「親から相続した土地、どうすればいいんだろう…」 「住み替えを考えているけど、今の土地はいくらで売れるの？」 「土地売却って、何から始めたらいいか全くわからない…」
大切な資産である土地の売却。人生でそう何度も経験することではないからこそ、たくさんの不安や疑問がつきものですよね。
ご安心ください。この記事は、そんなあなたのための「土地売却の教科書」です。
私たち、埼玉県の土地・建物の買取を専門とする「アイエー大宮支店」が、これまでに培ってきた知識と経験を総動員し、土地売却の最初から最後まで、全てのステップをどこよりも分かりやすく徹底解説します。
この記事を最後まで読めば、あなたは土地売却の流れを完全に理解し、自信を持って第一歩を踏み出せるようになっているはずです。
＜この記事で分かること＞
土地売却は、ただ土地を売ってお金を得るだけの手続きではありません。あなたのライフプランや資産形成に大きな影響を与える重要な決断です。まずは、多くの方がどのような理由で土地売却を検討し始めるのかを見ていきましょう。
現在の住まいが手狭になった、子供が独立した、あるいは急な転勤など、生活の変化は土地売却の大きなきっかけです。新しい生活の基盤を作るための資金として、土地売却は非常に有効な手段となります。
親から土地を相続したものの、利用する予定がないケースは非常に多いです。使わない土地を持ち続けると、毎年固定資産税がかかり続けます。現金化して相続人で分配したり、他の資産に組み換えたりするために、売却を選択する方が増えています。
遠方に住んでいて管理が難しい、草刈りなどの手間が負担になっている、という声もよく聞きます。特に利用予定のない土地は、所有しているだけでコストがかかる「負の資産」になりかねません。早期に売却することで、これらの負担から解放されます。
これらの理由に一つでも当てはまるなら、今こそ土地売却の正しい知識を身につける絶好のタイミングです。
売却活動を始める前に、知っておくべき重要な知識と準備があります。ここを疎かにすると、後々「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。しっかりと押えていきましょう。
まず最初に気になるのが、「自分の土地は一体いくらで売れるのか？」ということでしょう。不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身である程度の相場観を掴んでおくことが非常に重要です。これにより、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうかを判断する基準を持つことができます。
これらの情報を組み合わせることで、「大体〇〇円〜〇〇円くらいかな？」という相場観を持つことができます。
土地売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。様々な費用や税金が差し引かれます。全体像を把握し、資金計画を立てましょう。
【売却時にかかる主な費用】
| 費用の種類 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税 が上限 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙の代金 | 売買価格により1万円〜6万円程度（軽減措置あり） |
| 登記費用 | 抵当権抹消などに必要な登録免許税と司法書士報酬 | 合わせて数万円程度 |
| 測量費用 | 土地の境界が未確定の場合に必要 | 30万円〜80万円程度（土地の状況による） |
| 解体費用 | 古家付きの土地を更地にして売る場合に必要 | 木造の場合、坪単価4〜5万円程度 |
【売却後に利益が出た場合にかかる税金】
税金については後ほど詳しく解説しますが、まずは「売却には様々なコストがかかる」ということを覚えておいてください。
土地売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びで9割決まると言っても過言ではありません。何を基準に選べば良いのでしょうか？私たち不動産のプロが、チェックすべきポイントを伝授します。
ただ高い査定額を提示する会社が良い会社とは限りません。「なぜこの価格なのか？」を、先ほど紹介した土地総合情報システムの成約事例や地域の市場動向など、客観的なデータに基づいて論理的に説明してくれる会社を選びましょう。根拠のない高い査定額は、契約欲しさの「釣り」である可能性もあります。
不動産会社には、賃貸に強い会社、マンション売買に強い会社など、それぞれ得意分野があります。会社のウェブサイトで過去の取引事例を確認し、土地売却、特にあなたの土地があるエリアでの売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。
売却活動は数ヶ月にわたる長い付き合いになります。あなたの質問に真摯に耳を傾け、専門用語を分かりやすく説明してくれるか、連絡がスムーズかなど、信頼関係を築ける担当者かどうかを見極めることが大切です。
ただポータルサイトに掲載するだけでなく、地元のネットワークを活かした顧客への直接紹介や、土地の魅力を最大限に引き出すための提案（例：隣地との共同売却、測量による価値向上など）をしてくれる会社は、高く・早く売る力を持っています。
私たちアイエー大宮支店は、埼玉県、特に大宮エリアの土地売買に特化しており、地域に根差した豊富な情報網と実績が強みです。査定の際には、必ず客観的な根拠を詳細にご説明し、お客様にとって最善の売却戦略をご提案することをお約束します。
準備が整ったら、いよいよ実際の売却活動に入ります。ここでは、査定依頼から物件の引き渡しまで、7つのステップに分けて具体的に何をすべきかを解説します。
まずは複数の不動産会社（3社程度がおすすめ）に査定を依頼し、あなたの土地の価値を専門家に見積もってもらいます。査定には、机上査定（訪問なし）と訪問査定の2種類があります。
本格的に売却を検討している場合は、必ず訪問査定を依頼しましょう。この査定時の担当者の対応が、会社選びの重要な判断材料になります。
査定結果や担当者の対応などを比較検討し、売却を任せる不動産会社を1社に絞り込み、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があります。
| 契約の種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | レインズへの登録義務 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 義務あり（5日以内） | 3ヶ月以内 |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 義務あり（7日以内） | 3ヶ月以内 |
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | 義務なし | 制限なし |
おすすめは「専任媒介契約」です。1社に任せることで、その会社が責任を持って積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高まります。また、万が一自分で親戚や知人などの買主を見つけた場合でも、契約が可能です。
不動産会社と相談の上、最終的な売出価格を決定します。査定価格をベースに、あなたの「これくらいで売りたい」という希望と、市場の動向を考慮して戦略的に設定します。
価格が決まれば、いよいよ販売活動のスタートです。不動産会社は以下のような活動を行います。
購入希望者から問い合わせがあれば、現地案内などが行われます。
購入希望者が現れると、「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。ここには、購入希望価格や引き渡しの希望日などの条件が記載されています。
希望価格が売出価格よりも低い「指値（さしね）」で申し込まれることが一般的です。不動産会社の担当者と相談しながら、価格やその他の条件（引き渡し時期など）について交渉し、双方が納得できる着地点を探ります。
交渉がまとまり、双方が条件に合意したら、買主と売買契約を締結します。契約時には、宅地建物取引士から物件に関する重要事項の説明を受け、売買契約書の内容をしっかりと確認します。
【売買契約時の主な流れ】
この時点で、契約は法的に成立します。安易な契約解除は違約金が発生する可能性があるため、内容を十分に理解してから署名・捺印しましょう。
売買契約後、決済（残代金の受領）と引き渡しに向けて準備を進めます。売主側が行うべき主な準備は以下の通りです。
不動産会社や司法書士がサポートしてくれますので、指示に従って準備を進めましょう。
決済日当日、買主、売主、不動産会社、司法書士などが金融機関に集まり、最終手続きを行います。
【決済・引き渡しの流れ】
以上で、土地の売却手続きはすべて完了です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
土地の引き渡しが終わっても、まだ安心はできません。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に必ず確定申告を行い、税金を納める必要があります。
「確定申告」と聞くと難しく感じるかもしれませんが、計算の仕組みはシンプルです。
ステップ1：譲渡所得を計算する 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
ステップ2：税額を計算する 課税譲渡所得 × 税率 = 納税額
税率は、土地の所有期間によって大きく異なります。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
※所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。
ご安心ください。多くの場合、税金の負担を大幅に軽減できる特例や控除が用意されています。代表的なものを3つご紹介します。
これらの特例を利用するには、確定申告が必須です。ご自身のケースでどの特例が使えるか、必ず不動産会社や税理士に相談しましょう。
確定申告は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。
【主な必要書類】
現在は、国税庁のウェブサイト「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、自宅のパソコンから申告書を作成・提出（e-Tax）することも可能です。
Q1. 土地の売却には、どのくらいの期間がかかりますか？
A1. 一般的には、不動産会社に査定を依頼してから売買代金を受け取るまで、3ヶ月から半年程度が目安です。ただし、土地の条件や市場の状況によっては1年以上かかるケースもあります。売却を急ぐ場合は、不動産会社による「買取」という選択肢もありますので、相談してみましょう。
Q2. 古家が建っている土地は、解体して更地にした方が高く売れますか？
A2. 一概には言えません。買主によっては、古い家でもリフォームして住みたいと考える人や、自分で好きなように解体したいと考える人もいます。解体費用をかけても、その分高く売れるとは限りません。まずは古家付きのままで売りに出し、買主の反応を見てから判断するのが賢明です。不動産会社に相談し、エリアの需要に合わせた戦略を立てましょう。
Q3. 土地の境界がはっきりしないのですが、どうすれば良いですか？
A3. 隣地との境界が不明確なまま売却すると、将来的なトラブルの原因となり、買主が見つかりにくくなります。売却前に土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、境界を明確にすることを強くお勧めします。費用はかかりますが、安全な取引のために必要な投資です。
Q4. 売却活動中であることは、近所の人に知られてしまいますか？
A4. 不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布など、オープンな販売活動を行えば、近所の方に知られる可能性は高いです。もし、周囲に知られずに売却を進めたい場合は、広告を行わず、不動産会社が抱える顧客に直接紹介してもらう方法や、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。ご希望を不動産会社に伝えましょう。
Q5. 査定価格よりも高く売ることは可能ですか？
A5. はい、可能です。査定価格はあくまで「3ヶ月程度で売れると予想される価格」です。市場の状況が良かったり、その土地を強く希望する買主が現れたりした場合は、査定価格を上回る価格で成約することもあります。売出価格を戦略的に設定し、不動産会社と協力して土地の魅力を最大限にアピールすることが重要です。
Q6. 共有名義の土地を売却したいのですが、注意点はありますか？
A6. 共有名義の土地を売却するには、共有者全員の同意が必須です。一人でも反対すると売却はできません。売却価格や諸費用の負担割合など、事前に共有者全員で話し合い、合意内容を書面（合意書など）に残しておくことがトラブル防止に繋がります。手続きが複雑になるため、共有名義不動産の取引経験が豊富な不動産会社に相談しましょう。
Q7. 住宅ローンが残っている場合でも、土地は売却できますか？
A7. はい、売却できます。ただし、土地の引き渡し時までに、売却代金などを使って住宅ローンを全額返済し、土地に設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。売却価格がローン残高を下回る「ローンオーバー」の場合は、自己資金で不足分を補填する必要がありますので、事前に金融機関と不動産会社に相談してください。
長い道のり、お疲れ様でした。この記事では、土地売却の準備から税金の支払いまで、全てのステップを網羅的に解説しました。最後に、あなたが次にとるべき行動を明確にするためのチェックリストです。
全てのチェックボックスに自信を持ってチェックを入れられたら、あなたはもう土地売却の初心者ではありません。
しかし、知識だけでは解決できないのが、不動産売却の難しいところ。一つとして同じ土地はなく、あなたの状況によって最善の戦略は異なります。
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