市街化調整区域とは、都市計画法第7条第3項で「市街化を抑制すべき区域」とされ、建築や開発が原則として制限される区域です。
「買わない方がいい」は半分だけ正解です。さいたま市では、建築許可の根拠を書類で示せて、インフラを含めた総額と売却時の出口に納得できる物件なら、購入を検討する価値があります。反対に、許可の根拠があいまいな物件は避けるのが無難です。
この記事のポイント
さいたま市の市街化調整区域は、一律に「買ってはいけない」場所ではありません。買ってよいかどうかは、建築許可の根拠、インフラを含めた総額、売却時の出口の3点で決まります。この3点がそろわない物件は、価格が安くても見送るのが賢明です。
市街化調整区域の物件で最初に確認すべきなのは、その建物がどの許可を根拠に建っているのか、あるいは建てられるのかです。さいたま市の説明では、市街化調整区域の開発行為は都市計画法第34条各号のいずれかに当てはまらなければ許可されません。開発を伴わない建築についても、第43条で同じように制限されています（さいたま市「市街化調整区域における開発許可の立地基準について」）。
「今、家が建っているから大丈夫」という思い込みは危険です。建っている事実と、建て替えが認められる事実は別物だからです。許可通知書、建築確認済証、線引き日より前の登記記録。こうした紙の裏付けがある物件だけを候補に残す、というのが筆者のおすすめする線引きです。
次の条件に当てはまる人は、市街化調整区域を選ぶと後悔しやすい傾向があります。
理由は単純です。買い手が限られる土地は、売りたい時期に売れないことがあります。オリックス銀行の不動産投資メディアも、建築制限によって購入希望者や賃借人が限られ、売却に時間がかかりやすいと指摘しています（manabu不動産投資）。「いつか売るかもしれない」人ほど慎重に考えてください。
市街化調整区域で満足している人には、住み続ける前提がはっきりしているという共通点があります。車で移動する生活が定着している家庭、広い敷地で平屋や家庭菜園を楽しみたい人、資材置場や駐車場用地を探している事業者がその典型です。
もう1つの共通点は、許可の条件を理解したうえで買っていることです。たとえば「自分が住む専用住宅として許可された物件」であれば、住む分には困りません。ただ、将来ほかの人に売るときに使用者の変更が必要になる場合があります（この点はH2④で詳しく触れます）。条件を知って買う人と、知らずに買う人。満足度を分けるのは、結局この差です。
購入の判断は、次の3つの関門を順番に通すと迷いません。1つでも「分からない」が残るなら、その時点では契約を見送るのが安全です。
| 関門 | 確認すること | 確認先 |
|---|---|---|
| 法（建てられるか） | 許可の根拠条文、線引き日より前の宅地性、属人性の有無 | 市の都市計画指導課、法務局 |
| カネ（総額はいくらか） | 水道の引き込み、排水、造成、農地転用の費用 | 水道局、指定工事事業者、施工会社 |
| 出口（売れるか） | 第三者が買える許可か、ローンが付く物件か | 金融機関、調整区域に詳しい不動産会社 |
正直に言うと、この3つのうち最も見落とされやすいのは「出口」です。買う瞬間に売るときのことまで考える人は多くありません。けれど、出口の見通しは資産価値そのものだと考えておくべきでしょう。
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市街化調整区域が敬遠される理由は、建築の制限、住宅ローン、インフラ費用、売却のしにくさ、生活の不便さの5つに集約できます。どれも、事前に調べれば避けられるか、少なくとも予算に組み込めるリスクです。
市街化調整区域では、新築だけでなく建物の用途の変更も規制されています。さいたま市は、「簡易な建築物なら大丈夫」と考えて物置やコンテナなどを置くと都市計画法違反になるおそれがあると注意を呼びかけています（さいたま市「市街化調整区域で建築などをするときは事前にご相談ください」）。
ここは意外と見落とされがちな点です。庭に倉庫を置く、自宅の一部を事務所にする。市街化区域なら気軽にできることでも、調整区域では事前相談が前提になります。市は、計画の段階で必ず相談するよう求めています。
市街化調整区域の物件は、住宅ローンの審査で担保評価が低く見られやすい傾向があります。調整区域の実務に携わる筆者の解説では、相場の約60%まで担保評価が減額される例もあると紹介されています（市街化調整区域マニュアル。個別の事情で変わるため、あくまで目安です）。
選択肢の1つは全期間固定金利の「フラット35」です。住信SBIネット銀行のFAQによると、市街化調整区域の建物でも建築許可がおりる建物であれば対象になり、適合証明書またはその代替書類の提出が必要とされています（住信SBIネット銀行 よくあるご質問）。要は「許可があるかどうか」が融資の入口ということです。民間の金融機関の取り扱い方針は銀行ごとに違い、この記事では個別の銀行の方針を確認できていません。複数の金融機関に事前審査を出して比べるのが現実的です。
さいたま市の給水条例では、給水装置工事の費用は申込者の負担と定められています（さいたま市給水条例 第14条）。水道局の配水管から分かれて敷地に入る給水管や、メーター、蛇口は所有者の財産とされ、その工事費は利用者が負担します（さいたま市「家庭の水道のしくみ」）。
新たに水道を引く場合は、工事費とは別に分担金の負担もあります（さいたま市「分担金及び設計審査・検査手数料」）。調整区域で費用が膨らみやすいのは、次のようなケースです。
金額は距離や管の太さで大きく変わるため、決まった相場はありません。契約前に指定給水装置工事事業者の見積もりを取っておくと安心です（さいたま市では、給水装置の工事ができるのは水道局が指定した事業者に限られます）。
属人性とは、分家住宅などのように「この人が使う」という条件付きで許可された状態のことです。さいたま市の開発審査会基準では、許可を受けた建物について使用者を限定していることを属人性と説明しています（さいたま市開発審査会基準・一括議決基準PDF）。
属人性がある物件は、第三者に売るときに使用者を変更する許可が必要になり、それだけ買い手が絞られます。相続した実家をすぐに売れない、という相談の多くはここに原因があります。「誰でも住める許可か」を必ず確認しましょう。売却までにかかる期間の目安は、土地売却の期間と早く売るための準備リストでまとめています。
市街化調整区域は開発が抑えられているため、スーパーや病院、駅が生活圏から離れている地域が多くなります。夫婦それぞれが車を持つ生活になると、車の維持費が家計にずっとのしかかります。
ちょっと想像してみてほしいのですが、今は30代でも、30年後には運転免許を返納する年齢に近づきます。買い物や通院を誰に頼るのか。「老後の足」まで含めて立地を選ぶ視点が、調整区域では欠かせません。
市街化調整区域の強みは、土地価格の安さ、敷地の広さ、都市計画税がかからないこと、周辺環境が変わりにくいことの4つです。特に税金は、さいたま市の制度上はっきりした差があります。
市街化調整区域の土地は、建築の制限がある分、市街化区域より安く取引されるのが一般的です。ただ、さいたま市内でも価格の差は非常に大きくなっています。公示地価の集計サイトによれば、2025年の住宅地平均は浦和区が坪136.4万円、岩槻区が坪31.8万円と、区ごとに大きな開きがあります（土地価格相場が分かる土地代データ。この数字は市街化区域を含む平均です）。
「調整区域なら市街化区域の何割」と言い切りたいところですが、公表データからそこまでは確認できませんでした。比較すべきは坪単価ではなく総額です。インフラ工事の費用を足すと差が縮まることもあるため、周辺の取引事例と見積もりを並べて判断してください。
調整区域では、市街化区域の分譲地より広い区画に出会いやすくなります。広さを活かしやすい使い方には、次のようなものがあります。
ただし、敷地の広さにも基準で制限がかかることがあります。たとえば、さいたま市の「市街化調整区域の土地を長期所有する者の自己用住宅」の基準では、敷地は150㎡以上300㎡未満、建物の高さは10m以下と定められています（同基準PDF）。「広い土地を全部使える」とは限らない点に注意が必要です。
さいたま市の都市計画税は、市街化区域にある土地と家屋に課税される市税です（さいたま市「固定資産税・都市計画税の概要」）。税率は課税標準額の0.3%で、市街化調整区域の不動産にはかかりません。
市の計算例では、市街化区域にある家屋の課税標準額が1,000万円の場合、都市計画税は3万円となっています（さいたま市「計算例（家屋）」）。毎年続く固定費の差として、長く住むほど効いてくる違いです。
市街化調整区域は原則として新たな開発が制限されるため、隣に高層マンションや大型店が建つ可能性は低くなります。日当たりや静けさ、田園の景観が長く保たれやすいのは、ほかの区域にはない価値です。
ただ、「何も建たない」わけではありません。さいたま市の開発審査会基準には、指定幹線道路の沿道での流通業務施設や、物流施設誘導地区の建築物といった基準もあります（さいたま市開発審査会基準について）。幹線道路沿いは例外もあると覚えておくとよいでしょう。
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さいたま市の市街化調整区域には、ほかの市とはっきり違うルールがあります。都市計画法第34条11号・12号の条例がなく、建築や建て替えは開発審査会基準（34条14号など）が中心になる点です。これに見沼田圃、特定都市河川、盛土規制法の3つの規制が上乗せされます。
さいたま市が市街化区域と市街化調整区域に区分した基準日は、昭和45年8月25日です（さいたま市「都市計画法における開発許可制度について」）。埼玉県全体でも、区域区分の最初の決定は昭和45年に行われました（埼玉県「市街化区域・市街化調整区域」）。
この日付が重要なのは、建て替えの基準で「線引き日より前から地目が宅地だったか」が問われるからです。登記簿の地目欄の日付を、まず法務局で確認してください。なお、個別の土地が線引き後に区域変更されていないかは、市の窓口で確認するのが確実です。
さいたま市は、都市計画法第34条の第3号・5号・11号・12号・13号について、市街化調整区域での立地を認める特別な必要性がないとして基準を定めていません（さいたま市「立地基準について」）。令和4年の法改正の説明でも、市は11号・12号に基づく条例を制定していないため改正の適用はないと明記しています（さいたま市「都市計画法の改正について」）。
ここは本当に重要なところです。ネット上には「11号の区域なら誰でも家が建てられる」という解説が多くあります。それは川越市などの条例を持つ市の話で、さいたま市の土地にはそのまま当てはまりません。他市の情報を鵜呑みにしないことが、失敗を防ぐ第一歩になります。
さいたま市は、34条14号と施行令36条1項3号ホに基づいて開発審査会基準を定めています。あらかじめ審査会の議を経たものとして扱う「一括議決基準」が10、審査会に個別に諮る「個別付議基準」が11あります（さいたま市開発審査会基準について）。住宅の建て替えで特に関係が深いのは、次の2つです。
| 基準名（一括議決） | 主な要件（抜粋） |
|---|---|
| 長期にわたり建築物の敷地として利用されている土地における建築行為等 | 従前と同じ敷地での新築・用途変更・使用者の変更。線引き日より前から地目が宅地（平成21年7月1日以降に登記されたものを除く）、既存宅地確認を受けた土地、許可等を受けて建築後20年を経過した土地（平成21年7月1日以降に許可等を受けた土地を除く）などのいずれか。高さ10m以下。 |
| 市街化調整区域の土地を長期所有する者の自己用住宅 | 現在の住居に困窮していること。申請者または3親等以内の親族が平成元年6月30日以前から継続して所有する土地。敷地150㎡以上300㎡未満。自己居住用の専用住宅。 |
（出典：建築行為等の基準PDF、自己用住宅の基準PDF）
1つ補足しておきます。先ほど属人性のある物件は売りにくいと書きましたが、上の表の1つ目の基準には「使用者を限定して許可された建築物の使用者を変更すること」も含まれています。条件がそろえば、第三者に引き継げる道があるということです。当てはまるかどうかは、必ず市の窓口で個別に確認してください。
さいたま市の開発審査会基準は、ほかの法令で必要な許認可として「見沼土地利用承認」を挙げています。埼玉県の方針では、見沼田圃の区域内の土地利用に一定の制限を設けています。その一方で、利用が大きく制限される場合などには、土地所有者の申し出に応じて埼玉県・さいたま市・川口市が協調して土地の買取りや借受けを行う仕組みがあります（埼玉県「見沼田圃の公有地化とは」）。
もう1つが特定都市河川です。中川・綾瀬川等の流域は令和7年7月1日から特定都市河川浸水被害対策法が全面適用されました。流域内の宅地以外の土地で1,000㎡以上の雨水浸透阻害行為を行うには、市長の許可が必要です。岩槻区の全域と、見沼区・緑区の一部が対象になります（さいたま市「市街化調整区域の農地を転用するとき」）。
盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）について、さいたま市では令和7年5月26日に宅地造成等工事規制区域が指定され、運用が始まりました。市内全域が規制区域です（さいたま市「盛土規制法の運用開始に伴う建築確認申請における留意点について」）。
対象になるのは、宅地造成のための盛土・切土だけではありません。一時的に土や石を積んでおく行為も含まれます。調整区域の土地で問題になりやすいのは、次のような場面です。
一定の規模以上の工事には、事前の許可が必要です。「建物を建てないから無許可でいい」は通用しない時代になった、と考えておくべきでしょう。
市街化調整区域での失敗は、ほぼ3つのパターンに分けられます。解体したあとで建て替えられないと分かる、インフラの工事費が予算を超える、売りたいときに買い手がつかない。どれも契約前の確認で防げるものです。
※以下は特定の取引事例ではなく、市街化調整区域でよく見られる典型的なパターンを一般化したものです。
古家付きの土地を買い、解体してから新築の相談に行ったら、許可の基準に合わなかった。これが最も痛い失敗です。過去に無許可で増築されていた、地目が宅地になったのが線引き日より後だった、といった事情は珍しくありません。
回避策は、解体の前、できれば契約の前に市の窓口へ事前相談することです。登記簿、建築確認済証、許可通知書をそろえて相談すれば、どの基準に当てはまりそうかを具体的に確認できます。解体してしまうと「従前の建物」の証明が難しくなる場合がある点にも注意してください。
土地の安さで決めたのに、水道の引き込みや排水の工事で予算を超えてしまうケースです。前面道路の管が私設管で接続の同意が得られない、雨水や生活排水の放流先が確保できない、といった問題は現地を見ただけでは分かりません。
回避策は、重要事項説明の前に配管の埋設状況を水道局で確認し、指定工事事業者から見積もりを取ることです。「土地代＋工事費」の総額で比べるクセをつければ、この失敗はまず防げます。
転勤や相続で手放すことになったものの、許可に属人性があって一般の買い手が見つからない。ローン返済と新居の家賃が重なり、家計が苦しくなるケースもあります。
購入時に「誰でも住める許可か」を確認しておくのが一番の予防策です。すでに所有している場合は、仲介と買取の両方で査定を取ると判断しやすくなります。相続した土地をどうするか迷っている方は、相続した土地・空き家は売る？貸す？持ち続ける？判断ガイドも参考になるはずです。
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購入前に確認すべき項目は、法令、インフラ、資金、防災の4つに分けて整理すると抜け漏れを防げます。1つでも「未確認」が残る場合は、契約を急がないことをおすすめします。
法令の確認は、すべての判断の土台になります。次の項目を、書類と窓口の両方で確かめてください。
特に地目の確認では、登記簿の「原因及びその日付」欄を見ます。平成21年7月1日以降に宅地へ変更された登記は基準の対象外になるため、日付まで確認してください。
インフラの確認は、総額に直接はね返る部分です。現地を見るだけでなく、役所で配管図や道路の情報を取り寄せて確認します。
接道については、建築基準法上の道路に2m以上接しているかどうかが基本です。私道の場合は通行・掘削の承諾書も、工事の前に必要になります。
資金計画では、担保評価が低く出ることを前提に組み立てるのが安全です。資金面で確認しておきたいのは次の点です。
農地を宅地にする場合は、農地転用の許可も必要です。さいたま市の調整区域の農地（4ha以下）はさいたま市農業委員会の許可が必要で、手続きをせずに無断で転用すると罰則が適用される場合があります（さいたま市「市街化調整区域の農地を転用するとき」）。申請の手間と期間も、スケジュールに組み込んでおきましょう。
さいたま市内の災害レッドゾーンは、土砂災害特別警戒区域だけが指定されています（令和4年4月1日現在の市の資料）。ただし、浸水のリスクはレッドゾーンとは別に確認が必要です。
市のハザードマップのページで、候補地の浸水の深さを確認できます。低い土地のかさ上げには盛土規制法の手続きが絡む点も、忘れずに押さえておいてください。
建てられるかどうかの判断は市の都市計画指導課に、売却や買取の相談は調整区域の取引に慣れた不動産会社に相談するのが基本です。さいたま市の窓口は、土地がある区によって北部と南部に分かれています。
都市計画法に基づく開発許可などの相談窓口は、土地のある区によって異なります（さいたま市の案内より）。
| 土地のある区 | 窓口 | 電話番号 |
|---|---|---|
| 西区・北区・大宮区・見沼区 | 北部都市計画指導課（大宮区役所6階） | 048-646-3184 |
| 岩槻区 | 北部都市計画指導課（大宮区役所6階） | 048-646-3185 |
| 中央区・桜区・南区・浦和区・緑区 | 南部都市計画指導課（中央区役所3階） | 048-840-6184／6185 |
相談に行くときは、登記簿・公図・建物の書類を持参すると話が早く進みます（上の電話番号は2026年4月1日更新の市のページで確認したものです）。
市街化調整区域の不動産は、都市計画法、建築基準法、農地法が絡むため、取り扱いに慣れていない会社もあります。株式会社アイエー大宮支店（さいたま市北区大成町4-204-1）は、さいたま市を中心に、市街化調整区域の宅地・雑種地・農地・山林の買取に力を入れている会社です。仕入れた土地の開発手続きや造成、分譲にも取り組んでいます（アットホーム掲載の会社紹介）。
直接買取であれば、仲介を通さずに売却できます。空き家や相続した物件、解体についても相談を受け付けています。「他社で断られた調整区域の土地」こそ、一度ご相談ください。遠方にお住まいの方の売却の進め方は、実家じまいの土地売却、手続きのすべてで解説しています。
アイエー大宮支店では、ネットでの無料査定と、電話や来店による個別相談を受け付けています。流れの詳細は土地買取の流れのページで確認できます。
まずは無料ネット査定で、おおよその価格を知るところから始めるのがおすすめです。電話で相談したい方は048-662-7866へ。現地調査と法令調査をもとに判断して、ご提案します。
空き家・空き店舗から市街化調整区域まで。なんでもご相談ください！
Q1. さいたま市の市街化調整区域でも家は建てられますか？
条件を満たせば建てられます。さいたま市では11号・12号の条例がないため、主に開発審査会基準（34条14号・施行令36条）に当てはまるかどうかで判断されます。土地ごとに結論が変わるため、計画の段階で市の窓口に相談してください。
Q2. 市街化調整区域の中古住宅は建て替えできますか？
基準を満たせば建て替えできます。線引き日（昭和45年8月25日）より前から地目が宅地であること、既存宅地確認を受けていることなどが主な要件です。高さは原則10m以下と定められています。
Q3. 市街化調整区域でもフラット35は使えますか？
建築許可がおりる建物であれば対象になります。適合証明書、またはその代わりになる書類の提出が必要です。民間の住宅ローンは銀行ごとに方針が違うため、複数の金融機関で事前審査を受けてください。
Q4. 既存宅地の制度は今も使えますか？
制度そのものは平成12年の法改正で廃止されています。ただし、さいたま市の開発審査会基準では、改正前に既存宅地確認を受けた土地を建築行為等の対象に含めています。確認を受けた記録があれば、今も判断材料になります。
Q5. 市街化調整区域に都市計画税はかかりますか？
さいたま市ではかかりません。都市計画税は市街化区域の土地と家屋に課税されるもので、税率は0.3%です。固定資産税は、市街化調整区域の不動産にもかかります。
Q6. 物置やコンテナを置くだけでも許可は必要ですか？
必要になる場合があります。さいたま市は、物置やコンテナなどを置くと都市計画法違反になるおそれがあるとして、事前の相談を求めています。
Q7. 地目が畑の土地に家は建てられますか？
都市計画法の許可に加えて、農地転用の許可が必要です。さいたま市の市街化調整区域の農地（4ヘクタール以下）は、さいたま市農業委員会の許可を受けます。見沼田圃の区域内では、見沼土地利用承認も必要になります。
Q8. 駐車場や資材置場にするなら許可はいりませんか？
建物を建てなくても、許可が必要になることがあります。さいたま市は市内全域が盛土規制法の規制区域のため、一定規模以上の盛土・切土や土石の堆積には許可が必要です。農地であれば、農地転用の手続きも必要になります。
Q9. 相続した市街化調整区域の土地は売れますか？
売れる可能性は十分にあります。許可の内容によって買い手の範囲が変わるため、まず「誰でも住める許可か」を確認するのが出発点です。仲介と買取の両方で査定を取って比べると、判断しやすくなります。
Q10. 市街化調整区域の相談はどこにすればいいですか？
建てられるかどうかは、市の都市計画指導課に相談します。西区・北区・大宮区・見沼区・岩槻区の土地は北部、中央区・桜区・南区・浦和区・緑区の土地は南部の都市計画指導課が担当です。売却や買取については、調整区域に強い不動産会社への相談が近道です。
「市街化調整区域は買わない方がいい」という言葉は、許可や費用を調べずに買うことへの警告としては正しいものです。一方で、許可の根拠、インフラを含めた総額、売却時の出口の3つに納得できれば、広い土地を手ごろに手に入れられる現実的な選択肢になります。
さいたま市で特に注意したいのは、他市のネット情報をそのまま当てはめないことです。11号・12号の条例がなく、開発審査会基準が軸になるという前提を押さえるだけで、判断の精度は大きく上がります。
購入や売却を考えている市街化調整区域の土地があれば、アイエー大宮支店のご相談窓口までお気軽にお問い合わせください。
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正確な価格が知りたい方や、直接担当者と話がしたい方も、もちろん電話相談受付中です。書類の取り寄せ、実際に現地に足を運び、正確に土地査定いたします。
近年早く土地を売りたいお客様が増えております。なるべく早く対応させていただきますが、一つ一つを丁寧正確にと対応していくとお待たせしてしまうことがありましたので、予約することをおすすめします。
