「相続した土地を少しでも高く売りたい」
「古い家が建っているけれど、このままで査定に出していいの？」
「不動産会社によって査定額が違うのはなぜ？」
土地の売却を検討する際、誰もが願うのは「適正価格以上で、スムーズに売りたい」ということでしょう。しかし、何も準備せずにただ不動産会社に連絡をするだけでは、本来その土地が持っている価値を十分に評価してもらえない可能性があります。
実は、土地の査定額は「売主様の事前準備」と「知識」だけで、数十万円から数百万円単位で変わることも珍しくありません。
この記事では、埼玉県川越市を中心に、市街化調整区域や変形地など「難しい土地」の買取・販売を得意とする株式会社アイエー 大宮支店が、プロの視点から「土地の査定額を確実に上げるための7つのコツ」を徹底解説します。
まず、「査定額を上げる」という言葉の本当の意味を理解しましょう。土地には周辺相場（坪単価）というベースがありますが、そこから「使いにくい要素」「トラブルの種」があれば減額され、逆に「すぐに使える状態」であれば増額（または満額評価）されます。
不動産会社の査定担当者が見ているのは、以下の3点です。
つまり、査定額を上げるコツとは、「次の買い手が安心して買える状態にいかに近づけるか」という準備作業に他なりません。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
それでは、具体的に何をすべきか、プロの視点で7つの重要ポイントを解説します。
土地売却において最も重要、かつ査定額に直結するのが「境界」です。
これらは解体や建築の際に追加費用がかかる要因となるため、査定での減額対象になります。事前にこれらを把握し、「ここは越境がありますが、覚書を取り交わします」「地中埋設物は撤去してから引き渡します」と提案できれば、査定員の心証は良くなり、不当な減額を防げます。
「口頭での説明」よりも「公的な書類」が信頼されます。以下の書類が揃っていると、査定がスムーズになり、プラス評価につながります。
古い家がある場合、「解体して更地にした方が高く売れる」と思いがちですが、これはケースバイケースです。
絶対に避けるべきなのは「判断がつかないからとりあえず解体する」ことです。解体費用（木造住宅で坪あたり4万〜8万円程度が相場ですが、近年高騰中）をかけた分だけ高く売れる保証はありません。
まずは「古家付き」のまま査定に出し、不動産会社と相談して「更地渡し条件（売買契約が決まってから売主負担で解体する）」にするのが最もリスクの少ない方法です。
「土地の価格はスペックで決まるから、見た目は関係ない」は大間違いです。
雑草が生い茂り、古タイヤやゴミが放置されている土地は、査定員に以下の印象を与えます。
これらは全て「リスク」として査定額に織り込まれます。草を刈り、ゴミを捨てておくだけで、土地の有効面積が広く見え、ポジティブな評価を得やすくなります。
査定員はプロですが、その地域に住んでいるあなたしか知らない情報もあります。プラス材料は積極的にアピールしましょう。
これらはデータには出ませんが、査定員が販売図面を作る際の強力なセールスポイントになるため、査定アップの材料になります。
一般的に不動産の売却には「仲介」と「買取」の2種類があります。
特に、築古物件や変形地、広い土地などは、一般個人よりもプロの買取業者の方が高く評価してくれる場合があります。「仲介の査定」と「買取の査定」の両方を取り、手残り金額と手間を比較することが賢い方法です。
良かれと思ってやったことが、逆に査定額を下げる原因になることがあります。
建物を取り壊して更地にすると、土地にかかる固定資産税・都市計画税の「住宅用地の特例」が解除され、税額が最大で6倍になる可能性があります。売れる目処が立っていない段階での解体は、保有コストを激増させるリスクがあります。
「綺麗にした方が高く売れる」と思い、数百万円かけてキッチンやお風呂をリフォームするのはおすすめしません。
現在の中古市場では、「安く買って自分好みにリノベーションしたい」という買主が増えています。売主の好みで行ったリフォームは、買主にとって「解体費用の無駄」とみなされ、リフォーム費用分を価格に上乗せできないケースがほとんどです。行うなら、専門業者によるハウスクリーニング程度に留めましょう。
「雨漏りしている」「シロアリ被害があった」「過去に近隣と境界で揉めた」などのネガティブな情報を隠して査定に出し、後で発覚すると、査定額の大幅減額はもちろん、最悪の場合は売買契約後の損害賠償請求に発展します。
正直に伝えることで、不動産会社は「では、この部分をリフォームしてから売るプランにしましょう」や「現状有姿で、その分価格を調整しましょう」といった適切な対策を立てることができます。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
一般的な不動産会社では査定額が低くなりやすい、あるいは「取り扱い不可」と言われがちな土地でも、私たちアイエーなら高く評価できるポイントがあります。
「市街化調整区域」は、原則として家が建てられないエリアですが、アイエーはこれに特化したノウハウを持っています。
これらを徹底的に調査し、一般的な住宅地とは違う視点で価値を見出します。
三角形の土地や極端に狭い土地、旗竿地なども、設計プラン次第で魅力的な物件に変わります。アイエーでは、自社グループでの開発や、特殊な土地を求める顧客ネットワークを持っているため、他社では見落とされがちな「土地のポテンシャル」を査定額に反映させることができます。
A. いいえ、その必要はありません。
査定額を見て「まだ売る時期ではない」「希望額に届かない」と判断された場合は、売却を見送っても全く問題ありません。まずは現在の資産価値を知るためだけのご依頼でも歓迎いたします。
A. はい、可能です。
机上査定はもちろん、訪問査定の際も社名の入っていない車で伺うなど、プライバシーに配慮いたします。販売活動を行う際も、チラシを撒かずに登録顧客への紹介のみで売却活動を行うことが可能です。
A. 重視するポイントによります。
「時間はかかっても、とにかく高く売りたい」なら仲介、「近隣に知られず、手間なく早く現金化したい」「売却後のトラブルを避けたい」なら買取がおすすめです。アイエーでは両方のパターンでシミュレーションを提示できます。
A. はい、そのままの状態で大丈夫です。
もちろん綺麗にしてある方が印象は良いですが、買取の場合は弊社で処分・撤去を行いますので、現状のままで査定可能です。無理にご自身で片付ける前にご相談ください。
A. 二極化が進んでいます。
利便性の高いエリアは上昇傾向ですが、郊外や駅から遠いエリアは横ばい、または下落傾向にあります。また、建築費の高騰により「すぐに建てられる土地（造成済み）」への需要が高まっています。売り時を逃さないためにも、早めの査定をおすすめします。
土地の査定額を上げるコツは、小手先のテクニックだけでなく、「次の持ち主にとってのリスクと手間を減らすこと」にあります。
これらを意識するだけで、査定額は確実に変わります。
特に、市街化調整区域や古い空き家付きの土地、他社で断られた土地をお持ちの方は、ぜひ一度株式会社アイエー 大宮支店にご相談ください。
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