相続登記（そうぞくとうき）とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する法務局への登記手続きのことです。
2024年4月1日より義務化が施行されました。相続を知った日から3年以内に申請しない場合、正当な理由なく義務に違反したとして10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年以前の「古い相続」も義務化の対象で、猶予期限は2027年3月31日（令和9年3月31日）です。さいたま市内の不動産を相続している方は、まずこの期限を正確に把握することが急務といえます。
この記事のポイント
相続登記の放置は、過料という金銭的罰則以上に、不動産の経済的価値を完全に凍結する行為です。売りたくても売れない、担保にも入れられない、名義変更だけしておけば防げたトラブルが数千万円規模に化ける。2026年6月現在、過去の相続に対する猶予期限（2027年3月31日）まで残り約9ヶ月。さいたま市で不動産を相続したままにしている方にとって、時間的余裕はほぼ残っていません。
日本の不動産登記制度における歴史的な大改正「相続登記の義務化」は、2024年（令和6年）4月1日に施行されました。根拠法は不動産登記法76条の2第1項です。
これまで相続登記は任意でした。登録免許税などの費用を敬遠して、あるいは遺産分割協議（誰がどの財産を継ぐかの話し合い）がまとまらないという理由で、名義を亡くなった祖父母や親のままにしているケースが日本全国で多発していました。これが「所有者不明土地問題」を引き起こし、公共事業や災害復興の足かせになったため、国は強制力を持つ義務化へと踏み切ったのです。
法務省によると、2022年度の地籍調査事業において、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しなかった土地の割合は24%に達した（令和4年度国土交通省調べ）という実態があります。所有者不明土地の総面積は九州ほどの広さとも言われており、義務化は社会的要請として避けられない流れでした。
施行から2年2ヶ月が経過した2026年6月現在、法務局は「相続登記の申請義務化に向けたマスタープラン」（令和5年3月22日策定）に基づき、違反把握の体制を整備し続けています。戸籍情報と固定資産税の課税データを照合し、名義人が死亡しているにもかかわらず登記が書き換えられていない物件をシステム的に抽出する仕組みが稼働中です。
法務省の公式Q&Aによれば、過料の手続きは「登記官が義務違反を把握した場合、違反した者に対して相当の期間を定めて相続登記の申請をすべき旨を催告する」という順序で進みます（不動産登記規則187条第1号）。いきなり10万円の請求書が届くわけではありません。
ただ、「催告が来てから動けばいい」という考え方は非常に危険です。催告が届いた時点ですでに法務局のシステムに把握されている状態であり、余裕のある対応が難しくなります。さいたま地方法務局（さいたま市中央区下落合5-12-1、TEL:048-851-1000）への相談は、催告が届く前に自発的に行うことが賢明です。
さいたま市において、相続登記義務化は他の地域よりインパクトが大きい問題です。エリアによって、リスクの「性質」が大きく異なります。
大宮区・浦和区・中央区などの都市部は、近年の再開発と路線価上昇が著しいエリアです。大宮駅・浦和駅周辺の不動産を未登記のまま放置すると、他の相続人が勝手に持分を処分したり、差し押さえられたりした際の損害額が数千万円規模になりえます。資産価値が高いからこそ、トラブルが発生したときの被害も大きくなる。正直、このエリアで登記を放置するのは博打に近いリスクだと思っています。
一方、西区・見沼区・桜区・岩槻区などの郊外エリアでは、先祖代々の農地や、古い分譲地における私道の共有持分が未登記のまま残されているケースが目立ちます。一見価値が低そうに見えても、1筆（いっぴつ）ごとにすべて3年以内の登記義務が発生するため、気づかないうちに大量の過料リスクを抱え込むこともあります。まず手元の固定資産税通知書で、保有している不動産の数と所在地を正確に把握することが先決です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
「放置している」という自覚がある方が今すぐ行うべきことは、順を追えば難しくありません。まず自分の期限を計算し、未確認の不動産を洗い出し、遺産分割が長引きそうなら相続人申告登記という応急措置を使う。この3ステップが基本的な対処法です。
「3年以内」の起算点（スタートの日）は、不動産登記法上「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」です。単純に「親が亡くなった日」とは限りません。この点は意外と見落とされがちです。
計算パターンは2つです。
2026年6月現在、過去の相続に対する猶予期限まで残り約9ヶ月です。司法書士に依頼する場合、戸籍収集から登記完了まで1〜3ヶ月かかるのが一般的です（さいたま地方法務局の登記完了予定日は2026年6月時点で申請から約23日）。司法書士の予約も込みで考えると、2026年秋ごろには動き始めていないと本当に間に合わなくなります。
「親や祖父母が、さいたま市内にどの土地を持っているか正確にわからない」という方に活用してほしいのが、2026年（令和8年）2月2日からスタートした新制度「所有不動産記録証明制度」です（不動産登記法119条の2に基づく）。
これまで亡くなった方の不動産を調べるには、市区町村ごとに「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せる方法しかありませんでした。他の都道府県や別の市に土地があると見落とすリスクが非常に高かった。
この新制度により、全国の法務局システムから「特定の人物が名義人となっている不動産の一覧」を法務大臣名の証明書として一括取得できるようになりました。手数料は窓口請求で1通1,600円（政府広報オンライン確認）。オンライン請求も可能です。
ただし、1点注意があります。登記簿上の氏名・住所が検索条件と一致していない不動産は抽出されません。被相続人（亡くなった方）が旧姓や転居前の住所で登記されていると、ヒットしないケースがあります。この点は制度上の限界として、従来の名寄帳調査との併用が推奨されています。
「兄弟間で実家の行方をめぐってもめていて、3年以内に遺産分割協議書が作れない」という場合の緊急避難措置が「相続人申告登記」です（不動産登記法76条の3）。2024年4月1日に義務化と同時に創設された制度です。
相続人申告登記はゴールではなく、時間を稼ぐための応急処置です。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて正式な相続登記を申請する義務が発生します。この制度を使いながら、相続人間の話し合いを並行して進めることが重要です。
制度の概要を押さえたうえで、「具体的にどのような場合に過料が科されるのか」「例外はあるのか」をより正確に理解しておきましょう。よくある誤解と正確なルールを、法務省の公式情報に基づき整理します。
「知った日」の定義は、「相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」です。「親が死んだ日」ではなく、「不動産を持っていると知った日」も起算点の条件に加わっています。
たとえば「親が亡くなったことは知っていたが、さいたま市内に土地を所有していたことは2026年になって固定資産税の通知書を見るまで全く知らなかった」というケースなら、土地の存在を知った日から3年がカウントされます。これは法律に明記されたルールです（法務省Q&A確認）。
そして最も注意が必要なのが、過去の相続への遡及（そきゅう）適用です。10年前・20年前に亡くなった先祖の名義であっても、義務化の対象から外れることはありません。一律で2024年4月1日がスタートラインとなり、2027年3月31日までに登記を完了させるか相続人申告登記をしなければ過料の対象になります。「昔の話だから関係ない」という誤解が、2026年現在において最もよく見られるリスクある思い込みです。
「本当に過料が来るのか？」という疑問に対してはっきり言うと、法律上は確実にYESです。ただし即座に10万円が請求されるわけではなく、法務省Q&Aに定められた段階的なプロセスがあります。
過料は「前科」にはならない行政罰です。ただし、過料を支払っても登記申請の義務は消えません。支払いを拒否すれば財産差し押さえの強制執行対象にもなります。「お金を払えば終わり」という性質の問題ではないことを理解しておく必要があります。
3年を超えてしまっても、法務省が示す「正当な理由」があると認められれば過料は科されません。法務省Q&Aおよび日本司法書士会連合会が公開している情報によると、以下のケースが正当な理由の例として挙げられています。
一方で「仕事が忙しかった」「面倒だった」「知らなかった」は正当な理由として認められません（日本司法書士会連合会）。正当な理由に該当する場合は、催告書が届いた段階で法務局に書面で説明することが必須です。何も対応しなければ自動的に裁判所への通知へと進みます。
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過料リスクだけが相続登記放置の問題ではありません。むしろ、不動産の資産価値が凍結されること、家族関係が取り返しのつかないほど複雑になること、こちらの方が長期的には深刻な被害をもたらします。5つのリスクを具体的に解説します。
相続登記を放置することの最大のデメリットは「不動産の経済的価値が完全に凍結されること」にあります。亡くなった方の名義のままでは、その不動産を売却して現金化することも、銀行融資のための担保（抵当権）を設定することも、法律上不可能です。
株式会社アイエー 大宮支店にご相談いただくお客様の中にも、「良い買い手が見つかりそうだったのに、名義変更が終わっていないために契約が数ヶ月ストップしてしまい、最終的に破談になった」という事例が少なくありません。さいたま市大宮区の一等地にある実家であっても、登記が完了していなければ売買契約書に署名すらできないのが現実です。
「兄弟2人だからいつでも話し合えるし、大丈夫」と思って放置するのが、次世代に地獄のような負担を強いる原因です。名義人が亡くなった状態でさらにその子や兄弟が亡くなると、相続権はその配偶者や子（いとこ同士など）へとネズミ算式に広がります。2代・3代と放置された土地では、相続人が30〜50人を超えることが珍しくありません。
不動産を売却したり、誰か1人の名義に集約したりするには、その全員の実印と印鑑証明書が必要になります。見ず知らずの遠方の親族や海外在住の親族から同意を得ることが実質的に不可能になった不動産は、「処分不可能な負動産」として永久に固定資産税だけを垂れ流す存在と化します。
「実家は自分がもらう」と兄弟間で口頭合意していたとしても、相続登記が完了していない期間は法的に非常に不安定な状態が続きます。法律上、遺産分割協議書が完成して登記を終えるまでは、実家はすべての相続人の「法定相続分による共有状態」とみなされます。
もし他の相続人の一人が事業に失敗したり借金を滞納したりした場合、債権者（銀行・国税庁等）はその相続人が持つ「実家の法定持分（例えば4分の1）」を強制的に差し押さえることができます。最悪の場合、その持分が競売にかけられ、実家に全く見知らぬ第三者が共有持分権者として割り込んでくるという事態が起こります。口約束の安心は、相続登記という法的な武器がなければ一瞬で崩壊します。
登記をせずに不動産を管理も放置すると、固定資産税の面でも致命的な問題が起きます。相続登記をしていなくても固定資産税は相続人全員の連帯債務として課税され続けますが、それに追い打ちをかけるのが「空き家対策特別措置法」に基づく「特定空家」または「管理不全空家」の指定です。
倒壊の危険があるなど管理が不十分と市区町村から判断されて「勧告」を受けると、その空き家の敷地には「住宅用地特例」（固定資産税を最大6分の1に軽減する制度）が適用されなくなります。これにより、土地の固定資産税負担が実質的に最大6倍まで跳ね上がる計算になります。さいたま市は近年、管理不全空家への対応を強化しており、実家を空き家のまま放置するリスクは年々高まっています。
相続登記の義務化に続いて、2026年（令和8年）4月1日から「住所等の変更登記の義務化」も施行されました。不動産の所有権登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません（政府広報オンライン・全日本不動産協会埼玉県本部確認）。正当な理由なく義務を怠った場合の過料は5万円以下です。
さらに、この義務化は施行前に住所等を変更した過去の未了分も対象になります。過去に転居・改姓があったにもかかわらず変更登記をしていない場合は、2028年3月31日までに変更登記が必要です。相続登記と住所変更登記、2つの義務が重なっているケースでは、司法書士への相談を1回にまとめると効率よく手続きが進みます。
「手続きが大変そう」「費用が心配」という理由で後回しにしがちですが、費用の全体像を知っておけば判断がしやすくなります。相続登記の費用は大きく「登録免許税（税金）」と「司法書士報酬（専門家費用）」の2本立てです。
相続登記を申請する際に国へ納める税金が「登録免許税」です。計算式は以下の通りです。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4%
固定資産税評価額は毎年届く「固定資産税納税通知書課税明細書」の「評価額」欄に記載されています。例えば、土地1,000万円＋建物500万円の合計1,500万円のさいたま市内の戸建てであれば、登録免許税は6万円（1,500万円×0.4%）という計算になります（SBI証券相続コラム・不動産名義変更手続センターの公表情報を参照）。
なお、法務省は以下の免税措置を設けています（免税期間：2027年3月31日まで、法務局HP確認）。
司法書士に相続登記を依頼する場合の報酬相場は、1物件あたり6〜10万円程度が一般的な目安です（複数の司法書士法人・法律事務所の公表情報を参照）。相続人の数・不動産の数・遺産分割協議書の作成有無によって変動します。相続関係が複雑な場合は30〜50万円になることもあります。土地と建物それぞれ1つずつのシンプルなケースであれば、報酬込みで20〜25万円程度が全体の目安です（デイライト法律事務所・チェスター税理士法人の公表情報を参照）。
費用を抑えるコツは次の3点です。
さいたま市内のすべての不動産の相続登記は「さいたま地方法務局 本局」が一括管轄しています。大宮区・浦和区・見沼区・岩槻区・西区など、どの区の不動産でも申請先は同一です。区ごとに窓口が分かれていない点は、さいたま市以外の埼玉県の市町村と異なります。
| 項目 | 内容（2026年6月時点） |
|---|---|
| 住所 | さいたま市中央区下落合5-12-1 さいたま第2法務総合庁舎 |
| 電話 | 048-851-1000（代表） |
| 業務時間 | 平日 8:30〜17:15（土日祝・年末年始は閉庁） |
| 登記手続案内 | 完全予約制（来庁前に各庁舎の案内を必ず確認） |
| 登記完了予定日の目安 | 申請から約23日（2026年6月時点、混雑状況で変動） |
| 相談費用 | 法務局窓口での登記手続案内は無料 |
埼玉司法書士会の総合相談センターでも相続登記の相談を完全予約制で受け付けています（予約専用電話：048-838-7472、受付平日10:00〜16:00、さいたま地方法務局ホームページ確認）。費用のかかる依頼に進む前に、まず無料相談でアウトラインを確認することも有効な選択肢です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
「相続登記を終えてから、不動産を売却したい」という方に向けて、登記から売却までの実際の動き方を整理します。登記完了が売却の絶対条件である以上、手順を理解して最短で動くことが資産の損失を防ぐカギになります。
相続登記の手続きは、大きく3つのステップで進みます。
主な必要書類は以下の通りです（具体的な事案によって異なるため、司法書士か法務局での確認を必ず行ってください）。
相続登記が完了すれば、はじめて不動産の売却活動を本格的に開始できます。登記事項証明書（登記簿謄本）に新しい名義が記載されていることを確認してから、不動産会社への査定依頼に進む流れが基本です。
さいたま市内での相続不動産売却において、知っておくと得をするポイントが一つあります。不動産会社への査定依頼と司法書士への登記依頼を並行して進めることで、数週間単位の時間短縮が可能です。相続登記の手続き中に市場の相場感を掴み、登記完了後すぐに売却活動に入るという段取りが、「早く売りたい」方には最も効果的です。
なお、相続した不動産を売却する際は税務面でも注意が必要です。相続税の申告・納税期限（相続開始から10ヶ月以内）と、売却益に対する譲渡所得税の計算（取得費の基準になることが多いのが相続時の評価額）という2つの税務問題が絡んできます。相続登記だけ先に完了させて税務は後回しにしていると、思わぬ税負担が発生することがあります。登記の専門家（司法書士）と税の専門家（税理士）の両方に早い段階で相談することを強くすすめます。
不動産会社や司法書士に相談に行く前に、以下の3点を手元に準備しておくと話し合いがスムーズです。
先ほど触れた「相続人申告登記」による一時回避と、正式な相続登記による完了、この2つの選択肢のどちらを取るべきかも、この3点の情報があれば司法書士から具体的なアドバイスがもらえます。なお、不動産・車両等の資産を整理・処分する際の各種買取サービスについては、MOTA車買取を実際に使ったレビューはこちらも参考にしてみてください。
Q1. 相続登記の義務化はいつから始まりましたか？
2024年（令和6年）4月1日から施行されています。この日以前に発生した「過去の相続」も義務化の対象であり、猶予期限は2027年3月31日です（出典：法務省公式サイト「相続登記の申請義務化について」）。
Q2. 10年以上前の相続も義務化の対象になりますか？
なります。義務化施行前の相続であっても例外なく対象となります。最長の猶予期限は一律2027年3月31日（令和9年3月31日）です。「昔の話だから免除される」という誤解が非常に多いため、注意が必要です（出典：法務省Q&A）。
Q3. 期限を過ぎると自動的に10万円が請求されますか？
自動的には請求されません。過料の手続きは「法務局からの催告 → 正当な理由の確認 → 裁判所への通知 → 裁判所による審判」という段階を踏みます（不動産登記規則187条第1号・法務省Q&A確認）。ただし、催告が来た段階ですでに法務局のシステムに把握されている状態です。放置は禁物です。
Q4. 遺産分割がまとまっていない場合、どうすればよいですか？
「相続人申告登記」（不動産登記法76条の3）を利用することで、一時的に過料を回避できます。相続人1人が単独で法務局に申告するだけでよく、他の相続人の同意は不要です。ただし、遺産分割が成立したら成立日から3年以内に改めて正式な相続登記が必要です。
Q5. さいたま市の相続登記はどこで手続きしますか？
さいたま市内のすべての不動産はさいたま地方法務局 本局（さいたま市中央区下落合5-12-1、TEL:048-851-1000）が管轄します。どの区の不動産でも同一の窓口です。登記手続案内は完全予約制で実施されています（さいたま地方法務局公式サイト確認）。
Q6. 相続登記にかかる費用の目安はいくらですか？
費用は「登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）」と「司法書士報酬（6〜10万円程度が相場）」の合計です。土地と建物それぞれ1つずつのシンプルなケースでは、司法書士への依頼込みで20〜25万円程度が目安です。固定資産税評価額100万円以下の土地は登録免許税が免税になる措置もあります（2027年3月31日まで、法務局HP確認）。
Q7. 相続登記を完了しないと、不動産は売却できないのですか？
できません。不動産の売買は登記簿上の名義人が売主として契約を締結することが前提です。亡くなった方の名義のままでは、買い手が見つかっても売買契約を結ぶことができません。売却を検討しているなら、相続登記の完了が絶対条件です。
Q8.「所有不動産記録証明制度」とは何ですか？
2026年2月2日から始まった新制度です（不動産登記法119条の2）。法務局に申請すると、亡くなった方（被相続人）が登記簿上で所有している全国の不動産の一覧を証明する書類を取得できます。手数料は窓口で1通1,600円（政府広報オンライン確認）。これまで市区町村ごとに個別に調べる必要があった「不動産の洗い出し」をまとめて行える便利な制度です。
Q9. 住所変更登記の義務化とは何ですか？相続登記とは別の話ですか？
別の義務です。2026年4月1日から「住所等の変更登記の義務化」が施行されました。不動産の所有者は住所や氏名を変更した日から2年以内に変更登記が必要で、違反の過料は5万円以下です（政府広報オンライン確認）。過去の変更未了分は2028年3月31日までに対応が必要です。相続登記（10万円以下の過料）と住所変更登記（5万円以下の過料）は別個の義務です。
Q10. 相続人申告登記をすれば、不動産を売ることはできますか？
できません。相続人申告登記はあくまで「過料を一時的に回避するための暫定措置」であり、所有権を特定の相続人に移転する登記ではありません（日本司法書士会連合会確認）。売却・担保設定のためには正式な相続登記（所有権移転登記）を完了させることが必要です。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
2024年4月1日に施行された相続登記の義務化は、2026年6月現在で確実に運用フェーズに入っています。さいたま市内の不動産を相続したまま放置している方にとって、この記事で解説した内容を最後にまとめます。
制度の複雑さと「期限が近い」というプレッシャーで、何から始めるべきかわからなくなる方は多いと思います。ただ、一歩目はシンプルです。手元の固定資産税通知書を引っ張り出して、不動産の所在地と評価額を確認する。それだけで、次にすべきことが自然と見えてきます。
さいたま市での相続不動産の売却・活用については、まず地元の不動産会社と司法書士に相談することが最善策です。相続登記の完了後に売却査定・活用提案を本格化させるために、株式会社アイエー 大宮支店（さいたま市大宮区）へのご相談もご検討ください。
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