります。
売買契約書が見つからない場合でも、当時のパンフレット、通帳の出金記録、住宅ローンの契約書などから「取得費」を立証できる場合があります。諦めずに資料を探すことが最大の節税です。
「譲渡費用」として計上できる経費を漏れなく計上しましょう。
※固定資産税や維持管理費は「譲渡費用」に含まれないので注意が必要です。
土地を売るタイミングが、「譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか」で税率が激変します。
もし、あと数ヶ月待てば5年を超える（正確には5回目の正月を迎える）のであれば、売却時期をずらすだけで税金が約半分になります。これはどんな節税テクニックよりも効果絶大です。
前述の「3,000万円特別控除」以外にも、所有期間が10年を超えているマイホームであれば「軽減税率の特例」が併用でき、税率をさらに下げ（14.21%）られます。
また、売却して損が出た場合の「損益通算と繰越控除」も重要です。給与所得から赤字分を差し引き、所得税を取り戻せる可能性があります。
これは不動産会社選びの裏ワザです。
通常、不動産仲介会社に依頼して売却すると「売買価格×3%＋6万円」の仲介手数料がかかります。
しかし、我々アイエーのような「買取業者」に直接売却すれば、仲介手数料は0円（不要）です。
「仲介手数料を経費にして税金を減らす」よりも、「そもそも手数料を払わず手取り現金を増やす」方が、結果的に手元に残るお金が多くなるケースが多々あります。特に、買い手がつきにくい土地の場合、いつ売れるかわからない仲介よりも、即金化できる買取の方が精神的なコストも含めて有利です。
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先祖代々の土地などで、いくら探しても契約書がない場合、「概算取得費」として「売却価格の5%」を取得費とみなすルールがあります。
しかし、これは「諸刃の剣」です。
例えば3,000万円で売れた土地の取得費が5%（150万円）とみなされると、残りの2,850万円が利益（課税対象）になってしまいます。
税金が莫大になるため、必ず税理士に相談し、「市街地価格指数」などを用いた推計計算が認められないか検討することをお勧めします。
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土地売却の税金対策について、ふるさと納税から専門的な特例まで解説しました。
税金は複雑で、個別の状況によってベストな選択肢が変わります。
「私の土地の場合、手取りはいくらになる？」「この古い土地、そもそも売れるの？」といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度、株式会社アイエー 大宮支店にご相談ください。
私たちは土地買取のプロフェッショナルとして、税金の基礎知識も含め、お客様が最も納得できる売却プランをご提案いたします。
無料土地査定のフォームに入力するのも面倒なあなたにおすすめ！LINEを使った土地のお悩み相談もあります。営業時間にオペレーターが直接返信いたします。
正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
