相続した土地・空き家の「売る・貸す・持ち続ける」とは、相続不動産の出口を決める3つの選択肢のことです。
結論から言えば、自分や家族が住む予定がないなら「売却」が最有力です。理由は、相続した空き家の売却益から最大3,000万円を差し引ける特例が、一度でも人に貸した時点で永久に使えなくなるから。しかもこの特例は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象で、期限のある制度です。
この記事のポイント
今後5年以内に自分または家族が使う予定がないのであれば、選ぶべきは売却です。売る・貸す・持ち続けるの3つは、一見すると対等な選択肢に見えます。しかし税制上は明確な優劣があり、「貸す」を選んだ瞬間に、売却時の最大3,000万円の控除が使えなくなります。判断は感情ではなく、期限と制度から逆算するのが正解です。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除、いわゆる空き家の3,000万円控除には、見落とされがちな要件があります。それが「相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないこと」という条件です（出典：国土交通省／横浜市の特例措置解説）。
つまり、数ヶ月でも人に貸せば、その後どれだけ高く売れても3,000万円控除は適用できません。ここが「3択は対等ではない」と言い切る根拠です。仮に売却益が3,000万円出た場合、長期譲渡所得の税率20.315%で計算すると、控除の有無で約609万円の差が生まれます（概算。実際は取得費・譲渡費用により変動）。
「とりあえず数年貸してみて、ダメなら売る」という判断は、一見すると柔軟です。ただ、その柔軟さの代償が数百万円になり得るという事実は、決める前に知っておくべきではないでしょうか。
迷ったら、次の3つの質問に順番に答えてください。上から順に判定していくと、感情を挟まずに結論が出ます。
Step1で「YES」なら保有、Step2で「YES」なら賃貸、いずれも「NO」なら売却です。特にStep2は厳しく見てください。リフォームに300万円かけて月8万円で貸した場合、空室ゼロでも投資回収に約3年2ヶ月かかります（管理委託料や固定資産税を除いた単純計算）。その3年強のあいだに、3,000万円控除の期限は容赦なく過ぎていきます。
フローに当てはめても迷うのが、次の2つです。1つは駅徒歩10分圏内の物件。賃貸需要があるため「貸す」に傾きがちですが、そういう立地こそ売却でも高値がつきます。賃貸需要が高い＝売却需要も高いという当たり前の事実を、意外と見落とす方が多い印象です。
もう1つは区画整理や再開発が予定されているエリア。地価上昇を期待して保有する判断は合理的に見えます。ただ、正直に書くと、この判断は難しい。事業計画の遅延は珍しくなく、10年単位で待たされることもあります。待っているあいだに支払い続ける固定資産税と、失う3,000万円控除。この2つを差し引いてなお得なのか、数字で確かめてから決めてください。
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3つの選択肢は、初期費用・収入・管理の手間・税制優遇の4点で大きく異なります。最も差が出るのは税制優遇で、売却のみが3,000万円という大型の控除枠を使えます。判断軸は「立地」「建物の状態」「相続人の人数」の3つです。
| 比較項目 | ① 売る | ② 貸す | ③ 持ち続ける |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 低〜中（仲介手数料・解体費等） | 中〜高（リフォーム・設備更新） | なし（維持費のみ） |
| 定期収入 | なし（一時金） | あり（毎月の家賃） | なし（毎年の支出のみ） |
| 管理の手間 | 引渡し後はゼロ | あり（管理委託が現実的） | あり（草刈り・換気・巡回） |
| 3,000万円控除 | 使える（要件を満たせば） | 使えなくなる | 期限内に売れば使える |
| 主なリスク | 急ぐと相場より安くなる | 空室・修繕・退去交渉 | 勧告による税負担増・近隣被害 |
この表で最も重要なのは4行目です。「貸す」だけが、税制上の片道切符になっている点を押さえてください。
判断軸は3つあります。立地は「駅徒歩」と「接道」で見ます。次に建物の状態。昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建物は、そのままでは賃貸に出しにくく、同時に3,000万円控除の対象になり得る物件でもあります。つまり古いほど、売却が有利に働く構造です。
3つ目が相続人の人数。ここは2024年に制度が変わりました。令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に引き下げられています（出典：国税庁 タックスアンサーNo.3306）。兄弟3人で相続したケースでは、この改正の影響を必ず確認してください。
令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で過去最高を更新しました。総住宅数6,504万7千戸に対する数字です（総務省統計局）。
一方で埼玉県は状況が違います。県内の総住宅数355万5,100戸に対し空き家は33万400戸、空き家率9.3%は全国で最も低い水準です（埼玉県公表）。地価も追い風で、2026年の公示地価は県内住宅地が前年比2.0%、商業地が3.2%上昇し、ともに5年連続のプラスとなりました（国土交通省発表／日本経済新聞）。さいたま市大宮区の住宅地は平均35万8,882円/㎡で3.87%の上昇です。
ただし、県内でも「利用目的のない空き家」は約13万6千戸へと増加しています。市場全体は健全でも、放置された物件だけが取り残されている。この非対称性が、埼玉における相続不動産のリアルです。
相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。対象は平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。ただし要件は年々細かくなっており、2024年からは控除額の縮小と適用要件の緩和が同時に行われました。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。主な要件は次のとおり（国税庁 No.3306／国土交通省）。
実務で最も多くの人がつまずくのが3つ目です。相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいた場合、原則として対象外になります。同居していた親族がいるケースは注意してください。なお、被相続人が要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合は、一定の要件を満たせば対象になり得ます。
令和5年度税制改正で、この特例は2つの方向に動きました。1つは適用期限の4年延長（令和9年12月31日まで）。もう1つが控除額の縮小です。
令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、控除額は1人あたり2,000万円が上限となります（国税庁 No.3306）。3人で相続した場合、単純計算で合計6,000万円だった控除枠が、以後は「3人×2,000万円」となる点を理解しておいてください。
逆に緩和された点もあります。従来は売主側が譲渡日までに耐震改修または取壊しを終えている必要がありましたが、令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または除却を行った場合でも適用対象になりました（国土交通省）。売主が数百万円の解体費を先出しせずに済むという意味で、実務上かなり大きな変更です。
この特例の期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。分かりにくいので具体例で示します。
| 相続開始日 | 売却期限 | 2026年8月時点の残り |
|---|---|---|
| 2023年5月 | 2026年12月31日 | 約4ヶ月 |
| 2024年10月 | 2027年12月31日 | 約1年4ヶ月 |
| 2025年6月 | 制度期限により2027年12月31日 | 約1年4ヶ月 |
ここで注意したいのが3行目です。相続開始が2025年以降の場合、個別の3年期限より先に、制度そのものの期限（令和9年12月31日）が来てしまいます。土地売却は相談から引渡しまで平均6ヶ月から1年程度かかることを踏まえると、逆算すると動き出すべき時期は思っているより早い。土地売却にかかる期間の目安も参考にしてください。
相続税を納めた方には、もう1つ選択肢があります。相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例です。納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。期限は相続開始の翌日から3年10ヶ月以内（国税庁 No.3267）。
重要なのは、この特例と空き家3,000万円控除は、同一の資産について併用できないという点です。どちらか一方を選ぶことになります。一般的には控除額の大きい空き家特例が有利になるケースが多いものの、空き家特例は建築時期や一人暮らし要件が厳しく、そもそも使えない物件も少なくありません。
ちなみに、取得費が分からない古い不動産では、売却価格の5%を概算取得費とするルールが使われます。この場合、売却額の95%が課税対象になり得るため、特例の選択が税額を大きく左右します。どちらが有利かは個別計算が必要なので、売却を考え始めた段階で税理士に確認するのが安全です。
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賃貸は毎月の収入が得られる魅力的な選択肢ですが、代償が3つあります。3,000万円控除の喪失、数百万円規模の初期投資、そして借地借家法による「取り戻せない」リスクです。加えて令和8年度税制改正により、貸付用不動産を使った相続税対策の前提も変わりました。
繰り返しになりますが、ここが賃貸判断の最重要ポイントです。空き家特例の要件には「相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないこと」が明記されています。
短期間の賃貸でも、一時的な物置としての第三者への貸与でも、要件を満たさなくなります。市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の審査でも、不動産所得の有無などから利用実態が確認されます。「バレなければいい」という話ではありません。
先ほど3択の比較表を示しましたが、1つ補足しておくと、この非対称性は制度の目的から来ています。この特例は空き家の発生抑制、つまり流通させることが狙いであって、賃貸経営の支援制度ではないためです。
相続した戸建てを賃貸に出すには、水回りの更新や内外装工事が必要になるケースが一般的です。実例では、築28年の戸建てを改修費約280万円（うち補助金80万円活用）で月8万円の賃貸にした事例が公表されています。
回収計算では、次の支出を必ず織り込んでください。
老朽化が進んだ空き家での賃貸経営は、開始直後から修繕が発生するリスクが高いと専門各社が指摘しています。フルリフォームを施していない限り、初年度から想定外の出費が出る前提で計算してください。
入居者は借地借家法で強く保護されています。普通借家契約の場合、正当事由がない限り貸主から解約や更新拒絶をすることはできません。「数年後に子どもを住まわせるつもりだった」という計画は、入居者が退去しなければ実現しません。
回避策は定期借家契約です。あらかじめ定めた期間の満了で契約が終了し、更新されないため、将来自分で使う予定があるなら定期借家契約が事実上の必須条件になります。ただし、更新がない分だけ借り手が付きにくく、家賃を相場より下げる必要が出る点はトレードオフです。
「貸せば相続税評価が下がる」という定番の節税話にも、2026年に修正が入りました。令和8年度税制改正では、相続等の課税時期前5年以内に有償で取得または新築した一定の貸付用不動産について、相続税評価額を課税時期における時価とする方針が示されています（課税上弊害がない限り取得価額の80/100も可）。適用は令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産からです。
この見直しの対象は「貸付用不動産」と規定されており、分譲マンションに限らず、一棟マンションや戸建て、更地なども対象になることが想定されます（全日本不動産協会／税理士解説）。相続直前の駆け込み賃貸化による評価圧縮は、今後効きにくくなると見ておくべきでしょう。なお、これは税制改正大綱に基づく内容であり、細かな運用は通達等で確定します。この点は、現時点では裏が取れていない部分が残ります。
「放置すると固定資産税が6倍」という説明は、正確ではありません。理論上の上限が6倍というだけで、実際には負担調整措置によりおおむね3〜4.2倍程度に収まるのが一般的です。とはいえ数万円が十数万円になるインパクトは十分に大きく、保有を選ぶなら管理は必須になります。
2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家等」という区分が新設されました。従来の「特定空家等」に至る前の段階で、市区町村が指導・勧告を行えるようになっています。
ポイントは勧告です。勧告を受けた敷地は、地方税法349条の3の2に基づき住宅用地の課税標準の特例から除外されます（東京都主税局／越谷市）。住宅用地特例とは、200㎡以下の小規模住宅用地について固定資産税の課税標準を1/6、一般住宅用地は1/3に軽減する制度です。これが外れると税額が跳ね上がります。
増額のタイミングは、賦課期日である1月1日時点で勧告への対応が講じられていない場合、翌年度分からが目安です。空き家を持っているだけで即座に増税されるわけではありません。
ここが多くの記事で誤って書かれている部分です。特例が外れた土地は非住宅用地として扱われますが、地方税法の負担調整措置により、課税標準額は評価額の70%を上限に抑えられます。
具体例で見ます。固定資産税評価額500万円の土地の場合、特例適用時は「500万円×1/6×1.4%＝約1.2万円」。特例が外れると「500万円×70%×1.4%＝約4.9万円」となり、6倍ではなく約4倍です。すべて小規模住宅用地なら最大4.2倍、一般住宅用地が混在すれば3〜4.2倍の範囲に収まります（東急リバブル／GMO不動産査定）。
では、なぜ「6倍」が広まったのか。軽減割合の1/6という数字がそのまま倍率として独り歩きしたためです。金額の増加が重い事実に変わりはありませんが、正確な数字で判断したほうが冷静に動けます。
保有が合理的なケースも確かに存在します。次の3つに明確に該当する場合です。
逆に言えば、「まだ決められない」という理由での保有は、選択ではなく先送りです。先送りしているあいだにも3,000万円控除の3年期限は進み、建物は劣化し、次の相続で権利者はさらに増えます。
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売る・貸す・持つのどれを選ぶにしても、相続登記が済んでいなければ何も実行できません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。そして施行日より前に発生した相続の期限は2027年3月31日。2026年8月時点で、残りは約7ヶ月です。
不動産登記法の改正により、相続によって不動産の所有権を取得した人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務を負います。遺産分割で取得が決まった場合も、決まった日から3年以内です。
過料が即座に科されるわけではありません。登記官が義務違反を把握し、相当の期間を定めて催告し、それでも正当な理由なく申請されない場合に、管轄の地方裁判所へ通知される流れです（法務省の運用方針）。とはいえ、「忙しかった」「面倒だった」は正当な理由として認められにくいとされています。
見落とされがちなのが遡及適用です。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、期限は2027年3月31日とされています。「10年前に父から相続したまま名義を変えていない」という土地も、当然に含まれます。
何十年も未登記のまま放置された不動産では、相続人が数十人に膨れ上がっているケースも珍しくありません。戸籍を遡って相続人を確定する作業だけで数ヶ月かかることもあります。残り約7ヶ月という数字は、決して余裕のある期間ではないでしょう。
兄弟で意見が割れて遺産分割協議が進まない。そういう場合の受け皿として、2024年4月から相続人申告登記が用意されています。法務局に対して「自分が相続人である」旨を申し出るだけの簡易な手続きで、これにより登記申請義務を履行したものとみなされます。
ただし勘違いしてはいけない点があります。相続人申告登記は過料を回避する暫定措置であって、正式な相続登記の代わりにはなりません。所有権が移転したわけではないため、この状態のままでは不動産を売却できません。あくまで時間を稼ぐための手段です。
市街化調整区域、接道条件を満たさない再建築不可、狭小地や不整形地。これらは大手不動産会社に仲介を断られることがあります。ただし「仲介で売れない」ことと「売れない」ことは別問題です。専門買取、低未利用土地の特例、相続土地国庫帰属制度という3つの出口があります。
仲介は一般の個人買主を探す方法で、条件の良い土地でなければ売れ残るリスクがあります。一方の買取は、不動産会社が直接買い主となる方法です。
買取の実務上のメリットは価格以外にあります。古家付きのまま、家財道具が残ったままの現状有姿で引き渡せるため、解体費や遺品整理費を先に用意する必要がありません。数百万円の解体費を持ち出せずに売却を諦めていた方にとっては、この差が決定的になります。
低額な土地には専用の特例があります。低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除です。都市計画区域内にあり、譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年を超える低未利用土地等を売却した場合、長期譲渡所得から100万円を控除できます。
金額要件は次のとおりです。
この特例は令和8年度税制改正により、適用期限が令和10年（2028年）12月31日まで延長されました（国土交通省／横浜市・久喜市の公表）。適用には市区町村が交付する「低未利用土地等確認書」が必要で、交付には1週間程度かかる自治体もあります。確定申告から逆算して余裕を持って申請してください。
2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を国に引き取ってもらう仕組みです。費用は審査手数料が土地1筆あたり14,000円、承認後の負担金が原則20万円（宅地は面積に関わらず20万円が基本、市街地等に例外あり）。法務省と政府広報オンラインが公表している金額です。
実績はどうか。法務省の統計によれば、令和8年5月31日現在で申請件数5,545件、国庫への帰属件数2,763件、申請の取下げが1,023件となっています。標準処理期間は8ヶ月程度とされ、現地調査の状況によっては半年から1年程度かかります。
注目すべきは却下理由です。建物が存する土地は申請段階で却下されるため、家屋の解体が事実上の前提になります。境界が明らかでない土地も却下対象です。つまり、解体費を投じ、測量を行い、8ヶ月待って、それでも不承認になる可能性がある。売却できる土地であれば、専門買取を先に検討したほうが現実的だと考えます。なお、令和8年2月の財政制度等審議会では基準の厳格化や負担金の増額も議論されており、今後の運用は変わる可能性があります。
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株式会社アイエーは1996年4月に設立された土地の買取・販売の専門会社で、埼玉・東京・沖縄などで展開するASIA GROUPの一員です。大宮支店では、一般的な宅地はもちろん、他社で買取を断られやすい市街化調整区域の宅地・雑種地・農地・山林まで買取を強化しています。
市街化調整区域は開発許可の制約が厳しく、一般の仲介では買い手が付きにくいエリアです。アイエーは地権者様から仕入れた土地の開発手続きや造成工事を自社で行い、分譲販売まで手掛けているため、仲介では値が付きにくい土地でも直接買い取ることが可能です。
再建築不可、不整形地、狭小地、接道条件が厳しい土地。こうした「うちは特殊だから無理」と思われがちな不動産こそ、一度ご相談いただきたい領域です。
相続不動産で最も足が止まるのが、解体費と遺品整理です。アイエーの直接買取では、古家の解体工事も、室内に残った家財道具・不用品の撤去も不要。現状のまま買い取るため、事前の持ち出し費用が発生しません。
空き家相談、相続物件の処分、解体まで含めてトータルでサポートしており、弁護士・司法書士・税理士と提携しているため、相続登記が済んでいない段階からご相談いただけます。
対応エリアは公式に次のとおり公表しています。
| エリア | 主な対応市町 |
|---|---|
| 中央エリア | さいたま市／川口市／戸田市／蕨市／上尾市／桶川市／伊奈町 ほか |
| 東部エリア | 越谷市／春日部市／蓮田市／久喜市／幸手市 ほか |
| 所在地 | 〒331-0815 さいたま市北区大成町4-204-1／TEL 048-662-7866 |
ご相談・現地調査・机上査定はすべて無料です。査定は「売る」と決めた人のためのものではありません。3年の期限を逆算するにも、賃貸の回収計算をするにも、まず現在の資産価値という基準値が要ります。
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相続した土地・空き家の判断は、感情で考えると永遠に決まりません。決め手になるのは3つの期限です。
| 期限 | 内容 | 起算点 |
|---|---|---|
| 3年後の12月31日 | 空き家3,000万円控除 | 相続開始日 |
| 3年10ヶ月 | 取得費加算の特例 | 相続開始の翌日 |
| 2027年3月31日 | 相続登記（施行前の相続分） | 2024年4月1日 |
| 2027年12月31日 | 空き家控除の制度期限 | － |
| 2028年12月31日 | 低未利用土地100万円控除 | － |
そして忘れてはならないのが、賃貸だけが片道切符だという事実です。貸すと決めた時点で、3,000万円控除という選択肢は永久に閉じます。だからこそ、迷っている段階で安易に貸してはいけません。
埼玉県の空き家率9.3%は全国最低で、2026年の公示地価も住宅地・商業地ともに5年連続で上昇しました。出口が開いている市場環境が、いつまで続くかは誰にも分かりません。売る・貸す・持つのどれを選ぶにしても、まず「その不動産にいくらの価値があり、維持にいくらかかるのか」を数字で把握することから始めてください。埼玉県・さいたま市の相続不動産でお困りの際は、土地買取の専門会社である株式会社アイエー 大宮支店へお気軽にご相談ください。
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| ソース | URL |
|---|---|
| 国税庁 No.3306 空き家特例 | https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm |
| 国税庁 No.3226 低未利用土地 | https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm |
| 国土交通省 空き家3,000万円控除 | https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html |
| 国土交通省 土地の譲渡に係る税制 | https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000074.html |
| 法務省 相続土地国庫帰属制度の概要 | https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html |
| 政府広報オンライン 国庫帰属制度 | https://www.gov-online.go.jp/article/202303/entry-10064.html |
| 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 | https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf |
| 埼玉県 県内空き家の現状 | https://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/akiyataisaku1.html |
| 東京都主税局 特定空家等の課税 | https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi/tokuteiakiya |
| 全日本不動産協会 令和8年度税制改正大綱 | https://magazine.zennichi.or.jp/legal-reform/23604 |
| 株式会社アイエー 公式 | https://www.aia-kaitori.co.jp/ |
| アイエー大宮支店 | https://aia-kaitori-omiya.com/ |
