土地売却には、売却価格の約4%〜6%（測量・解体なしの場合）、条件によっては10%〜20%以上の諸費用がかかります。主な費用は「仲介手数料」「譲渡所得税」「境界確定測量費」「解体費」です。これらを事前に把握し、手取り額（純利益）を計算しておかないと、資金計画が大きく狂う原因となります。「売却額＝手取り」ではないことを理解し、早期に概算を出すことが成功の鍵です。
「土地が3,000万円で売れた！」と喜んでいても、口座に残るお金が想像以上に少なくて青ざめる……。これは土地売却において非常に多い失敗事例です。
不動産売却は、単に買い手を見つけるだけでなく、法的な手続き、物理的な整備、そして税務処理が複雑に絡み合います。それぞれの工程で「諸費用」が発生するため、売出価格を決める段階でこれらを計算に入れておく必要があります。
この記事では、土地売却・買取の専門家である株式会社アイエー大宮支店が、売却にかかる全費用を一覧化し、手取りを最大化するための秘訣を徹底解説します。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談く
まずは、どのような費用がかかるのか全体像を把握しましょう。土地の状況（更地か古家付きか、境界は確定しているか）によって項目が変わります。
| 費用の項目 | 目安金額 | 支払い時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売価の約3.3%＋6.6万円 | 売買契約時・引渡時（半金ずつ等） |
| 印紙税 | 1万〜6万円（売価による） | 売買契約時 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1件あたり約1,000円＋司法書士報酬（約1〜3万円） | 決済・引渡時 |
| 必要書類の発行手数料 | 数千円程度（印鑑証明・住民票・評価証明等） | 契約・決済前 |
| 費用の項目 | 目安金額 | 発生するケース |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 利益の約20%または約39% | 売却益が出た場合（翌年の確定申告） |
| 境界確定測量費 | 30万〜80万円程度 | 隣地との境界が未確定の場合 |
| 建物の解体費用 | 木造：坪3〜5万円〜（構造・立地による） | 「更地渡し」条件の場合 |
| 残置物処分費 | 10万〜50万円程度 | 建物内に荷物が残っている場合 |
| 廃棄物処理費 | 数十万〜数百万円 | 地中埋設物（ガラ・浄化槽）が出た場合 |
不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」で売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。これは諸費用の中で最も大きなウェイトを占める項目です。
売却価格が400万円を超える一般的な土地の場合、以下の計算式が上限として定められています。
ここに注意！
この費用は「成功報酬」ですので、売却が成立しなければ支払う必要はありません。しかし、売却価格が高くなればなるほど、100万円単位で手取りが減る要因となります。
※株式会社アイエーのような不動産会社による「直接買取」の場合は、仲介ではないためこの手数料は「無料（0円）」になります。
多くの売主様が最も恐れるのが税金です。しかし、全ての土地売却で税金がかかるわけではありません。「売却して利益が出た場合」にのみ課税されます。
まずは、いくら利益が出たかを計算します。
この計算の結果、プラスになれば課税対象、マイナス（損失）であれば税金はかかりません（住民税含む）。
譲渡所得にかかる税率は、その土地を所有していた期間によって大きく異なります。
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。数日の違いで税率が倍になることもあるため、専門家への確認が必須です。
土地の価値を正しく伝え、後のトラブルを防ぐために必要な物理的な費用です。特に古い土地の場合、これらが意外な高額出費になるケースがあります。
近年、土地の売買において「境界確定図（確定測量図）」の交付はほぼ必須条件となっています。隣地所有者の立ち会いのもと境界杭を入れ直す作業です。
「古家付き土地」として売るか、「更地」にして売るかによって発生します。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談く
ここでは、一般的な「相続した実家の土地・建物」を売却するケースでシミュレーションしてみましょう。
【モデルケース】
なんと、売却価格の約27%が諸費用として消えてしまいました。特に税金と解体費のインパクトが大きいことがわかります。もし、この費用を想定せずに次の家の購入計画を立てていたら、800万円以上の予算不足に陥ってしまいます。
上記のシミュレーションのように、何も対策しないと手取りは大きく減ります。しかし、適切な対策を行えば、手元に残るお金を増やすことが可能です。
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例です。
これを使えば、利益が3,000万円以下なら税金はゼロになります。
税金の計算において、購入時の価格（取得費）がわかればわかるほど有利です。契約書を紛失していると、売却価格の5%しか取得費として認められず（概算取得費）、税金が高くなります。
昔の通帳の記録、権利証の記載、当時のパンフレットなど、購入額を証明できる資料を徹底的に探しましょう。
これが最も確実で即効性のある方法です。
一般的な「仲介」ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を選ぶと、以下のメリットがあります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談く
土地売却の諸費用は非常に複雑で、個別の事情によって数百万円単位で変動します。「思ったより手元に残らなかった」という後悔を防ぐためには、初期段階での正確な査定と費用見積もりが不可欠です。
特に、「市街化調整区域」や「農地」、「権利関係が複雑な土地」などは、一般的な不動産会社では取り扱いが難しく、測量や許認可の費用がかさむ傾向にあります。
私たちアイエーは、土地買取のスペシャリストです。
「まずはどれくらいの費用がかかるか知りたい」「手取り額を計算してほしい」といったご相談だけでも大歓迎です。埼玉・大宮エリアの土地売却・買取なら、地域密着のアイエー大宮支店にお任せください。
A. 原則として、独断での実施はおすすめしません。
解体してしまうと固定資産税の特例が外れて税金が上がったり、買主様が建物をリノベーションして使いたいと考えている場合に機会損失になったりします。まずは「現状のまま」査定に出し、不動産会社の判断を仰ぐのがベストです。
A. 一般的には、売買契約時に半金、決済（引渡し）時に残りの半金を支払います。
一括で支払うケースもあります。これらは売却代金の中から支払うことが一般的ですが、契約時の手付金が少ない場合は、一時的に持ち出しが必要になることもありますので確認が必要です。
A. 査定や売却活動は可能ですが、売買契約・引渡しまでに相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されました。手続きには時間がかかるため、司法書士と連携して早めに進めることをお勧めします。アイエーでは提携司法書士のご紹介も可能です。
A. 売れますが、引き渡しまでに測量が条件になることが一般的です。
隣地トラブルを避けるためです。ただし、アイエーのような買取業者の場合、測量なしの「公簿売買」で買い取れるケースも多々ありますので、まずはご相談ください。
A. 紛失しても売却は可能です。
再発行はできませんが、司法書士による「本人確認情報の作成」や、法務局の「事前通知制度」を利用することで代替できます。ただし、別途数万円〜10万円程度の手数料がかかる場合があります。
A. 許認可申請の費用がかかる場合があります。
建物を建てるための許可（都市計画法第43条許可など）が必要な場合、その申請費用を行政書士に支払う必要があります。また、売れるまでに時間がかかり、維持費がかさむリスクもあります。専門知識が必要なため、調整区域に強い業者を選ぶことがコスト削減の近道です。
A. 「損益通算」ができる可能性があります。
一定の要件を満たせば、土地売却で出た損失を、その年の給与所得など他の所得から差し引いて、所得税・住民税を安くできる特例（譲渡損失の損益通算および繰越控除）があります。買い替えの場合などに適用可能です。
土地売却は人生で何度も経験することではありません。だからこそ、「知らなかった」での予算オーバーは避けたいものです。
株式会社アイエー 大宮支店では、お客様一人ひとりの状況に合わせて、最も手残りが多くなる方法をご提案いたします。査定は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
無料土地査定のフォームに入力するのも面倒なあなたにおすすめ！LINEを使った土地のお悩み相談もあります。営業時間にオペレーターが直接返信いたします。
正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
