「土地を売りたいけれど、固定資産税の通知書に書かれた金額が思ったより安い…」
「ネットで調べると『公示地価』や『路線価』が出てきて、結局いくらが本当の値段かわからない」
土地の売却を検討し始めたとき、多くの方がこの「一物四価（いちぶつよんか）」の壁にぶつかります。同じ土地なのに、なぜいくつもの価格が存在するのでしょうか？
この記事では、土地買取のプロフェッショナルである株式会社アイエー大宮支店が、「一般の方が知っておくべき土地価格の正しい見方と調べ方」を分かりやすく解説します。2025年の最新情報を踏まえ、損をしないための知識を持ち帰りましょう。
まず、結論から言います。あなたが土地を「売りたい」なら、最も重視すべきは「実勢価格（じっせいかかく）」です。
それぞれの価格には明確な「使用目的」があります。以下の表で整理しました。
| 価格の種類 | 誰が決める？ | 何のための価格？ | 価格水準の目安 （公示地価＝100とした場合） |
|---|---|---|---|
| ① 実勢価格 | 市場（売主・買主） | 実際の売買取引 | 110〜120（変動あり） |
| ② 公示地価 | 国土交通省 | 土地取引の指標 | 100（基準） |
| ③ 基準地価 | 都道府県 | 公示地価の補完 | 100程度 |
| ④ 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の計算 | 80 |
| ⑤ 固定資産税評価額 | 市町村 | 固定資産税の計算 | 70 |
国や自治体が発表する価格（②〜⑤）は、税金の公平性を保つために、市場価格よりもあえて低く設定されています。
そのため、「固定資産税評価額が1,000万円だから、売値も1,000万円くらいか」と考えると、数百万円も損をしてしまう可能性があるのです。特に人気エリアであるさいたま市大宮区周辺では、実勢価格が公的価格を大きく上回る傾向にあります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
ここからは、それぞれの価格の具体的な調べ方と、どう活かすかを解説します。
【目的：今いくらで売れるかを知る】
実際に市場で取引された価格です。「時価」とも呼ばれます。隣の土地が坪100万円で売れたなら、あなたの土地の実勢価格も坪100万円に近い可能性があります。
🔍 調べ方：
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を使います。
【目的：土地の「格」を知る】
毎年3月下旬に発表される、1月1日時点の標準的な土地の価格です。土地取引の「定規」となる価格です。
🔍 調べ方：
同じく「土地総合情報システム」または「標準地・基準地検索システム」で検索可能です。
【目的：相続税の計算・簡易的な相場計算】
道路一本一本に値段がついており、「その道路に面している土地の1㎡あたりの価格」を示します。毎年7月に国税庁から発表されます。
実勢価格を計算する際の「ベース」として非常に使いやすい指標です。
🔍 調べ方：
国税庁のサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。
【目的：毎年の税金確認】
3年に1回評価替えが行われます。実勢価格との乖離が最も大きいため、売却相場の参考にする際は注意が必要です。
🔍 調べ方：
毎年4〜6月頃に役所から届く「固定資産税 納税通知書」の課税明細書を見るのが一番早いです。「価格」または「評価額」の欄を確認しましょう。
「近所で売買事例がなくて実勢価格がわからない…」
そんな時は、路線価を使っておおよその相場を計算できます。電卓を用意してください。
実勢価格の目安 ＝ 路線価 ÷ 0.8 × 1.1（〜1.2）
【解説】
仮に、前面道路の路線価図に「300D」と書いてあったとします。
これは「1㎡あたり300千円（30万円）」という意味です（Dは借地権割合ですが、所有権売買なら一旦無視してOK）。
この土地は、約4,125万円前後で売れる可能性がある、と推測できます。
※あくまで目安です。土地の形状や接道状況で大きく変わります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
上記の方法で相場は調べられますが、あくまで「整形地（四角くてきれいな土地）」の場合です。以下のような土地は、一般的な計算式が通用しません。
原則として「家を建てられないエリア」です。路線価が設定されていないことが多く、「倍率方式」という特殊な計算が必要になります。
一般的な不動産会社では「買い手がつかない」と断られるケースも多いですが、アイエーは得意分野です。
これらは相場より安くなる傾向がありますが、「隣地の人にとっては喉から手が出るほど欲しい土地」である可能性もあり、個別査定が必須です。
最後に、賢く土地を売却するための手順をまとめます。
まずはこの記事で紹介した「土地総合情報システム」や「路線価計算」を使って、自分の土地がいくらくらいかイメージを持ちましょう。これを知っておくことで、不動産会社の査定額が適正かどうか判断できます。
「家を売るのが得意な会社」と「土地を売るのが得意な会社」は違います。特に建物がない土地や、古い家付きの土地は、土地買取の専門知識がある会社を選びましょう。
机上の計算だけでなく、実際に現地を見てもらいましょう。「境界標はあるか」「水道管の引き込みはどうなっているか」など、プロの目で見ないとわからない要素が価格に影響します。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
「路線価を調べてもよくわからない」
「他社で『この土地は値段がつかない』と言われてしまった」
「相続した調整区域の土地をどうにかしたい」
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ株式会社アイエー大宮支店にご相談ください。
私たちは、「広く、安く、美しい土地を皆様へ」をモットーに、埼玉県全域で土地の買取を行っています。
特に、大手ハウスメーカーや一般的な仲介会社が敬遠しがちな「市街化調整区域」や「農地」、「不整形地」の買取において、豊富な実績と独自のノウハウを持っています。
査定は無料です。「とりあえず価格だけ知りたい」というご相談も大歓迎ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。あなたの土地の「本当の価値」を、私たちが正しく評価いたします。
無料土地査定のフォームに入力するのも面倒なあなたにおすすめ！LINEを使った土地のお悩み相談もあります。営業時間にオペレーターが直接返信いたします。
正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
