不動産の業者買取とは、一般の買い手を探す「仲介」を経由せず、不動産会社が直接あなたの土地を購入する売却方法のことです。
仲介で3ヶ月以上売れない土地には、価格の乖離・物件特有の条件・仲介業者のターゲットミスという3つの壁のどれかが必ずあります。買取に切り替えれば販売活動は一切不要。最短数日で売買契約が成立し、仲介手数料もゼロ、売った後のリスクも免除されます。さいたま市内の市街化調整区域や旗竿地など「訳あり」とされる土地ほど、買取という選択肢が本来の実力を発揮します。
この記事のポイント
結論から言うと、3ヶ月という数字は「もう戦略を変えるべき」という市場からの明確なシグナルです。このまま同じ価格・同じ業者で待ち続けても、状況が好転する可能性は残念ながら高くありません。その理由を、データと仕組みの両側面から整理します。
公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）の「首都圏不動産流通市場の動向」によると、土地の売り出しから成約までの平均日数は2023年で79日、過去10年間の平均では80〜100日前後で推移しています。つまり、市場の平均的な土地は約3ヶ月以内に売れている、というのが現実です。
同データでは、成約価格は売り出し価格の平均91.6%（2024年、過去10年平均）という結果も出ています。統計上は、約1割値下げしないと売れていない計算になる。それでも3ヶ月以内に成約しているわけですから、3ヶ月を超えて売れていない土地には、単なる価格問題以上の「構造的なボトルネック」が存在していると考えるべきでしょう。
ここで重要なのは、「もう少し待てば売れるかもしれない」という期待のリスクです。固定資産税は毎年かかりますし、草刈りや管理費用も積み上がっていく。売れない間も、あなたの土地は確実にコストを生み出し続けています。
SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトには、物件の「掲載開始日」が表示されます。買い手はこれを見ています。3ヶ月以上掲載されている土地を見ると、多くの人は「何か問題があるのでは？」と感じる。これが鮮度劣化と呼ばれる現象です。
怖いのは、この感覚が連鎖することです。
大幅値引きを提示されて渋々応じるか、それとも早めに方針を変えるか。正直、この時点で仲介にこだわる理由を再検討した方がいい場面です。
3ヶ月売れていない理由が「囲い込み」という可能性もあります。囲い込みとは、依頼を受けた仲介業者が、他社からの「購入希望客がいる」という連絡を意図的に遮断し、自社で売主・買主の両方から手数料を得ようとする行為です。
確認方法は意外とシンプルです。別の不動産会社（または知人）に「この土地を購入したいのですが、問い合わせできますか？」と打診してもらいます。担当業者が「商談中です」「売主と連絡が取れません」などと返答した場合、囲い込みの可能性があります。
もう一つの方法は、レインズへの登録状況の確認です。専任媒介・専属専任媒介契約であれば、業者は一定期間内にレインズへ登録する義務があります（専属専任は5日以内、専任は7日以内）。登録証明書の発行を業者に求め、実際の登録内容と食い違いがないか確認するのが最も確実な手段です。
囲い込みが疑われる場合、業者への信頼は既に崩れています。そのまま仲介を続けるより、買取への切り替えを検討する方が現実的です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください
さいたま市の土地が売れない理由は、全国一般の事情に加えて、この地域固有の要因が重なっています。特に市街化調整区域の問題は、仲介では根本的に解決できないケースが少なくありません。
さいたま市の面積のうち約3割が「市街化調整区域」に指定されています（専門サイト複数で確認）。西区・見沼区・岩槻区・緑区などに特に多く、市街地と隣接しながらも建築に厳しい制限がかかっているエリアです。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として指定された土地です。原則として、一般の人が新しく住宅を建てることはできません。農家の子息など、特定の条件を満たす人のみに建築が認められる仕組みになっています。
この土地をSUUMOやLIFULL HOME’Sに掲載しても、「家を建てたいマイホーム検討者」には刺さりません。一般個人への仲介という手段そのものが、この土地には適していないのです。ただし、都市計画法第34条11号・12号の開発許可ルートや、資材置場・太陽光発電用地としての活用を知るプロ業者なら、調整区域の土地にも適正な価値を見出せます。仲介で売れない=価値がない、ではありません。
市街化区域内であっても、形状や規模に問題がある土地は、仲介で一般個人に売るのが難しくなります。代表的なパターンをまとめます。
これらの土地を「マイホーム用地」として仲介で売るのは、正直かなり厳しい。買い手がいても値引きを大幅に要求されますし、ローン審査が通らずに契約解除になるリスクも高い。対して、買取業者は自社でリフォーム・開発・転用を行う前提で判断するため、こうした土地の価値の計算方法が根本的に違います。
「少しでも高く売りたい」という気持ちは当然です。ただ、一括査定サイトで提示された査定額は、「媒介契約を取りたいがためのサービス価格」であることが少なくありません。相場より15〜20%高い価格で売り出しても、買い手のポータルサイトの検索条件から外れてしまい、表示すらされません。
ここで問題なのは、高値スタートの後に値下げを繰り返すと、それ自体が「やはり何か問題がある土地なのでは」という印象を強めてしまうことです。前述の鮮度劣化と組み合わさると、最初に相場で出していれば受けられたはずのオファーよりも、最終的に安く売ることになるケースが多い。高値スタートが結果として「安値終着」を招くという皮肉な構図です。
「買取は相場の7〜8割になるから損」という話は半分正解で、半分は誤解です。表面上の価格だけを比べると確かに買取の方が低い。しかし仲介で土地を売ると、目に見えないコストが積み上がります。純手残り額——つまり最終的に手元に残る現金——で比較すると、差は想定よりずっと縮まることが多い。
仲介で土地を売却した場合に発生する主なコストは以下の通りです。
| コスト項目 | 目安額（2,000万円の土地の場合） | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約72万円 | 3%＋6万円＋消費税（宅建業法上限） |
| 解体費用（木造30坪） | 150〜200万円 | 更地渡しを求められる場合 |
| 確定測量費 | 40〜80万円 | 境界未確定の場合に必要 |
| 維持費（固定資産税・草刈り等） | 年間10〜30万円 | 売れるまでの期間分が積み上がる |
| 値引き交渉による価格減 | 平均約8.4% | 成約価格は売出価格の91.6%が平均（🔶レインズ2024年） |
仲介手数料だけで72万円。解体を求められれば計300万円超のコストが確定する前提で比較する必要があります。「売れるかどうかわからない段階で、先に数百万円を用意できるか」という問題も現実的にあります。
実際に数字で見てみましょう。以下は、市場相場が2,000万円の土地（古家あり、境界未確定）を仲介と買取それぞれで売った場合の試算です。
| 比較項目 | 仲介（相場価格で売れた場合） | 買取（相場の75%） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,832万円（値引き後） | 1,500万円 |
| 仲介手数料 | ▲63万円 | 0円 |
| 解体費用 | ▲175万円 | 0円 |
| 確定測量費 | ▲60万円 | 0円 |
| 維持費（6ヶ月分） | ▲10万円 | 0円 |
| 純手残り額（概算） | 約1,524万円 | 約1,500万円 |
※上記はあくまでシミュレーション。物件の状況・エリア・交渉内容によって大きく異なります。
表面価格は500万円の差があるのに、純手残り額の差はわずか24万円という結果になりました。しかもこれは「仲介で相場通りに売れた場合」の計算です。実際には、さらに値引きを迫られたり、売れるまでに6ヶ月以上かかって維持費が膨らんだりするリスクがある。正直なところ、「買取は絶対に損」という話は、隠れコストを無視した比較から来ていることが多いです。
仲介で一般個人に土地を売った後、「地中から昔の建物のコンクリートガラが出てきた」「土壌汚染が発覚した」というケースが実際に起きています。こうした問題が発覚した場合、売主は費用負担で撤去・損害賠償に応じる義務を負います（民法上の契約不適合責任）。
対して、不動産会社に買い取ってもらう場合、この責任は原則として「免除」される契約が一般的です。売買契約書に「契約不適合責任を免除する」旨が明記されれば、引き渡し後に何が出てきても売主の責任は問われません。
地中埋設物の撤去費用は、内容によっては数百万円に達することもあります。「売った後は完全に終わり」という安心感——これは買取のメリットとして、金銭以上に大きな価値があります。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください
土地の状況や売主の事情によっては、仲介を続けることそのものが非合理な場合があります。以下の5つのケースに当てはまるなら、今すぐ買取への切り替えを検討すべきです。
親からさいたま市内の土地を相続し、兄弟間で現金を均等に分けたい（換価分割）という場合、仲介の「いつ売れるか分からない」状態が続くと遺産分割協議が前進しません。それどころか、親族間の不信感やトラブルに発展することがあります。
さらに深刻なのが相続税です。相続税には「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」という納税期限があります（国税庁規定）。期限を過ぎると延滞税が加算されます。買取であれば売却完了日が確定するため、「○月○日にいくら入金される」という前提で、相続税の納税計画を立てることができます。
なお、相続した不動産を売却する際の「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」は、買主が不動産会社（買取）であっても要件を満たせば適用可能です（詳しくはFAQで後述）。税務面で不利になるわけではありません。
「現在の土地の売却代金を、新居の頭金に充てる」という住み替えプランを立てている場合、手元の土地が3ヶ月以上売れないと計画が崩れます。購入側の契約に「買い替え特約」が設定されている場合、期限までに手元の物件が売れなければ購入契約が白紙になるリスクがあります。最悪、違約金が発生するケースもあります。
こうした状況では、買取業者に「○月までに仲介で売れなければ、この金額で買い取ってもらう」という買取保証付き仲介を利用するか、最初から直接買取を依頼することで、新居への入居スケジュールを守ることができます。
仲介で土地を売るには、ポータルサイトへの掲載・チラシ配布・現地看板の設置が不可欠です。これをやると近所の人に一発で知れ渡ります。
こうしたデリケートな事情がある場合、買取なら広告活動が一切発生しません。近隣住民に知られることなく、完全に秘密裏に手続きを終えられます。
古家が建っている土地を仲介で売ると、「更地にして引き渡してほしい」と要求されるのが一般的です。さいたま市内での木造2階建て（約30坪）の解体費用は、坪あたり4〜6万円程度。150〜200万円の現金が、「売れるかどうかも分からない段階で」先に出ていきます。
さらに隣地との境界が不明確な場合は確定測量も必要で、これに40〜80万円程度かかる（さいたま市内の一般的な目安）。合計で300万円近くが「前払い」になるわけです。
買取の場合、解体も測量も買い取った不動産会社側が行います。売主は1円も先払いする必要がなく、「現状有姿のまま」引き渡せます。残置物（古い家具・荷物）があっても同様です。
さいたま市内の市街化調整区域の土地や、地目が「田」「畑」の農地は、一般個人が住宅建設目的で購入するのは法律上ほぼ不可能です。いくらポータルサイトに掲載しても、対象となる買主層が存在しないのだから、反応がないのは当然です。
こうした土地の価値を見出せるのは、独自の活用出口（資材置場・車両保管・太陽光発電用地・都市計画法34条に基づく特定開発など）を持つプロの買取業者だけです。「仲介で売れない＝価値がない」ではなく、「仲介という流通経路に乗らない」だけです。適切な出口を知る業者に当たれば、適正な価格で買い取ってもらえます。
さいたま市内で数多くの不動産取引実績を持つ株式会社アイエーの大宮支店は、「他社で断られた土地の駆け込み寺」として機能しています。なぜ他社が嫌がる物件を引き受けられるのか、その理由を具体的に見ていきます。
多くの不動産会社は、手間がかかる市街化調整区域や再建築不可物件の取り扱いを避けます。調査に時間がかかり、転売も難しいからです。「うちでは取り扱えません」と門前払いされた経験がある方も多いのではないでしょうか。
株式会社アイエーが他社と違う点は、さいたま市特有の調整区域に関する法規制と行政（さいたま市役所など）との協議ルートを熟知していることです。都市計画法第34条各号に基づく開発許可の取得ノウハウ、資材置場・特定用途施設としての活用実績が蓄積されています。他社で断られた調整区域の土地こそ、アイエーが最も強みを発揮する領域です。
大宮・見沼・岩槻・西区など、さいたま市の調整区域に土地をお持ちの方は、「一般の業者に相談して断られた」という前提を一度外してみることをおすすめします。
大宮支店には、さいたま市全域（大宮区・見沼区・浦和区・岩槻区など）の地価動向、再開発計画、エリアの需要を把握した熟練スタッフが常駐しています。そのため査定のスピードが速く、申し込みから最短当日〜数日以内に具体的な買取提示額を算出します。
仲介での査定と決定的に違うのは、提示される数字の「確定度」です。仲介の査定は「この価格で売り出しましょう」という見込み額ですが、買取の提示額は「この金額で確実に買います」という確定の数字。「○月○日にいくら入金されるか」が明確になるため、次の行動（相続手続き・買い替え・納税）の計画を具体的に立てられます。
アイエー大宮支店の買取は、以下の状態でも対応しています。
これらすべて「現状有姿」で引き受けます。片付け・草刈り・リフォーム・解体の段取りはアイエー側が一手に引き受けるため、遠方にお住まいの売主様や、高齢で動くのが難しい売主様でも、最小限の負担で手続きを完了させることができます。
ちなみに、遠方在住の方からの相談も増えています（「相続した土地がさいたま市内にあるが、自分は東京・大阪・海外に住んでいる」というケース）。現地へのご来社は最小限（条件によっては郵送・IT重説での対応も可能）に抑えることができます。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください
Q. 買取価格は仲介に比べてどれくらい安くなりますか？
一般的には市場の仲介相場の70〜80%程度になるケースが多いです。ただし、仲介で売るために必要な解体費用（150〜200万円）・確定測量費（40〜80万円）・仲介手数料（約72万円/2,000万円の物件の場合）などを差し引くと、純手残り額の差は表面価格の差よりも大幅に縮まります。「表面価格だけの比較で損と判断するのは早計」というのが正直なところです。
Q. 市街化調整区域の土地でも本当に買い取ってもらえますか？
はい、アイエー大宮支店が最も得意とする分野の一つです。一般的な家が建てられない市街化調整区域でも、太陽光発電・資材置場・特定の建築許可（都市計画法34条各号）を活用した開発など、独自の出口戦略を持っています。他社で断られた調整区域の土地こそ、ぜひご相談ください。
Q. 古家や残置物があってもそのままで大丈夫ですか？
まったく問題ありません。家具・家電・衣類などの残置物や、庭木・庭石が放置された状態でも、そのままの状態で査定・買取が可能です。専門の処分業者を手配する必要はありませんので、ご安心ください。
Q. 相談したら必ず売却しなければいけませんか？
いいえ、そのようなことは一切ありません。買取査定額をご確認いただき、「今回は見送る」となっても、査定料・相談料は一円も発生しません。まずは「自分の土地の市場価値を知る」という目的でご活用いただけます。
Q. さいたま市外に住んでいますが、大宮支店で対応可能ですか？
はい、完全に個別対応可能です。東京・大阪・海外在住の方からの相談も増えています。現地へのご来社は最小限に抑え、電話・メール・LINEでの進行が可能です。条件によっては郵送・IT重説を活用した非対面での手続きにも対応しています。
Q. 相続した土地の売却で税金の特例（3,000万円控除）は買取でも使えますか？
はい、適用可能です。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」などは、買主が一般個人か不動産会社（買取）かを問わず、要件を満たせば適用されます（国税庁規定）。アイエーでは提携する税理士・司法書士と連携し、税務面のサポートも行っています。
Q. 問い合わせから現金化まで最短で何日かかりますか？
権利関係や境界の状況にもよりますが、書類が揃っており名義に問題がない場合、最短で数日〜2週間程度で売買契約から代金の振込（決済）まで完了できます。相続税の納税期限が迫っているケースなど、個別の事情に合わせた柔軟なスピード対応が可能です。
Q. 旗竿地や不整形地でも買取してもらえますか？
はい、対応可能です。旗竿地・三角地・台形地・再建築不可物件など、仲介では買い手が付きにくい形状の土地でも、プロの買取業者は独自の活用方法を前提に価値を算定します。「条件が悪いから値段がつかない」と諦める前に、一度査定を受けることをおすすめします。
Q. 今の仲介業者に「囲い込み」をされているか確認する方法はありますか？
確認方法は2つあります。①別の不動産会社や知人に「この土地を買いたい」と問い合わせてもらい、担当業者が「商談中」などと断るかどうかを確認する方法。②専任媒介・専属専任媒介契約であれば、業者にレインズの登録証明書の発行を求め、実際の登録内容と照合する方法です。囲い込みが疑われる場合は、業者への信頼が崩れているサインです。
Q. 仲介と買取を同時並行で進めることはできますか？
媒介契約の種類によります。一般媒介契約であれば複数の不動産会社と同時に契約でき、買取業者への相談も並行して可能です。専任媒介・専属専任媒介契約の場合は期間中の他社への依頼に制限があります。「仲介で○月まで試して、売れなければ買取」という買取保証付き仲介という選択肢もあります。ご自身の契約内容を確認のうえ、アイエーにご相談ください。
3ヶ月売れないという事実は、市場からの明確な警告です。東日本レインズのデータが示す通り、首都圏の土地は平均約3ヶ月で成約しています。それを超えた土地には、価格・条件・業者の3つのどこかに必ずボトルネックがある。
仲介をそのまま続けることのリスクを、改めて整理しておきます。
特にさいたま市内に存在する市街化調整区域・旗竿地・変形地・相続が絡む土地は、一般個人への仲介という手段そのものが適していないケースが多い。「これ以上待ちたくない」「次のステップに進みたい」と感じているなら、売却期間が確定し、諸経費や将来のリスクもカットできる業者買取への切り替えが、現実的かつ合理的な判断です。
株式会社アイエー 大宮支店では、さいたま市を知り尽くしたプロが、あなたの土地が持つ本当の価値を正しく見極め、誠実かつスピーディーに直接買取いたします。まずは無料の査定・カウンセリングから、ぜひ一度ご相談ください。
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