相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した不要な土地を、審査を経て国に引き取ってもらえる制度です（2023年4月開始）。
いらない土地を手放す主な方法は「①相続土地国庫帰属制度」「②相続放棄」「③不動産会社への売却・直接買取」の3つ。国庫帰属は土地だけを手放せる一方で更地化や負担金が必要、相続放棄は預貯金を含む全財産を放棄することになります。手持ち資金をかけずに処分したいなら、専門不動産会社への売却・直接買取が最も現実的です。
この記事のポイント
いらない土地を手放す方法は3つあり、最適解は「土地の状態」と「手持ち資金」の2軸で決まります。建物が残っているか、処分のために費用を持ち出せるか。この2点を見極めるだけで、国庫帰属・相続放棄・買取のどれを選ぶべきかがほぼ絞れます。
まずは3手法を横並びで見てほしい。固定資産税や草刈りの負担だけが残る、いわゆる「負動産」を手放すとき、判断のスタート地点になるのがこの比較です。
| 処分方法 | 建物がある場合 | 費用負担 | 他の財産への影響 |
|---|---|---|---|
| 相続土地国庫帰属制度 | 利用不可（解体して更地が必須） | 高（手数料＋解体＋負担金） | なし（土地だけ手放せる） |
| 相続放棄 | 建物があっても放棄可 | 低（裁判所手続き費用のみ） | あり（預貯金等もすべて放棄） |
| 不動産買取・売却 | 現況のまま可能な場合あり | 不要（売却代金を得られる） | なし（現金化できる） |
最初の分岐点は、土地の上に建物や工作物が残っているかどうかです。国庫帰属制度は「建物のない更地であること」が厳格な要件で、空き家が建っていれば申請前に自費で解体しなければなりません。木造でも解体費は100万円を超えることが珍しくなく、この時点で国庫帰属のハードルはぐっと上がります。一方、相続放棄や不動産買取なら、古家が建ったままでも手続きは可能。建物ありの土地は、国庫帰属よりも放棄か買取が現実的な選択肢になりやすい、というのがまず押さえたい点です。
次の軸は、処分のためにまとまった現金を先払いできるかどうか。国庫帰属は審査手数料（1筆14,000円）に加え、承認後の負担金が原則20万円、さらに建物解体や境界確定の測量費が乗ると、総額で数十万〜数百万円の持ち出しになるケースもあります。ここで選択肢が分かれます。
「解体費を払ってでも国に返すのか」「他の財産ごと放棄するのか」「一銭も出さずに買取を狙うのか」。この見極めが、失敗しない第一歩です。
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相続土地国庫帰属制度は、相続・遺贈で取得した不要な土地を国に帰属させる仕組みです。ただし「国が何でも引き取ってくれる」わけではなく、更地化・境界確定・費用負担という3つの壁があります。使える人と使えない土地を正しく理解しておくことが大切です。
この制度を使えるのは、相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得した人です。共有地の場合は共有者全員での申請が必要になります。対象となるのは宅地・農地・山林・雑種地など幅広い地目の土地。申請先は、土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局の本局です（支局や出張所では相談を受け付けていない点に注意）。まずは事前相談から入る流れが一般的で、いきなり申請するものではありません。
ここが最大のつまずきポイント。法務省が定める却下・不承認事由に一つでも当たると、土地は引き取ってもらえません。代表的なのは次のようなケースです。
特に「管理や処分に過分な費用がかかる土地」という要件は幅が広く、樹木が密集した山林や廃棄物が埋まった土地は不承認になりやすい。更地で、境界が確定していて、管理コストの低い土地でなければ通りにくいのが実態です。
制度利用には2段階の費用がかかります。まず申請時の審査手数料が、土地1筆につき14,000円。登記上の地番ごとに1筆と数えるため、隣接していても地番が別なら筆数分だけ加算されます。収入印紙で納付し、申請を取り下げても、審査で却下・不承認になっても返還されません。ここは元の情報で「1,400円」と誤って流通していることがあるので注意してください（正しくは14,000円）。承認後には、10年分の管理費相当額として負担金を納めます。原則は一律20万円ですが、市街化区域の宅地や一部の農地・森林などは面積や区分に応じて数十万〜100万円超になることもあります。
気になる審査期間ですが、現地調査や書面審査があるため、標準的に半年から1年程度かかるとされています。即日で手放せる制度ではない、という点は覚えておきたい。利用実態としては、法務省の統計をもとにした集計で、2025年9月30日時点の申請件数が4,374件、実際に帰属した件数が2,039件と報じられています。申請しても半数程度しか帰属に至っていない計算で、要件の厳しさが数字にも表れています（この解釈は筆者の見立てを含みます）。
相続放棄は、家庭裁判所への申述によって「最初から相続人ではなかった」ことにする手続きです。土地を手放せる一方で、預貯金など他の財産もすべて失い、期限も厳しい。メリットとリスクを正しく天秤にかける必要があります。
相続放棄は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述して行います。最大の注意点が期限です。「相続の開始を知った時から3ヶ月以内」に申し立てなければならないと民法で定められており、この期間を過ぎると単純承認とみなされ、いらない土地を引き継がざるを得なくなります。3ヶ月は思いのほか短い。遺産の全容がつかめず判断が難しいときは、期間の伸長を家裁に申し立てる方法もあります。
ここは誤解が多いところ。相続放棄は、プラスの財産（預貯金・株式・不動産）もマイナスの財産（借金）も、すべてまとめて放棄する手続きです。「実家の預金は受け取るけれど、要らない山林だけ放棄する」という都合のいい選び方は、法律上一切認められません。ピンポイントで土地だけ手放したいなら、放棄ではなく国庫帰属か買取を検討することになります。では、他に価値ある財産があるかどうか。そこが放棄を選べるかの分かれ目です。
相続放棄をしても、土地の管理責任がゼロになるとは限りません。ただし、ここは2023年4月の民法改正（940条）で大きく変わった点です。改正後は義務の呼称が「管理義務」から「保存義務」に変わり、義務を負うのは放棄時にその土地を「現に占有している」人に限定されました。「現に占有」とは、その家に住んでいる、鍵を持っているなど事実上支配・管理している状態のこと。つまり、遠方にあって住んでもいない土地を放棄した場合は、原則として保存義務は生じません。逆に、相続放棄後もそのまま住み続けている実家などは、相続財産清算人などに引き渡すまで自己の財産と同一の注意で保存する責任が残ります。改正前は遠隔地の土地にも管理義務が残るとされていたので、負担が大きく軽くなった格好です（この点は条文が新しく、保存義務の程度については裁判例の蓄積待ちの部分もあります）。
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国庫帰属と相続放棄は、似ているようで性格がまったく違います。手放せる範囲・費用・期限・他財産への影響。この4点を比べると、自分がどちらを選ぶべきかが見えてきます。
両制度の違いを一覧にしました。特に「手放せる範囲」と「他財産への影響」が、選択を左右する核心です。
| 比較項目 | 相続土地国庫帰属制度 | 相続放棄 |
|---|---|---|
| 手放せる範囲 | 不要な「土地のみ」 | 預貯金を含む「全財産」 |
| 土地上の建物 | 事前解体が絶対条件 | 建物があっても放棄可 |
| 費用 | 手数料＋負担金＋解体・測量費 | 裁判所への申述費用（数千円〜） |
| 手続き期限 | 期限なし（登記義務化に注意） | 知ってから3ヶ月以内 |
| 他財産の相続 | 可能（欲しい財産は残せる） | 不可（すべて放棄） |
選び方はシンプルに整理できます。他に相続したい財産（預貯金や別の不動産）があるなら、全部を失う相続放棄は原則NG。土地だけを切り離せる国庫帰属か買取に進みます。逆に、めぼしい財産がなく借金の可能性すらあるなら、費用の安い相続放棄が有力です。ここで忘れてはいけないのが相続登記義務化。2024年4月1日施行の改正で、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。施行前に相続した未登記の土地も対象で、期限は2027年3月31日。「放置」という選択肢のコストが上がったことは、判断の前提として押さえておきたい。
国庫帰属も相続放棄もハードルが高い。そう感じたときに、最も合理的で持ち出しの少ない解決策が、専門不動産会社への売却・直接買取です。買い手がつけば処分費を払うどころか、現金という資産に変わります。
国庫帰属は費用と要件のハードルが高く、相続放棄は他の財産も失う。その両方を避けられるのが買取です。売却なら審査も更地化も不要で、代金が手元に入る。固定資産税や草刈りといった管理負担からも解放されます。正直なところ、他に相続したい財産があって、かつ土地に多少でも需要が見込めるケースでは、まず買取査定から入るのが一番損の少ないルートだと思います。ダメで元々、査定は無料の会社が多いのだから。
大手では断られがちな土地でも、地域のノウハウを持つ専門業者なら買い取れることがあります。買取が可能になりやすいのは、次のような「難あり」とされる土地です。
市街化調整区域は原則新築ができない土地ですが、農地転用や資材置場・駐車場といった活用ノウハウを持つ業者なら、出口を描いて買い取れる。「売れない土地」ではなく「売り方を知らないだけの土地」だったというケースは少なくありません。
国庫帰属を選ぶと、建物解体や測量で数百万円単位の持ち出しが先に発生するリスクがあります。ところが不動産会社の直接買取なら、古家付きのまま、境界未確定の現況のままで引き取ってもらえるケースが多い。いわゆる「現況渡し」です。ちなみに、解体してから売るより古家付きで売ったほうが、解体費を差し引いても手残りが多くなることもあります。自己資金の持ち出しを最小限、うまくいけばゼロに抑えられるのが、買取の実務的な強みです。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
埼玉県内の土地は、市街化調整区域や農地法が絡む複雑な権利関係が多いエリアです。「他社で断られた」「解体費が出せない」「国庫帰属を検討中だが費用が心配」という方は、地元密着の株式会社アイエー 大宮支店に相談する選択肢があります。
さいたま市を中心に、埼玉県内（川越市・上尾市・越谷市など）の市街化調整区域や難あり物件を扱ってきた実績があるとされます。強みは大きく2つ。ひとつは地域相場と活用ノウハウに基づく査定力、もうひとつは建物解体・草刈り・境界確定をする前の「現況のまま」で査定・買取に対応できる点です。国庫帰属制度の手続きコストと比較しながら、持ち出しの少ない処分方法を提案してもらえます。
遠方に住んでいて土地を管理できない、というのはよくある悩みです。初回から現地立会いが必須というわけではなく、現地状況の確認や公図調査を行ったうえで、オンラインや郵送・電話で案内を受けられます。まずは無料査定で「いくらで売れるのか」を把握し、そのうえで国庫帰属や放棄と費用を比べる。この順番が、いちばん後悔の少ない進め方です。
標準的な審査期間は半年から1年程度です。現地調査や書面審査があるため、即座に手放すことはできません。急いで処分したい場合は買取のほうが早いことが多いです。
使えません。国庫帰属制度は「建物のない更地であること」が厳格な要件です。空き家がある場合は申請者の負担で解体・撤去してから申請する必要があります。
相続人全員が放棄した場合、最終的には相続財産清算人を選任して国庫に帰属させる流れになります。ただし放棄時にその土地を現に占有していた人は、引き渡すまで保存義務を負うことがあります。
返還されません。1筆あたり14,000円の審査手数料は審査そのものの費用のため、申請を取り下げても、却下・不承認になっても戻ってこない点に注意が必要です。
売却できます。農地転用手続きや資材置場・雑種地としての活用ノウハウを持つ専門業者であれば、買取や買い手探しが可能です。大手で断られても諦める必要はありません。
原則できません。自治体への寄附は、道路拡張や公園など公的に使う予定がある土地に限られます。使い道のない個人都合の土地寄附を受け付ける自治体はごくまれです。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。施行前に相続した土地も対象で、期限は2027年3月31日です。
必ずしも立会いは必要ありません。現地状況の確認や公図調査を行ったうえで、オンラインや郵送・電話で案内を受けられるケースが一般的です。まずは無料査定から始めると負担が少ないです。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
いらない土地を無駄な費用をかけずに手放すなら、進め方には順番があります。いきなり国に費用を払って返す前に、まずは出口の広い方法から確認するのが得策です。
ポイントは、判断を「土地の状態」と「手持ち資金」の2軸に落とし込むこと。そして相続登記義務化により、放置のコストが過料という形で現実化した点も忘れずに。埼玉・さいたま市エリアの土地でお悩みなら、国に費用を払って返す前に、まず株式会社アイエー 大宮支店で現況のまま査定を受けてみるところから始めてみてください。
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